北京市已開始探索研究相關(guān)舉措，對于集體土地租賃房，今年會結(jié)合市場需求設(shè)計并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。
5月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（征求意見稿）（以下簡稱“征求意見稿”），并面向社會公開征求意見。
征求意見稿在房源供給上給出了更多選擇，同時對宿舍的建造標準、人均使用面積，以及消防安全等核心問題做出了一系列規(guī)定。在專家和行業(yè)人士看來，征求意見稿的出臺給市場上的“藍領(lǐng)公寓”一個明確的身份，將促使這個行業(yè)朝著規(guī)范化方向發(fā)展。
為更多的外來務(wù)工人員解決住宿難題
當(dāng)北京出臺征求意見稿時，王師福正騎著載滿外賣的電動車，穿梭在北京的各家餐館和社區(qū)樓宇間。
作為一名外賣平臺的配送員，王師福和很多同事還不知道有一項和他們居住相關(guān)的政策正在計劃落地。
目前，王師福和幾個同事住在朝陽區(qū)十里河一帶的居民樓里，每個人平攤下來月租400多元。他們工作的范圍處于朝陽區(qū)金臺路附近，距離十里河七公里，附近的老小區(qū)租金均價已經(jīng)達到六七千元不等。
不是沒想過就近找房子，但折合下來，每個月在“住”的問題上，一個人至少要花近千元。這不在他們能承受的范圍內(nèi)。除去每個月的飯錢，王師福想得最多的是能存下來多少錢給家里。他告訴記者，公司不是沒想過給他們找地方住，但合適的房子不好找。
在專家看來，北京此次發(fā)布的征求意見稿，能給這些的務(wù)工人員提供更符合他們居住需求的租賃住房，補充了住房租賃市場中床位式租住產(chǎn)品的缺口。
“這為保障城市運行的勞動人口居住提供了有效的解決方式。”北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥認為，北京市有很多外來務(wù)工人員的住宿問題一直沒有得到有效解決。現(xiàn)在市面上的青年公寓、白領(lǐng)公寓價格太高，不能夠滿足保潔員、快遞員等城市服務(wù)人員的居住需要。
近年來，國內(nèi)許多城市陸續(xù)出現(xiàn)了為解決城市打工者居住問題的“藍領(lǐng)公寓”，在北京，已經(jīng)有安歆公寓、自如、魔方公寓等住房租賃企業(yè)推出了相關(guān)產(chǎn)品，其中，僅安歆公寓在北京就有近10家門店。
但是，在趙慶祥看來這些并不規(guī)范，“‘藍領(lǐng)公寓’本質(zhì)上就是一種集體宿舍。”趙慶祥認為，征求意見稿的發(fā)布是一個從“無”到“有”的過程，能讓更多市場上的主體可以有更規(guī)范的運營標準。
在中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林看來，此次北京出臺的征求意見稿明確劃分了“職工宿舍”和“群租房”的差別。
征求意見稿中提出了職工集體宿舍的建筑，應(yīng)是獨立成棟（幢）或可實行封閉管理、建筑面積達到500平方米以上的獨立空間。運營主體應(yīng)當(dāng)將租賃型職工集體宿舍對接躉租給用工單位，不得直接面向個人或家庭出租。
這就意味著職工宿舍不是直接面向個人出租，而是面向企業(yè)，并且不能在居民小區(qū)住宅樓改造，而是要有獨立空間。
職工宿舍這種形態(tài)并不鮮見，從上個世紀開始，很多單位建過職工宿舍。但隨著房價上漲，加上土地、物業(yè)和管理等先決條件，只有一些大企業(yè)有能力給員工自建宿舍，“更多的還需要盤活現(xiàn)有的存量房源。” 中國社科院經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜告訴中國青年報·中青在線記者。
此次征求意見稿中的第一點就明確提出要切實增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)，并明確房屋來源主要通過三種方式：在集體建設(shè)用地上規(guī)劃建設(shè)或改建；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建或?qū)⒌托?、閑置的廠房改建；將閑置的商場、寫字樓或酒店等改建。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認為，近年來國家在大力推行租賃住房市場的同時，提出了一系列政策，比如《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，如今，北京出臺的關(guān)于租賃型職工宿舍的征求意見稿，能釋放更多的閑置資源給住房租賃市場，滿足更多群體的住房需求。
房源的擴大在住房租賃行業(yè)看來是政策的一大“突破”。
