樓市多年來“冰火”兩重天的格局正悄然逆轉(zhuǎn)：一線城市波瀾不驚，三四線城市則持續(xù)升溫。在去庫存取得積極進(jìn)展的同時(shí)，不少中小城市的房價(jià)逐步攀升，紛紛邁過萬元門檻，部分地方為此出臺(tái)限購、限售等調(diào)控政策。專家分析指出，城鎮(zhèn)化步伐加快、一二線城市購房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四線城市樓市迎來了短期需求的集中釋放。但長期來看，供求關(guān)系是三四線樓市的決定性因素，“房住不炒”同樣針對(duì)三四線城市。

三四線城市房價(jià)走強(qiáng)

“這兩年房價(jià)漲的挺厲害的，新開樓盤限制售價(jià)，單價(jià)這才沒有過萬。”湖南省常德市的丁雪前年買了現(xiàn)在居住的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米5900元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到8000元左右。“還有附近的岳陽、益陽，這幾個(gè)地市房價(jià)都漲的挺厲害。”丁雪說。

“蕪湖房價(jià)也過萬了，看來要趁早買一套，再晚說不定買不起了。”老家蕪湖、現(xiàn)在北京工作的徐先生說。前兩年合肥房價(jià)快速上升，他就有些看不懂，沒想到在自己眼中屬于三線城市的蕪湖如今房價(jià)也躥了起來。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格，北京、天津、上海、南京等15個(gè)熱點(diǎn)城市前4月房價(jià)環(huán)比下降或持平，同比僅有微小漲幅。而三四線城市房價(jià)不論是同比還是環(huán)比，都有明顯增長，其中丹東環(huán)比漲幅最高，為2%；北海同比漲幅最高，超過10%。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組對(duì)141個(gè)樣本城市的對(duì)比顯示，2018年4月，西雙版納、咸陽、南充、樂山等城市進(jìn)入房價(jià)環(huán)比漲速前10位，前20位中還有北海、泰州、綿陽、宿遷、淄博、泰安、包頭、黃石等地，環(huán)比漲幅均超過1.2%。同期房價(jià)中位數(shù)過萬的55城中，包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等傳統(tǒng)意義上的三四線城市。

交易量也在擴(kuò)大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，今年年初至5月15日，一線和二線城市累計(jì)成交面積同比下降41%和6%，三四線城市累計(jì)成交面積則同比上升13%。

這在房企的銷售中也有體現(xiàn)。以碧桂園為例，2017年，該企業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷售約5508億元，同比增長78.34%。據(jù)其財(cái)報(bào)披露，公司近58%的銷售來源于三四線城市。更多的品牌房企開始大量布局三四線城市。保利2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中，超過90%在三四線地區(qū)。

短期需求集中釋放

從去年底以來，同在深圳工作且擁有深圳戶籍的李恒夫婦一直在看房，最終，他們選擇了一套東莞的三居室新房，單價(jià)大概2萬元出頭。“深圳的房價(jià)畢竟太高了，東莞離深圳就一個(gè)多小時(shí)的車程，高速收費(fèi)單趟只要4塊錢，算是比較方便。”李恒說，身邊許多同事也像他們一樣選擇在深圳周邊買房，臨近的東莞、中山、惠州樓市都火了起來。

這或許為許多三四線地區(qū)樓市的表現(xiàn)提供了一種解釋。“當(dāng)前三四線城市房價(jià)的確有普遍上漲趨勢，有的還出現(xiàn)較大漲幅，其中一些城市與前期熱點(diǎn)一二線城市在地理上較為接近。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華向本報(bào)記者分析，一二線城市限購嚴(yán)格，房價(jià)也高，部分購房需求就溢出到三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)基本上屬于這種類型。同時(shí)，城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，一部分購房需求從縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)向附近的中小城市，這在人口比較密集的地區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

