2014年，萬(wàn)科在年報(bào)中喊出向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并表示:“未來(lái)三年，萬(wàn)科這些業(yè)務(wù)方向?qū)⒅饾u顯露出來(lái)。”

三年過(guò)去，萬(wàn)科這個(gè)諾言終于兌現(xiàn)。2017年的尾巴上，在展示完廈門城市公司的新業(yè)務(wù)后，萬(wàn)科董事會(huì)主席、總裁郁亮狠拋開(kāi)發(fā)商的身份，他說(shuō)希望大家不要再把萬(wàn)科和開(kāi)發(fā)商連在一起說(shuō)，更表示萬(wàn)科作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

不過(guò)，業(yè)界對(duì)房企探索多元化業(yè)務(wù)不算樂(lè)觀，過(guò)往在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制，誰(shuí)能保證定能翻越這座險(xiǎn)峰?走在前面的人更勇敢，作為行業(yè)標(biāo)桿多年，萬(wàn)科能否樹(shù)立一個(gè)轉(zhuǎn)型樣本?萬(wàn)科需要多點(diǎn)時(shí)間證明。

萬(wàn)科“換擋”

公司剛成立時(shí)，萬(wàn)科是做多元化業(yè)務(wù)的。用王石的話來(lái)說(shuō)就是，“萬(wàn)科從貿(mào)易起家，搞過(guò)工業(yè)，辦過(guò)商場(chǎng)，也嘗過(guò)股權(quán)投資的甜頭，到1994年才確立房地產(chǎn)作為集團(tuán)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的地位”。

1994年至2014年，萬(wàn)科以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及由此衍生出的物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，專業(yè)化發(fā)展;2014年開(kāi)始，萬(wàn)科提出轉(zhuǎn)型，從專業(yè)化到多元化發(fā)展，把公司的戰(zhàn)略目標(biāo)定位為城市配套服務(wù)商。

2014年，萬(wàn)科在年報(bào)中指出，將自身未來(lái)十年的業(yè)務(wù)版圖歸納為“住宅”+“城市配套服務(wù)商”，在這個(gè)十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式，希望在十年后，后者能取得和前者并駕齊驅(qū)的地位。

第一財(cái)經(jīng)問(wèn)一位深圳萬(wàn)科高管，如何看待萬(wàn)科重走多元化之路。他的理解是，公司剛起步時(shí)，需要集中有限的資金發(fā)展一種業(yè)務(wù)，盡可能將其做強(qiáng);而做強(qiáng)之后，便是向上疊加業(yè)務(wù)，將公司做大，爭(zhēng)取規(guī)模再上一層樓。

萬(wàn)科提出轉(zhuǎn)型的2014年，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長(zhǎng)25.9%;營(yíng)業(yè)收入為1463.9億元，同比增長(zhǎng)8.1%。

萬(wàn)科的收入結(jié)構(gòu)主要來(lái)自兩大類，其一是包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)板塊在內(nèi)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其二是其他業(yè)務(wù)。2014年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為1435.3億元，同比增加8.09%;物業(yè)服務(wù)為19.8億元，同比增長(zhǎng)35.13%。而其他業(yè)務(wù)收入為8.7億元，同比減少25%，僅占集團(tuán)總營(yíng)收的0.6%。

2015年，萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)起步。在公司總營(yíng)收1955.5億元(同比增速33.6%)的盤子中，其他業(yè)務(wù)為23.7億元，同比增長(zhǎng)171.97%。其他業(yè)務(wù)占集團(tuán)總營(yíng)收的1.2%。在萬(wàn)科報(bào)表中，由于新興業(yè)務(wù)的營(yíng)收數(shù)據(jù)占比過(guò)低，被歸入到“其他業(yè)務(wù)”中。

這一年，萬(wàn)科成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，形容物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了“從0到1的突破”;而長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，形成了以萬(wàn)科驛為主，萬(wàn)科派、被窩公寓為輔的產(chǎn)品體系，開(kāi)業(yè)數(shù)量超過(guò)1000間。

2016年，萬(wàn)科營(yíng)收不俗，同比增長(zhǎng)23%至2404.8億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為2341.4億元，同比增長(zhǎng)23.09%，物業(yè)收入為42.6億元，同比增長(zhǎng)43.42%，但這一年其他業(yè)務(wù)收入僅為20.77億元，同比減少12.22%，占集團(tuán)總營(yíng)收比例下降至0.86%。