優(yōu)客逸家CEO劉翔去年接受中國青年報·中青在線記者采訪時提到，在北京這類大城市中，有一些商業(yè)樓宇受到電子商務(wù)的沖擊，經(jīng)營不好，如果能把這些空間改造成租賃型職工宿舍，可以解決一些租賃企業(yè)的房源問題。
安歆公寓較早開始做集中式職工宿舍，其CEO徐早霞認為，北京發(fā)布的征求意見稿是地方政府給這個行業(yè)明確了“身份”。這是一份很“接地氣”的意見，內(nèi)容很“細”。不僅結(jié)合了《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》，對宿舍的人均使用面積、疏散通道等做出了明確要求，而且在消防方面，充分考慮到職工宿舍這種租賃產(chǎn)品在安全上的特殊要求。
“也能讓更多的企業(yè)招到人、留住人。”大城市需要的外來務(wù)工人員很多，徐早霞認為，北京作為一線城市，發(fā)展租賃型員工宿舍從側(cè)面來說，能幫企業(yè)留住人。
保證安全舒適的基礎(chǔ)上應(yīng)提供定制化服務(wù)
聽說要建“職工宿舍”，許多外賣配送員關(guān)心的第一件事是“住的地方能不能充電”，因為這是他們的“剛需”。
有外賣配送員對記者表示，住的遠也是因為工作附近的地方往往不允許他們把電動車上的電池拿回房間充電。“有的聽說我們有電動車就不租了。”因為房間里不允許充電，許多配送員都選擇白天在戶外的充電柜充電。北京發(fā)布征求意見稿后，一些外賣配送員表示，希望以后建造的職工宿舍，能提供集中充電的地方。
對于大部分年輕人來說，職工宿舍的“價格”“位置”“環(huán)境”，更是他們關(guān)注的“焦點”。
動畫專業(yè)出身、剛來北京工作不久的王斯禹對職工宿舍很是期待，在她看來，如果能在單位附近有職工宿舍，還能和熟悉的同事住在一起，是一個不錯的選擇。
但在價格和環(huán)境上，她有著自己的標準。“價格不能超過1500元，屋內(nèi)的布局最好是像大學(xué)宿舍那種，上床下桌的設(shè)計，人也不能太多。”
她覺得人太多，作息時間不統(tǒng)一，長期下來會是個問題。在她看來，北京出臺的這種職工宿舍對于像她這樣剛起步、薪資不是特別高的年輕人比較有吸引力，但有點積累后，她們還是會考慮找條件更好的青年公寓。
據(jù)了解，目前北京市質(zhì)量環(huán)境較好的租賃型宿舍房源的人均價格在700元~1500元左右不等。而位置都在三環(huán)以外，以南城的居多。
在趙慶祥看來，按照北京目前制定的面積、消防等標準，新建的職工宿舍成本會有所抬高，“但價格高低要看與什么房源相比。”他認為，租賃型職工宿舍并不是一個低端住房租賃產(chǎn)品，與城中村的“違建”相比，其價格會稍高，但比白領(lǐng)公寓要低。
自如COO梁占華認為，影響職工宿舍價格的因素有兩塊，一個是物業(yè)取得的成本，另一個是房源的設(shè)計和空間利用。“租賃平臺可以在這兩方面突破”。
對于租賃平臺來說，房源仍然是第一位的。在房源供給上，梁占華希望政府能給予企業(yè)一定的支持，政府根據(jù)掌握的物業(yè)情況和數(shù)據(jù)，給租賃平臺在物業(yè)的選擇上提供一些指導(dǎo)。在他看來，發(fā)展租賃型職工宿舍，“政企要聯(lián)合起來發(fā)揮各自的優(yōu)勢。”
“人均使用面積4平方米，不超過8個人住，如果是租商業(yè)物業(yè)，那么租賃平臺肯定不賺錢。”一位住房租賃行業(yè)人士告訴記者，在北京發(fā)展租賃型職工宿舍的一個核心問題還是“房租太高”。政策出來是第一步，接下來，租賃企業(yè)還是會面臨很大的成本問題，如果政府能在稅收上給予租賃平臺一些減免，可以讓企業(yè)有降低成本的空間。
劉翔認為，如果僅考慮低成本，租賃企業(yè)肯定是通過集體用地和廠房來進行建造更劃算。但從居住體驗和市場需求的角度看，商業(yè)寫字樓在位置上更適合給企業(yè)的員工租住。“大量職工對宿舍的位置需求，還是基于員工工作地點的分布。”以餐廳、美容院為例，這些服務(wù)行業(yè)的員工工作往往是集中在一些商業(yè)區(qū)，因此宿舍本身的供應(yīng)也需要覆蓋到這些地區(qū)。但從現(xiàn)實情況看，北京能使用的集體用地和廠房很難覆蓋更多商業(yè)區(qū)域。
在“職住平衡”上，劉翔認為，即便把北京城區(qū)里相對閑置的商業(yè)樓宇改造成職工宿舍，供給量也是不夠的。“這可能需要配套。”在他看來，當(dāng)一些職工宿舍地點固定，員工居住集聚化后，政府可以考慮通過開通班車的方式，把居住場地和交通線路進行高效匹配。
征求意見稿鼓勵實施主體委托或與專業(yè)住房租賃企業(yè)合作，進行租賃型職工集體宿舍的改建。2017年，北京一家餐飲管理有限公司成為安歆公寓在北京第一個合作的企業(yè)，該公司五棵松門店40多名員工居住在安歆公寓豐臺體育館店。