棚戶區(qū)改造也是推動(dòng)三四線城市房價(jià)快速上漲的原因之一。丁雪注意到，這幾年當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造，買房的人一下多了起來，“好幾個(gè)之前賣不出去的樓盤現(xiàn)在都售空了，好點(diǎn)的樓盤花錢都很難買到。”今年政府工作報(bào)告明確提出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。不少地方同步提高棚改貨幣化安置比例。據(jù)國開行消息，一季度，國開行以棚改融資與租賃住房建設(shè)融資為重點(diǎn)，發(fā)放棚改貸款2575億元，貸款余額2.9萬億元。因城施策發(fā)放棚改貨幣化安置貸款，在改善百姓居住條件的同時(shí)消化盤活房地產(chǎn)庫存。鄒琳華分析，隨著棚改特別是貨幣化棚改深入到三四線城市，三四線樓市迎來了相對(duì)集中的拆遷安置需求。這些地方房地產(chǎn)容量小，集中涌現(xiàn)的本地需求疊加城鎮(zhèn)化帶來的外來需求，短期內(nèi)房價(jià)上漲就表現(xiàn)得較為突出。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前三四線樓市需求的集中釋放有著大背景。一是當(dāng)前住房貸款利率仍處于歷史低位，這意味著購房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去庫存的舉措，從政策上利于樓市。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品質(zhì)有很大的空間，這也是市場的正常需求。“在這些因素的作用下，有的城市會(huì)從以往供過于求變?yōu)楣┣笃胶馍踔凉┎粦?yīng)求，在這個(gè)階段房價(jià)的漲幅就會(huì)大一些。”當(dāng)然，這其中也存在一些投機(jī)性需求，需要格外關(guān)注。

供求影響長期走勢

三四線樓市還能火多久？

6月初，湖北宜昌下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確在城區(qū)購買商品住房的，自網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易；對(duì)商品住房申報(bào)價(jià)格過高且不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律暫緩辦理預(yù)售許可、合同網(wǎng)簽備案、現(xiàn)房銷售備案。

限售、限購這種此前在一二線城市常用的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段正逐步投入到三四線城市中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月份，全國有超過40個(gè)城市發(fā)布50多次的調(diào)控政策，相當(dāng)一部分針對(duì)的是房價(jià)快速上漲的三四線城市。

鄒琳華認(rèn)為，調(diào)控有其必要性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，購房者要對(duì)三四線樓市有理性認(rèn)識(shí)。“需求和供給是動(dòng)態(tài)變化的?，F(xiàn)在有的中小城市出現(xiàn)暫時(shí)的供給緊張，但這些地方土地供應(yīng)的潛力大，未來會(huì)有土地逐漸入市。”鄒琳華預(yù)計(jì)，三四線城市房價(jià)可能會(huì)在一段時(shí)間慣性上漲，但漲勢趨緩，畢竟供求關(guān)系擺在那里。

鄧郁松也認(rèn)為，看樓市還是要分清楚總量上的供求關(guān)系和階段性特征。據(jù)其測算，“十二五”中后期，中國城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.0套，這意味著總體上是不缺房子的。“當(dāng)然需求始終會(huì)有，老房子拆除、新人口流入、家庭變小，這都是正常的。但是，中小城市像近兩年這樣需求集中釋放、銷售火爆的情況是不可能長期持續(xù)的。短期之內(nèi)需求釋放的多，比如有的家庭將購房提前了，后續(xù)需求就會(huì)受到影響。”

專家分析指出，目前部分三四線城市房價(jià)快速上漲有投機(jī)炒房的因素存在，對(duì)此要有針對(duì)性地予以調(diào)控，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，防止“泡沫化”。房住不炒”的原則不僅適用于一二線城市，三四線城市也不是例外?？傮w判斷，國內(nèi)房地產(chǎn)總量不足的矛盾已基本解決，但結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾仍比較突出，今后房地產(chǎn)相關(guān)政策不僅要針對(duì)庫存下降等短期形勢，還要重視研究出臺(tái)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，如建立貸款利率和首付反向調(diào)節(jié)機(jī)制、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制等等，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。