隨著各項機制的成熟，房產(chǎn)稅的腳步漸近。12月5日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告2017-2018》（以下簡稱《報告》）指出，近兩年全國住房市場總體穩(wěn)中有升，為更好建設(shè)長效機制，建議明年將房產(chǎn)稅納入立法議程。不過業(yè)內(nèi)提醒，房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行政策體系關(guān)系仍待捋順，這或成為該項稅制落地過程中需要解決的主要問題。
樓市平穩(wěn)期的政策變數(shù)
在已有政策的基礎(chǔ)上，《報告》預(yù)測，如果沒有重大政策沖擊，明年中國樓市將迎來平穩(wěn)調(diào)整，建議相關(guān)部門將房產(chǎn)稅納入明年的立法議程，同時將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進行調(diào)整。
具體來看，《報告》認為，明年全國住房價格增幅或繼續(xù)平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅也將較今年出現(xiàn)明顯回落，全年房地產(chǎn)投資增速也會略有放緩。住房租賃市場方面，受租購并舉、租售同權(quán)等政策刺激，疊加銷售市場調(diào)整，明年全國住房租賃市場將有顯著的提升，一二線城市的份額占比和總體規(guī)模將更加提升，不過要注意防范市場泡沫擴散，以及住房投資投機的再度轉(zhuǎn)移。
值得一提的是，在同日召開的“世界經(jīng)濟與中國2018：把握全球經(jīng)濟金融新格局”年會上，中國社科院學(xué)部委員余永定也指出，當(dāng)前全國房價整體呈下跌態(tài)勢，預(yù)計房地產(chǎn)投資增速也會進一步下降，因此不排除明年經(jīng)濟增速出現(xiàn)下降的可能性。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平也提醒，由于商品房銷售、土地成交、建設(shè)開工、資金來源等相關(guān)指標(biāo)有所走弱，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍可能下降。
《報告》指出，雖然不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點城市房價的過快上漲，但部分城市仍面臨著樓市報復(fù)性反彈泡沫繼續(xù)擴大，或預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)泡沫破裂的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險，居民部門購房“加杠桿”同樣值得警惕，而政府資產(chǎn)負債狀況過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)值也可能暗藏風(fēng)險。
鋪墊政策密集落地
隨著一系列政策密集落地并釋放效應(yīng)，業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)調(diào)控已逐漸步入攻堅期，難度有增無減。為此，《報告》建議將明年確定為基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長效機制建設(shè)中。
例如，適度降低不同持有者和不同用途土地進入和轉(zhuǎn)變成住房用地門檻，盡快形成政府、事業(yè)單位、企業(yè)和集體組織等多渠道供應(yīng)土地的格局。
據(jù)《報告》披露，去年9月以來，調(diào)控措施、機制建設(shè)雙管齊下使市場趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。整體來看，2016-2017年我國住房市場總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。此外，國內(nèi)房價體系城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房價間存在顯著差距，一二線城市群房價與三線城市群房價差距逐步增大。
在此背景下，此次《報告》提出，應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅時間表，實行住房租金抵扣個人所得稅政策。“穩(wěn)定房價是當(dāng)前政策的既定目標(biāo)，但除了貨幣政策，相關(guān)部門還應(yīng)更多運用財政政策及其他手段進行調(diào)控，例如盡快推出房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房價”，余永定表示。
早在1986年9月，國務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，不過直到2011年，為配合地產(chǎn)調(diào)控“國八條”實施，上海和重慶兩地才發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點方案，并開始施行。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示，目前支持房產(chǎn)稅出臺的內(nèi)部和外部條件越來越充分，例如全國房產(chǎn)系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；存量房市場的到來使得房地產(chǎn)市場的流通更為充分，價格更為合理；源于土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源等，“可以說，房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢”。
與現(xiàn)行制度仍需深度整合
雖然腳步聲漸近，但房產(chǎn)稅正式落地仍面臨不小的難題。國家稅務(wù)總局原副局長許善達曾一針見血地指出，當(dāng)前的房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、政策相悖，“如果將房地產(chǎn)稅視為財產(chǎn)稅，則違背了我國現(xiàn)行土地國有政策中不能對個人征收‘土地財產(chǎn)稅’的原則；如果將房產(chǎn)稅視為使用稅，那購房企業(yè)、個人已經(jīng)繳納了70年的使用費，這相當(dāng)于重復(fù)征收”。許善達直言，要制定完善的房產(chǎn)稅方案，首先要在法律層面解決與現(xiàn)行制度的不一致問題。
“當(dāng)前相關(guān)部門已具備解決技術(shù)條件的能力，但房產(chǎn)稅真正落地，還需要決策層通盤考慮政治、經(jīng)濟、社會等各方面因素”，國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教研部教授馮俏彬向北京商報記者分析，房產(chǎn)稅征收對象是千萬個的家庭和個人，不僅是一項稅制改革，更是我國稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國家治理層面的大問題。
馮俏彬進一步指出，作為房產(chǎn)稅的直接征收對象，不少普通百姓需要對此表達意見，不同群體觀點可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個意見整合機制加以整合梳理，但目前我國相關(guān)機制的建設(shè)尚不完善，這意味著未來房產(chǎn)稅方案的一審、二審、三審在公開征求意見階段會遇到阻礙。“房產(chǎn)稅的立法問題，其實深刻、生動地反映了走向現(xiàn)代化的中國所面臨的陣痛。”
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