根據(jù)融360最新的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)首套房貸款平均利率已經(jīng)上升到5.56%,利率整體仍是上浮收緊的趨勢(shì),猶如變相“加息”。有網(wǎng)友咨詢?nèi)?60說(shuō)房君,手里有了富余資金,想申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸,減輕一下每月的月供,有沒有最佳還款時(shí)間呢?
在回答這個(gè)問(wèn)題之前,先給大家普及一下提前還款的優(yōu)缺點(diǎn)知識(shí)。
優(yōu)點(diǎn):減輕還款壓力
在房?jī)r(jià)高企的城市,部分經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房人選擇多貸款,有余錢后,再提前還款。從購(gòu)房人需求的角度看,提前還款的好處無(wú)非有兩種,一種是減輕每月月供壓力、減少利息支付,另一種就是,還清貸款的話,可以將房子解押,日后有資金需求,可以繼續(xù)用房產(chǎn)做抵押貸款。
在目前利率上漲的大背景下,銀行對(duì)房貸提前還款有一些限制要求。
1、提前還款要交違約金
有些銀行要求提前還款需要交違約金,一般,銀行收取違約金的方式有兩種:
第一,按照提前還款時(shí)未結(jié)余額的2%-5%計(jì)算,比如100萬(wàn)貸款,提前還貸后,還剩下50萬(wàn)沒還,那么要交1萬(wàn)-2.5萬(wàn)的違約金。
第二,收取若干個(gè)月的利息,比如還貸不足一年的罰息三個(gè)月;還貸滿一年不滿兩年的罰息兩個(gè)月;還貸滿兩年以上的不罰息。
有的城市銀行鼓勵(lì)購(gòu)房人提前還貸,對(duì)提前還貸收取的違約金給予優(yōu)惠,無(wú)論是鼓勵(lì)還是限制,銀行這么做,不禁讓人懷疑其是為了緩解自身額度不足問(wèn)題,說(shuō)白了,就是盡可能多收回點(diǎn)資金和利息。
2、提前還款方式受銀行限制
提前部分還款有兩類還款方式,一是縮短貸款年限,月還款額不變,二是減少月還款額,貸款年限不變,前者比后者更能省利息。有些銀行默認(rèn)的是第一種還款方式,購(gòu)房人沒得選,因?yàn)檫@種方式交的利息多,能獲得更多收益,當(dāng)然,各地銀行的政策有差異,具體執(zhí)行時(shí)會(huì)有不同。
3、提前還款有還款時(shí)間、額度限制
不僅是還款方式,部分銀行對(duì)還款時(shí)間和還款金額也有要求,有的規(guī)定還款滿半年或者一年才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€款,有的規(guī)定了還款額度,比如還款金額一定是1萬(wàn)的整數(shù)倍;有的還規(guī)定了還款次數(shù),比如一年只能還一次等等,要求還挺多呢。
4、提前還款后,剩余貸款可能面臨利率上浮
上面說(shuō)過(guò),選擇縮短貸款年限,月還款額不變的方式更省利息,有的銀行會(huì)規(guī)定,提前還款后剩下的貸款要重新簽貸款合同。比如,貸款100萬(wàn),已經(jīng)還了30萬(wàn),還剩70萬(wàn)沒還,最開始的貸款利率是9折,申請(qǐng)?zhí)崆斑€款20萬(wàn),剩下的50萬(wàn)要重新簽合同,貸款利率也按照所在銀行的最新上浮10%政策執(zhí)行,并且銀行會(huì)重新審核貸款人資質(zhì),如果這期間出現(xiàn)過(guò)收入不穩(wěn)定、或者逾期問(wèn)題,會(huì)直接影響接下來(lái)的申請(qǐng)。
關(guān)于提前還款有沒有最佳時(shí)間,融360說(shuō)房君覺得,這完全取決于買房人本身的需求,比如想把房子解押,只能提前還款;再比如,申請(qǐng)房貸的時(shí)候利率較高,之后利率降低,提前還款后也沒有影響正常生活,以減輕月供壓力為目的的還款無(wú)可厚非。不過(guò),現(xiàn)在的情況是利率普遍上浮,本來(lái)不提前還款,生活過(guò)得也還行,只因?yàn)椴幌肭枫y行太多錢,非要給銀行去送錢,就有些欠考慮了。
其實(shí),與其說(shuō)選擇還款最佳時(shí)機(jī),不如說(shuō)選對(duì)適合自己的還款狀態(tài),銀行和購(gòu)房人現(xiàn)在是處于一個(gè)博弈的狀態(tài),前者更占據(jù)主動(dòng)權(quán),因?yàn)殂y行不缺來(lái)貸款的購(gòu)房人,缺的是額度。而購(gòu)房人要同時(shí)考慮利率、首付、放款時(shí)間,對(duì)于部分人來(lái)說(shuō),能貸到款就不錯(cuò)了,至于要不要提前還款,只能走一步看一步了。
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