該門店負責(zé)人告訴記者，雖然兩邊距離不近，但公寓的價格和環(huán)境是公司看重的。公司本來計劃在門店附近給企業(yè)員工安排住宿，但合適的房子“不好找”。這家餐飲企業(yè)在北京市其他門店的員工住宿問題，大多是通過合作，將一些快捷酒店、公寓改造成員工宿舍的方式解決的。在這位門店負責(zé)人看來，通過和租房租賃平臺的“托管”方式解決員工的住宿，企業(yè)更省心。
穆林認為，職工宿舍的管理非常重要，其管理難度和強度比白領(lǐng)公寓更高。“這是一個強運營的東西，”穆林建議，在宿舍運營管理上，用工單位要和專業(yè)化的機構(gòu)合作。在趙慶祥看來，租賃型職工宿舍居住人口多，這對運營主體在后續(xù)的日常服務(wù)和管理上提出了更高要求，其中包括租賃人員的流動、定期巡查、消防衛(wèi)生，甚至是鄰里糾紛等問題，“這也是職工宿舍和其他租賃產(chǎn)品不一樣的地方。”
梁占華認為，租賃平臺運營職工宿舍領(lǐng)域第一個還是要保證安全，其次是舒適。在此基礎(chǔ)上，可以針對職工的職業(yè)特性提供定制化服務(wù)，比如在宿舍的設(shè)施上，考慮一些企業(yè)職工的工裝、工具擺放問題，還有宿舍的公共區(qū)域應(yīng)該更大，可以定期舉辦職業(yè)分享會，讓大家提高職業(yè)技能，“對職工提供的服務(wù)不一定都需要貴的，（他們）可能需要相對經(jīng)濟實惠、省心省力的服務(wù)項目。”
“良好的環(huán)境和有效的管理是十分必要的，”徐早霞認為宿舍的硬件標準是底線，租賃平臺要做好宿舍管理。怎么分配房源、怎么確定人員的流動，這都需要專業(yè)的機構(gòu)進行管理。
什么樣的企業(yè)可以躉租職工宿舍？征求意見稿中做出了明確規(guī)定，“用工單位須位于本市且在本市注冊，所處行業(yè)符合本市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，未列入產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄”。
梁占華希望，未來在租賃企業(yè)落地宿舍項目時，各區(qū)政府能提供相應(yīng)的合規(guī)入住企業(yè)白名單。符合城市發(fā)展的企業(yè)類別很多，需要解決住宿問題的企業(yè)員工也很多，自如更希望把宿舍覆蓋到更多企業(yè)和員工群體。
細節(jié)問題有待明確
穆林認為征求意見稿中還需要在細節(jié)問題上具體明確，正式出臺后，需要緩沖期。征求意見稿規(guī)定，人均使用面積不少于4平方米，但這包不包含衛(wèi)生間和陽臺？在穆林看來，這點征求意見稿沒有明確說明，但是按照《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ36-2016）中的規(guī)定，是不包含衛(wèi)生間和陽臺的。
穆林指出，如果不包含衛(wèi)生間和陽臺，那么現(xiàn)在市面上的宿舍，有一些可能達不到人均4平方米。而一些宿舍要達到標準，最便捷的方式是通過減少每間房床數(shù)，擴大人均使用面積。“但那樣成本就會提高。”穆林分析道。
此外，按照征求意見稿中的附則《租賃型職工集體宿舍建筑消防安全導(dǎo)則》（試行）中規(guī)定，單元式集體宿舍公共走道凈寬度不應(yīng)小于1.40m。其他宿舍走道凈寬度，當(dāng)單面布置居住房間時不應(yīng)小于1.60m,當(dāng)雙面布置居住房間時不應(yīng)小于2.20m。
穆林指出，因為酒店每間房居住人數(shù)少，所以公共走道凈寬度一般達到1.2m就符合相關(guān)標準，一些通過酒店改造的宿舍達不到這個要求。在他看來，集體宿舍每間房居住人員最高能達到八人，所以把公共走道凈寬度要求提高是非常有必要的。但這給改造主體帶來一定挑戰(zhàn)，需要把一些不符合此標準的酒店進行重新改建，拓寬公共走道，這無疑也會增加改造成本，進而增加租金成本。
在穆林看來，現(xiàn)有的宿舍要不要按照要求整改，還需要進一步商討。如果要求整改，那么政策上需要給予一定的緩沖期。“能不能根據(jù)具體的居住人數(shù)來確定走廊疏散的寬度”，徐早霞建議，這種集體宿舍的居住人數(shù)可以更加靈活，不僅可以多人居住，還可以單人居住。在具體建造時，企業(yè)可以根據(jù)宿舍的居住人，來確定走廊的疏散寬度似乎更合理。
此外，徐早霞和劉翔都提到一個問題，消防如何申報，運營職工宿舍的租賃平臺的主管單位是誰，這些問題還有待明確。租賃企業(yè)要改造職工宿舍項目，去哪里下載表格，企業(yè)擔(dān)心，沒有相關(guān)的文件表格，到了相關(guān)的辦事窗口，辦事人員也不知道怎么去處理。只有這些執(zhí)行層面的問題解決了，才能解決最后一公里問題。
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