北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是按照調(diào)控周期的規(guī)律不斷在“漲跌”之間徘徊，按照一般規(guī)律每隔一段時(shí)間的調(diào)控之后，政策就會(huì)有所松動(dòng)，被抑制的需求釋放，房地產(chǎn)迎來(lái)增長(zhǎng)。然而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了巨大的變化。在新的長(zhǎng)效機(jī)制面前，曾經(jīng)的經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)規(guī)律不再起作用，各種政策性住房在帶給人們實(shí)惠的同時(shí)，也難免讓人面臨眼花繚亂的選擇，那么在這樣的市場(chǎng)環(huán)境之下人們究竟應(yīng)該如何選擇自己心儀的房子呢？

按照樓市的一般規(guī)律，每年兩會(huì)都會(huì)成為北京樓市的風(fēng)向標(biāo)。作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度最高的城市之一，北京的調(diào)控力度和規(guī)模往往都是相對(duì)比較嚴(yán)苛的。而今年兩會(huì)上透露出的樓市指導(dǎo)思想則非常明確，即：“還原房子居住屬性，去投資需求。”目前絕大多數(shù)政策都是圍繞著這一思路在進(jìn)行。北京顯然也不能例外。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，自2016年“9·30”調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，北京已經(jīng)有超過(guò)19個(gè)政策日，發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控78條細(xì)則?？梢哉f(shuō)，這一輪的調(diào)控政策無(wú)論是從密度還是具體舉措上來(lái)說(shuō)都是空前的。

從供應(yīng)端上來(lái)看，大量的商品住宅用地以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的形式出讓，在土地出讓的同時(shí)就已經(jīng)確定了未來(lái)房?jī)r(jià)。而從需求端來(lái)看，愈發(fā)嚴(yán)格的限購(gòu)政策以及金融杠桿的收緊讓北京樓市開始從周期性的調(diào)控政策輪回中跳出來(lái)，進(jìn)入到長(zhǎng)效機(jī)制的作用范圍之內(nèi)。在這樣的前提下，顯然政策正在愈發(fā)向著剛需購(gòu)房者傾斜。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房售價(jià)繼續(xù)受到政策限制，豪華公寓新房售價(jià)連續(xù)三個(gè)季度保持負(fù)增長(zhǎng)(環(huán)比下降0.8%)。2018年1季度僅有四個(gè)豪華公寓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)231一套，而別墅項(xiàng)目則沒(méi)有新增供應(yīng)。對(duì)此，仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)周志峰表示：“3月份召開的‘兩會(huì)’更加明確了政府對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向。住宅市場(chǎng)仍將保持緊縮性調(diào)控的政策環(huán)境，不過(guò)北京將優(yōu)先著重滿足市民居住的剛性需求，長(zhǎng)租公寓未來(lái)將進(jìn)一步得到發(fā)展。”

樓市成交量明顯下降

政策最直觀的作用就體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，在這樣的大背景之下，從2017年開始，北京樓市的數(shù)據(jù)就出現(xiàn)了明顯降溫，無(wú)論是一手房還是二手房，在進(jìn)入2017年之后，成交量或者成交面積的下降都是市場(chǎng)的主旋律。

在一手房方面，據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)資料顯示，成交面積從2017年年初的54萬(wàn)平方米到當(dāng)年10月時(shí)已經(jīng)下降到27.9萬(wàn)平方米。而今年三月份這一數(shù)據(jù)為16.7萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于去年同期的21.8%。

而在二手房方面，據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在原先常見的交易高峰的2017年9、10月份，二手房網(wǎng)簽成交量同比下降高達(dá)70%。這一情況直到今年年初才得以好轉(zhuǎn)。

調(diào)控政策帶來(lái)的市場(chǎng)“去投機(jī)化”有目共睹。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅就分析認(rèn)為，隨著調(diào)控深化，北京二手房?jī)r(jià)格普降15%-20%。這等于是將前期積累的房?jī)r(jià)泡沫削減，使房產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)入合理區(qū)間，吸引對(duì)價(jià)格敏感度較高的剛需購(gòu)房者回流。

“限競(jìng)房”開始入市帶來(lái)更多選擇

從目前的市場(chǎng)狀況來(lái)看，政策為樓市帶來(lái)的震蕩正在逐漸趨緩，北京樓市已經(jīng)開始進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展周期。無(wú)論是市場(chǎng)還是開發(fā)商都在逐步適應(yīng)新政策環(huán)境之下的游戲規(guī)則，并且拿出符合規(guī)則的解決方案。在2018年，北京樓市最為顯著的特點(diǎn)是共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房以及商品住宅和集中式租賃住房同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上。其中尤其是在“限競(jìng)地”上打造的限價(jià)房的入市，讓北京樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)明顯的變化。因其出讓條件中，限定后續(xù)銷售房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上競(jìng)拍土地出讓價(jià)格，成為此類地塊的標(biāo)志性特點(diǎn)。

在此之前，由于2015年、2016年北京土地市場(chǎng)供應(yīng)了大量高價(jià)地，開發(fā)商為了保證利潤(rùn)不得不將其產(chǎn)品定位為高端產(chǎn)品。而去年，北京市場(chǎng)上共成交40余宗限競(jìng)房土地，按照房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)周期，無(wú)疑在今年，北京樓市供應(yīng)的主力將是限競(jìng)房。

同時(shí)，由于這些限競(jìng)地塊通常還限定住房戶型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。這意味著在今年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，90平方米戶型將是主流，這些項(xiàng)目基本都將被定位為剛需或者剛改產(chǎn)品。因此，這些地塊的大規(guī)模入市無(wú)疑將帶動(dòng)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)從前兩年的“大戶型”“改善類”商品住宅為主向“剛需類”產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。