但實(shí)際上這一年，萬(wàn)科多項(xiàng)新興業(yè)務(wù)已露雛形。譬如商業(yè)地產(chǎn)，除了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、北京住總?cè)f科廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)外，公司還收購(gòu)了印力;長(zhǎng)租公寓已整合成一個(gè)統(tǒng)一的對(duì)外運(yùn)營(yíng)品牌“泊寓”;滑雪業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)管理了吉林萬(wàn)科松花湖、橋山北大壺以及北京石京龍三個(gè)項(xiàng)目;物流地產(chǎn)新增項(xiàng)目10個(gè)，累計(jì)已獲取18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約147萬(wàn)平方米。

新興業(yè)務(wù)收入占比尚低

萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)已被刻上鮮明的郁氏烙印。從王石在數(shù)年前的因游學(xué)而退出萬(wàn)科日常經(jīng)營(yíng)管理到今年年中離任，郁亮成為萬(wàn)科名副其實(shí)的一把手。

而過(guò)去，由于王石的個(gè)人風(fēng)格原因，萬(wàn)科走日式地產(chǎn)路線，并成為全球范圍內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，他旗幟鮮明地反對(duì)過(guò)萬(wàn)科多元化。

郁亮把商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)定位為優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，“朝數(shù)一數(shù)二目標(biāo)發(fā)展”。繼去年收購(gòu)印力后，今年7月又參與普洛斯的收購(gòu)。無(wú)論是財(cái)技還是資本運(yùn)作，相比過(guò)去，都有了更明顯的騰挪。

在前述業(yè)務(wù)之上，萬(wàn)科再度展開(kāi)對(duì)多元化業(yè)務(wù)邊界的探索。12月2日，萬(wàn)科公告顯示，該公司全資子公司昆山品銘富擬以有限合伙人身份參與投資“蘇州華人文化投資中心(有限合伙)”。該基金的參與者包括阿里巴巴，而基金管理人蘇州華人文化的控制人為黎瑞剛，他是國(guó)內(nèi)有名的傳媒操盤手。

萬(wàn)科表示，這是基于公司城市配套服務(wù)商的發(fā)展戰(zhàn)略下的抉擇，公司參與投資華人文化基金，有助于借助外部合作方在文化領(lǐng)域的資源，加快公司在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的投資運(yùn)作。

萬(wàn)科近期被業(yè)界廣泛討論的話題源自郁亮在廈門與媒體交流時(shí)的一番講話。郁亮說(shuō)：“希望大家不要再把萬(wàn)科和開(kāi)發(fā)商連在一起說(shuō)，誰(shuí)再跟我提開(kāi)發(fā)商，我就跟他急。”

需要討論的是，萬(wàn)科作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的時(shí)代真的已經(jīng)結(jié)束了嗎?

2017年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入為698.1億元，同比下降6.7%，其中，其他業(yè)務(wù)收入為12.9億元，同比上升135.99%，占集團(tuán)總營(yíng)收的1.8%。

毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科的新興業(yè)務(wù)正在高速發(fā)展。如物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，上半年新獲取項(xiàng)目9個(gè)，這幾乎是過(guò)去一年全年的量。同期，泊寓累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)7萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)2萬(wàn)間。但不論是絕對(duì)規(guī)模還是相對(duì)規(guī)模，目前而言萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)尚未能匹配萬(wàn)科的體量。

2017年是萬(wàn)科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的第三年，離公司新老業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的目標(biāo)尚有七年之期，即使假定勢(shì)頭正好的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)停滯，要想比肩，公司新業(yè)務(wù)產(chǎn)值要求也需數(shù)千億之多。

房企著力延展業(yè)務(wù)邊界數(shù)年，目前已有房企探索多元化業(yè)務(wù)失敗，從而再次集中火力發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的案例。此間，業(yè)界關(guān)于房企多元化抑或?qū)I(yè)化發(fā)展的討論不斷，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗就認(rèn)為房企多元化發(fā)展難以長(zhǎng)久，賺慣大錢的房企不易適應(yīng)賺小錢。

但這個(gè)問(wèn)題的另一面是行業(yè)高增長(zhǎng)不再后，房企需找到新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)以避免巨型公司侏儒化?？梢?jiàn)，房企對(duì)新業(yè)務(wù)的探索仍需規(guī)模和數(shù)據(jù)作支撐。