調(diào)控讓環(huán)京樓市迅速由熱轉(zhuǎn)冷，嚴(yán)格的限購(gòu)和對(duì)預(yù)期的看衰也讓環(huán)京項(xiàng)目很是難受，紛紛尋找出路。免費(fèi)更名一次、首付分期、全款分期、員工內(nèi)部?jī)r(jià)等各種促銷方式開始在環(huán)京項(xiàng)目中出現(xiàn)，甚至個(gè)別項(xiàng)目還鋌而走險(xiǎn)，聲稱6萬(wàn)塊就可以協(xié)助購(gòu)房人獲得買房資格。業(yè)內(nèi)人士稱，由于環(huán)京遭遇的調(diào)控過(guò)于嚴(yán)厲，所有交易都陷入停滯，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿搅撕艽罂简?yàn)。不過(guò)，由于限購(gòu)的本意是遏制投資，而不是鎖死交易，因此環(huán)京區(qū)域很可能會(huì)在今年迎來(lái)政策微調(diào)，但在遏制投資需求不變的前提下，這種政策微調(diào)很可能帶有新的限制條件，因此不會(huì)給環(huán)京區(qū)域帶來(lái)明顯的價(jià)格反彈。

環(huán)京開發(fā)商為了銷售各出奇招

從去年底開始，環(huán)京開發(fā)商使出了各種辦法進(jìn)行刺激性銷售。

像位于固安的某項(xiàng)目從去年開始就實(shí)施了降價(jià)分期，目前售價(jià)從預(yù)期的2萬(wàn)元/平方米，下調(diào)至1.6萬(wàn)元/平方米左右。此外，銷售人員還不斷強(qiáng)調(diào)新機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的利好。首付款可以分三年分期支付，最低首付只需10萬(wàn)元。

不僅是首付分期，一些環(huán)京項(xiàng)目還公開做出了更名承諾。固安、大廠、永清等地的項(xiàng)目都推出了三年更名的承諾。

北京青年報(bào)記者在上周末探訪了某知名環(huán)京樓盤的售樓處，銷售人員表示，2010年樓市調(diào)控時(shí)，開發(fā)商曾經(jīng)允許一年內(nèi)更名，最后市場(chǎng)熱度回升，很多購(gòu)房人都獲利數(shù)十萬(wàn)元?，F(xiàn)在這個(gè)更名時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年，完全可以等到市場(chǎng)熱度回升，而且還可以采用首付分期，只需要20萬(wàn)元，就能占一個(gè)名額，三年內(nèi)把房子溢價(jià)交易出去，收益少說(shuō)也有幾十萬(wàn)元。

除了更名和降價(jià)外，北青報(bào)記者了解到，曾經(jīng)作為漲價(jià)條件，捆綁銷售的精裝修、車位、花園，如今也都加入促銷套餐，買房就能贈(zèng)送。大廠某項(xiàng)目甚至還出現(xiàn)了員工內(nèi)部?jī)r(jià)，向員工銷售住宅項(xiàng)目，售價(jià)1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，全款可分期。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)時(shí)間的交易凍結(jié)，導(dǎo)致環(huán)京開發(fā)商的資金流受到了很大打擊，為了緩解資金壓力，紛紛開始使出各種辦法刺激銷售，達(dá)成回款目的。

上述的促銷還是打擦邊球，而有的項(xiàng)目甚至為了賣房不惜違規(guī)操作，聲稱6萬(wàn)元可辦理環(huán)京買房資格。

北青報(bào)記者了解到，部分房企為了快速回籠資金，甚至和一些公司合作，在銷售時(shí)采用幫客戶繳社保，或先簽約、后網(wǎng)簽的辦法，曲線規(guī)避限購(gòu)。

香河某項(xiàng)目一位銷售人士對(duì)來(lái)訪的北青報(bào)記者表示，雖然外地戶籍人士要滿足當(dāng)?shù)厝晟绫；蚣{稅規(guī)定，但如果不具備購(gòu)房資格，可以花6萬(wàn)代辦到購(gòu)房資格，畢竟現(xiàn)在降價(jià)了，想抄底還是很合適的。

該銷售解釋道，其實(shí)辦理購(gòu)房資格就是協(xié)助買房人與合作公司簽約，合作公司幫助買房人繳納社?；騻€(gè)稅，一年8000元到一萬(wàn)元，三年總計(jì)不到3萬(wàn)元，另外加3萬(wàn)元的中介費(fèi)，總計(jì)6萬(wàn)元就能獲得購(gòu)房資格。

對(duì)于買房可更名和協(xié)助獲得購(gòu)房資格，在地產(chǎn)營(yíng)銷人創(chuàng)始人韓樂看來(lái)，都是變相的促銷手段，也許短時(shí)間內(nèi)會(huì)起到作用，但在客戶充分了解細(xì)節(jié)后，會(huì)更加審慎，而且長(zhǎng)期來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)很大。

韓樂表示，開發(fā)商類似的促銷手法，看似是購(gòu)房人占了便宜，實(shí)際最大獲益者還是開發(fā)商自身，既解決了資金問(wèn)題，又把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人。尤其是承諾更名這種方式，需要購(gòu)房人去找接盤者，如果找不到，購(gòu)房人就把自己投資成了房東，升值預(yù)期和變現(xiàn)都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

思源地產(chǎn)北京區(qū)域公司總經(jīng)理李昕煒也提醒購(gòu)房人，主要風(fēng)險(xiǎn)就是升值空間能否滿足投資回報(bào)的要求，而且這個(gè)方式明顯是沒有退出機(jī)制的。還有就是這種屬于政策“擦邊球”的行為，本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)，且隨時(shí)可能被叫停。

