來源：天天數(shù)錢、今朝聊房事、地產(chǎn)資管網(wǎng)
權(quán)威人士在達(dá)沃斯上的講話三大任務(wù)里面有條就是關(guān)于房地產(chǎn)的，未來3-5年，房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌不可避免，注意你的現(xiàn)金流和資產(chǎn)配置。
1月26日，任志強(qiáng)在第十五屆中國地產(chǎn)風(fēng)云榜上發(fā)表演講。雖然不到10分鐘便匆匆下臺(tái)，但其人和其言論依舊引起了現(xiàn)場的強(qiáng)烈關(guān)注。
任志強(qiáng)到底說了些什么？他的觀點(diǎn)意味著什么呢？我們不妨先看一下他演講的視頻↓↓↓任志強(qiáng)稱，嚴(yán)格說起來2018年是沒法預(yù)測的。假定按照現(xiàn)有的政策不變，比如說房地產(chǎn)政策不變、防范金融風(fēng)險(xiǎn)去杠桿的政策不變。（樓市會(huì)有這樣的變化：）第一，2018年房地產(chǎn)投資一定是下降，增速下降的幅度可能會(huì)穩(wěn)中有降。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)面積會(huì)下降。從2017年竣工情況來看，（房地產(chǎn)開發(fā)面積）并沒有得到好轉(zhuǎn)，房子賣了將近17億平方米，但是的竣工只有10億多點(diǎn)。
第三個(gè)，房價(jià)下降的城市會(huì)越來越多。任志強(qiáng)稱，“我說的這三個(gè)你們可以猜一猜，看看今年發(fā)展結(jié)果是不是”。
去年年初全國平均房價(jià)超過1萬的有19個(gè)城市，但是到去年12月底平均房價(jià)超過1萬塊錢的已經(jīng)有了41個(gè)城市，（數(shù)量上）翻了一倍。這其中，9個(gè)最重點(diǎn)的城市由于政府的手使勁按著，所以它們是下降了。
所以說，（假如政策不變）2018年房價(jià)下降的城市可能會(huì)增加，不是9個(gè)，可能會(huì)更多一些。
還有很重要的一點(diǎn)，去年棚改6萬多套，今年下降了一些，影響到總銷量的24%，今年如果減少了棚改的數(shù)量，那么對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量和投資都會(huì)有巨大影響。
2018年1月，房企里最活躍的都在拼命融資，包括從境內(nèi)和境外，所以1月份市場最典型的特點(diǎn)是開發(fā)商拼命找錢。我們也看到，有很多開發(fā)商開始沒錢了，所以他們拼命在賣東西去補(bǔ)窟窿。
為什么有些地方政策會(huì)做適度調(diào)整，因?yàn)橹醒胧且虺鞘┎?，所以餓的城市就會(huì)想法多吃一點(diǎn)，直說他得找點(diǎn)糧食吃，假定的前提是政策不變，實(shí)際的前提可能會(huì)有所變化。
在復(fù)雜的社會(huì)變化之中，如果任何一個(gè)政府出臺(tái)一個(gè)為了單向目的的政策，結(jié)果總是適得其反。
舉個(gè)例子，英國的布萊爾，為了老百姓看病更方便，出了一個(gè)規(guī)定，叫做預(yù)約的醫(yī)生必須在48下士內(nèi)接待每個(gè)病人，結(jié)果所有的醫(yī)生都不接電話，因?yàn)楣ぷ髯屗麄儧]法接待沒有預(yù)約而突然生病的病人就可能造成大量的死亡，所以布萊爾不得不去修改他的政策。
最近臺(tái)灣也出臺(tái)了一個(gè)政策，為了保證工人的利益，讓加班的時(shí)間一小時(shí)頂4小時(shí)的工資，結(jié)果所有的工人都沒有加班的機(jī)會(huì)了，因?yàn)闃I(yè)主們不愿意付這4份錢，所以他們就讓臨時(shí)工頂替成熟工的工資，因?yàn)榧影鄷r(shí)間的工資太高了，所以臺(tái)灣的立法院又在修改相關(guān)的政策。
所有的事情都說明，單一政策一定會(huì)造成其他后果，而其他后果可能會(huì)帶來政策的其他變化，所以臺(tái)灣的立法院也不得不去重新修改他們相關(guān)的政策。
任志強(qiáng)突然看空！意味著什么？
任志強(qiáng)的核心觀點(diǎn)是：
嚴(yán)格說起來2018年是沒法預(yù)測的。假定按照現(xiàn)有的政策不變，比如說房地產(chǎn)政策不變、防范金融風(fēng)險(xiǎn)去杠桿的政策不變，則樓市將出現(xiàn)：
