今年以來，部分二線城市在調(diào)控措施不斷加碼的情況下，出現(xiàn)了住房市場(chǎng)火爆，地產(chǎn)庫存持續(xù)降低，杭州、成都均出臺(tái)了新建商品房“搖號(hào)”的措施，甚至出現(xiàn)了一房難求的“房荒”。綜合來看，房地產(chǎn)調(diào)控從早期的抑制需求轉(zhuǎn)向了限制價(jià)格和交易，行政性更強(qiáng)。而且在“防風(fēng)險(xiǎn)”下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，但房地產(chǎn)業(yè)有發(fā)展空間。根據(jù)“住房過濾理論”，改善性住房需求將支撐地產(chǎn)投資。

【住房過濾理論】

住房過濾理論最早由美國社會(huì)學(xué)家伯吉斯在上世紀(jì)20年代初期研究芝加哥住宅格局時(shí)提出，指的是在住房市場(chǎng)中，首先為較高收入居民建造的住房，隨著時(shí)間的推移，住房質(zhì)量會(huì)老化，房價(jià)會(huì)降低，較高收入的居民為了追求更好的住房，隨即放棄現(xiàn)有住房，從而較低收入的居民有機(jī)會(huì)繼續(xù)使用該住房的這一過程。住房過濾理論揭示了住房市場(chǎng)發(fā)展的潛在規(guī)律，是住房保障制度設(shè)計(jì)的重要理論基礎(chǔ)。目前我國城市住房市場(chǎng)存在人口多、住房少、收入低、房價(jià)(租金)高的多重矛盾。多個(gè)矛盾互相激化,導(dǎo)致低收入人口住房問題異常嚴(yán)峻。因此,解決這個(gè)問題可以從四個(gè)角度著手：減少低收入人口數(shù)量、增加住房供給、提高收入水平、降低房價(jià)(租金)。