降價(jià)接近谷底 業(yè)內(nèi)稱政策可能微調(diào)

與新房想盡各種辦法促銷不同，環(huán)京尤其是燕郊的二手房市場(chǎng)是最先大幅降價(jià)的，如今則出現(xiàn)了價(jià)格企穩(wěn)的情況。

北青報(bào)記者從鏈家燕郊門店了解到，與北京二手房成交觸底回暖類似，近期燕郊中介的帶看量也明顯增加，燕順路兩側(cè)的部分二手房業(yè)主甚至有嘗試上調(diào)價(jià)格的。比如被視作燕郊二手房風(fēng)向標(biāo)的首爾甜城，價(jià)格有了輕微的回調(diào)。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，首爾甜城的參考均價(jià)為22473萬(wàn)/平方米。而查看現(xiàn)在首爾甜城的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在今年1月份第一周就成交了4套房源，其中3套的單價(jià)都高于2.3萬(wàn)元，其中甚至有一套的成交價(jià)已經(jīng)超過(guò)了2.5萬(wàn)。

燕郊另一個(gè)二手房社區(qū)天洋城，也有業(yè)主上調(diào)了價(jià)格，鏈家中介告訴北青報(bào)記者，去年一套三居室房源的報(bào)價(jià)大概在2.3萬(wàn)元/平方米左右，如今由于帶看量增加，房主將價(jià)格調(diào)整為2.5萬(wàn)元/平方米，整個(gè)小區(qū)也在2.3萬(wàn)-2.5萬(wàn)元的價(jià)格區(qū)間企穩(wěn)，止住了跌勢(shì)。

韓樂認(rèn)為，經(jīng)過(guò)調(diào)控?cái)D水分后，燕郊等環(huán)京區(qū)域樓市迅速被冰凍，部分二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)30%甚至50%幅度的巨震。而這次多個(gè)二手房社區(qū)房源價(jià)格的回調(diào)，也代表著環(huán)京二手房?jī)r(jià)格接近谷底。

“我預(yù)計(jì)最快兩會(huì)以后，燕郊及環(huán)京就會(huì)出現(xiàn)一些限購(gòu)政策的微調(diào)。”韓樂表示，長(zhǎng)期以來(lái)環(huán)京樓市的主要買家都是京城購(gòu)房人，占比在八成以上，但環(huán)京各個(gè)城市先行的政策都是嚴(yán)厲的三年社保要求，這等于把大部分需求擋在了門外，環(huán)京樓市也因此冰封，完全沒有交易量。他認(rèn)為，環(huán)京的限購(gòu)可能會(huì)有所調(diào)整，并不是放開限購(gòu)，而是微調(diào)，比如允許北京三年以上社保在環(huán)京買房，比如人才引進(jìn)政策放開等，只是為了恢復(fù)交易量，讓市場(chǎng)始終處于政府可控的范圍內(nèi)。

一位來(lái)自環(huán)京大型房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，“2018年環(huán)京區(qū)域的房?jī)r(jià)取決于政策導(dǎo)向，個(gè)人認(rèn)為，在不違反當(dāng)前限購(gòu)政策的前提下，有可能當(dāng)?shù)卣畷?huì)釋放一些有利于樓市的其他政策。”

李昕煒也表示，一直以來(lái)都有環(huán)京限購(gòu)政策松口的風(fēng)聲，比如燕郊目前就傳出為了緩解通州副中心搬遷帶來(lái)的大量政府職員的居住需求，燕郊放松了對(duì)該類人員購(gòu)房的資格等，但這些措施都是有條件的放開，不會(huì)再像以往那樣大規(guī)模地放松調(diào)控。

仍會(huì)以限制投資為主導(dǎo) 報(bào)復(fù)反彈很難出現(xiàn)

雖然在業(yè)內(nèi)看來(lái)，環(huán)京適當(dāng)微調(diào)限制政策是大概率事件，但也都認(rèn)為，環(huán)京區(qū)域不會(huì)再成為投資需求亂舞的舞臺(tái)。

韓樂表示，環(huán)京區(qū)域除了燕郊大廠具有一定自住需求外，其他區(qū)域主要還是投資需求占主導(dǎo)，這個(gè)投資比重甚至超過(guò)了八成。因此，這次的放松一定會(huì)伴隨著新的條件才會(huì)出現(xiàn)，比如北京社保允許在環(huán)京買房了，但很可能未來(lái)幾年內(nèi)不允許賣房，以避免投資炒房。

因此在政策主基調(diào)仍是防止炒房的情況下，環(huán)京政策的微調(diào)將十分有限，而且對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，限制依舊很多，以避免出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

李昕煒也表示，限購(gòu)政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)去投資化的重要行政干預(yù)手段，從資格上限制了投資需求的直接進(jìn)入，環(huán)京市場(chǎng)限購(gòu)也是因?yàn)榍懊娴膸状蝺r(jià)格非理性的大幅上漲帶來(lái)的。而投資需求的規(guī)模實(shí)際上由投資門檻和升值空間預(yù)期兩方面主要構(gòu)成的，以現(xiàn)在環(huán)京市場(chǎng)的價(jià)格投資門檻至少翻了三倍，同時(shí)對(duì)升值空間預(yù)期帶來(lái)的紅利已經(jīng)在之前幾輪釋放差不多了，即使放松限購(gòu)，投資需求也會(huì)相對(duì)“理智”了，報(bào)復(fù)性反彈很難再出現(xiàn)。