第一，2018年房地產(chǎn)投資一定是下降；
第二，房地產(chǎn)開發(fā)面積會(huì)下降；
第三個(gè)，房價(jià)下降的城市會(huì)越來越多。
可以看出來，“任志強(qiáng)看空”只是針對(duì)2018年這個(gè)“短時(shí)段”來說的，而且有限定條件，就是“現(xiàn)有的政策不變”。事實(shí)上在此前的演講中，任志強(qiáng)預(yù)言“政策可能會(huì)有松動(dòng)”。
對(duì)此，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博在其自媒體平臺(tái)“天天說錢”撰文解讀如下：
1、房價(jià)的“短期走勢”，基本上是無法預(yù)測的。因?yàn)槎唐谧邉莞哂忻芮嘘P(guān)系，而政策是多變的，而且政策還往往逆著“主流預(yù)期”而動(dòng)。
在股市上，就常常出現(xiàn)這種情況：假如大多數(shù)人都認(rèn)為：股市上半年將創(chuàng)出新高，下半年將低迷；那么，官方政策一定針對(duì)這個(gè)預(yù)期調(diào)控，不讓這種現(xiàn)象出現(xiàn)。
2、中國樓市已經(jīng)全面進(jìn)入了“市場大分化”、“政策大分化”的時(shí)期，每個(gè)城市情況都不太一樣，“調(diào)控權(quán)”基本下放到了地方政府，所以預(yù)測短期走勢是更加困難的。
3、從中長期看，有人口顯著增量的、高級(jí)別的城市及其城市圈，住宅的價(jià)格仍然是趨勢性上漲的，這沒有任何問題。
但具體到某一個(gè)年份，尤其是剛剛大漲過之后的某個(gè)年份，就很難說。任志強(qiáng)“重新評(píng)估2018年”，顯然跟近期官方強(qiáng)調(diào)“調(diào)控不放松”、銀監(jiān)會(huì)出手等有關(guān)。
4、2018年一二線城市“隱形放松調(diào)控”是必然的，因?yàn)?ldquo;十九大前后”出臺(tái)的調(diào)控措施太嚴(yán)厲了，如果不適當(dāng)放松，將誤傷剛需、改善型需求，并將帶來地方財(cái)政收入的斷崖式下跌。
2017年11月，全國一般預(yù)算內(nèi)收入已經(jīng)出現(xiàn)了1.4%的跌幅，12月則出現(xiàn)了4.3%的跌幅。只是由于2017年前三季度財(cái)政收入增長快，全年增長仍然超過了7%，暫時(shí)掩蓋了這種局面。如果2018年樓市真的全面入冬，則地方財(cái)政將很難支撐。
5、2018年政府財(cái)政收入增長乏力、甚至出現(xiàn)同比下滑，幾乎是不可避免的。在這種情況下，只能通過增加赤字、地方債、國債的方式來“穩(wěn)增長”，同時(shí)適當(dāng)搞活股市。
另外，國家希望通過“新一輪開放”來刺激外資流入。但這些仍然不夠，讓房子、土地維持一定的成交量就成為“必須的選項(xiàng)”。
6、任志強(qiáng)這次演講并不是真正“唱空”，他假設(shè)了一組特定條件、然后基于這些條件，推演了短期房價(jià)的走勢。短期走勢其實(shí)意義不大，他在演講中指出的日益嚴(yán)重的“人地錯(cuò)配”現(xiàn)象更重要，這為未來東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房價(jià)大漲埋下了伏筆，也為未來西部房價(jià)長期不漲埋下了伏筆。
7、2017年可以看做中國進(jìn)入“二線城市時(shí)代”的第一年。所謂“二線城市時(shí)代”，其背景是國家意識(shí)到僅僅靠北上廣深等少數(shù)中心城市，不足以拉動(dòng)中國的發(fā)展，反而帶來嚴(yán)重的城市病，所以提出了新的“中心城市戰(zhàn)略”，不斷增設(shè)“國家中心城市”。
成都、武漢、重慶、天津、鄭州等二線城市已經(jīng)入圍，未來將有更多城市入選（如沈陽、南京、杭州、西安等），而這些城市又受命全面降低落戶門檻，大力吸引人才，其結(jié)果是大多數(shù)中小城市人口將不斷流失，向上述“國家中心城市”城市集中。
未來中國將出現(xiàn)10多個(gè)2000萬人口量級(jí)的特大城市，這將加劇“人地錯(cuò)配”和強(qiáng)二線城市房價(jià)的上漲。
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