今年以來(lái)，在中央“房住不炒”的調(diào)控精神指導(dǎo)下，多地因城施策、分類調(diào)控政策頻出。特別是近一段時(shí)間，部分城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭，引起了中央政府的高度重視，在住建部及時(shí)約談了12個(gè)城市，再次重申調(diào)控力度不放松并出臺(tái)6大調(diào)控措施后，多地調(diào)控再次密集加碼，進(jìn)一步封堵炒房“漏洞”。隨著近日住建部等七部委在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控步入新階段，“房住不炒”落實(shí)進(jìn)入關(guān)鍵期。

本輪樓市調(diào)控可謂范圍大、頻率高、力度強(qiáng)，哪里過(guò)熱哪里就有政策出臺(tái)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過(guò)180次。貝殼研究院進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)，自2016年四季度開(kāi)始的本輪調(diào)控至今，全國(guó)累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺(tái)了135條限購(gòu)政策，176條限貸政策，15個(gè)城市實(shí)行認(rèn)房認(rèn)貸，51個(gè)城市外加海南全省實(shí)行限售。其中，北京共計(jì)發(fā)布調(diào)控政策30余次，海南從去年調(diào)控以來(lái)共出臺(tái)了14次調(diào)控政策。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年樓市調(diào)控政策依然從緊，經(jīng)過(guò)住建部等七部委聯(lián)合整治后，在資金面收緊的背景下，樓市或迎來(lái)真正拐點(diǎn)。

投機(jī)炒房抬頭

調(diào)控堵漏升級(jí)

上半年，多地樓市調(diào)控持續(xù)收緊，部分弱二線和三四線城市紛紛出臺(tái)新政，這些城市多為前期房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，如東北、西北、西南等省會(huì)城市及海南等有利好政策預(yù)期的地區(qū)。盡管在持續(xù)調(diào)控下全國(guó)樓市整體平穩(wěn)，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場(chǎng)降溫明顯，但仍有部分地區(qū)出現(xiàn)了過(guò)熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演，原因除了部分城市政策環(huán)境相對(duì)寬松外，還與有些城市實(shí)行了人才政策有關(guān)，再加上新房限價(jià)政策造成的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，更加激化了供需矛盾，特別是重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、西安、杭州等地樓市明顯升溫，市場(chǎng)交易活躍、量?jī)r(jià)齊升。

“上半年，部分熱門城市實(shí)行限價(jià)之后，搶房比較火爆，所以有些城市出臺(tái)搖號(hào)制度，搖號(hào)反而使整個(gè)新房銷售更加火爆，成千甚至上萬(wàn)人去參與搖號(hào)成為熱門二線城市典型的市場(chǎng)現(xiàn)象，圍繞搖號(hào)又有些政策出來(lái)，如優(yōu)先本地?zé)o房戶、剛需買房等，但依然出現(xiàn)很多亂象。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

“五一”前后，住建部先后約談了西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市，又于5月19日重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施，從規(guī)劃、供應(yīng)、資金、預(yù)期、執(zhí)行等關(guān)鍵方面提出明確要求，這也是住建部年內(nèi)第四次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表明堅(jiān)決態(tài)度。

盡管如此，6月公布的5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進(jìn)一步擴(kuò)大，而且部分城市搖號(hào)搶房背后的市場(chǎng)亂象屢禁不止，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。6月24日西安發(fā)文規(guī)范交易秩序，提出暫停企事業(yè)單位在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房，成為全國(guó)首個(gè)對(duì)公司購(gòu)房進(jìn)行管控的城市。隨后杭州、長(zhǎng)沙也暫停了企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，長(zhǎng)沙還在限公司的基礎(chǔ)上，增加了限離婚、限新落戶、限未成年等限購(gòu)方面的“堵漏”措施，同時(shí)規(guī)定個(gè)人購(gòu)房4年限售，公司已購(gòu)房5年限售。

6月28日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，將于7月初至12月底在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。這30個(gè)城市包括北上廣深等16個(gè)熱點(diǎn)城市，還包括一些潛在熱點(diǎn)城市、媒體曝光違法違規(guī)行為較多的地方以及一些已經(jīng)在進(jìn)行違法違規(guī)行為整治的城市。其中，重慶、武漢、長(zhǎng)沙于同日再次調(diào)控加碼，長(zhǎng)沙隨后又緊急對(duì)此前人才落戶購(gòu)房政策“打補(bǔ)丁”，要求不受購(gòu)房限制的人才至少博士、正高職稱以上。至此，樓市調(diào)控進(jìn)入“反炒房”新階段。

不過(guò)，對(duì)于上半年部分城市樓市的“熱”，貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)則認(rèn)為，這只是表面上看起來(lái)挺熱鬧，實(shí)際與受限價(jià)影響的新房市場(chǎng)相比，整體二手房市場(chǎng)并沒(méi)有那么熱，而是以穩(wěn)為主，甚至部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了穩(wěn)中有落。“你見(jiàn)到的熱不一定是真的熱。”他對(duì)記者說(shuō)。

許小樂(lè)舉例說(shuō)，成都此前表面上看市場(chǎng)很火熱，大家都在排隊(duì)搶著搖號(hào)，其實(shí)這只能用“熱鬧”來(lái)形容，實(shí)際成都的量和價(jià)都是往下走的。北京5月市場(chǎng)成交量的回溫，除了需求的自然釋放外，也與政策刺激有關(guān)，但這種小幅升溫態(tài)勢(shì)是可控的，并不是居民再度加杠桿帶來(lái)的。另外，重慶購(gòu)房者中戶籍人群占比下降，非川渝戶籍人群占比提升，市場(chǎng)升溫一定程度上由投資驅(qū)動(dòng)；天津、杭州由于人才吸引政策或搖號(hào)引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)進(jìn)而導(dǎo)致未來(lái)需求前置引起市場(chǎng)升溫。他認(rèn)為，限價(jià)、搖號(hào)造成的需求釋放實(shí)際上是“管制型繁榮”，人才引進(jìn)政策是將外來(lái)的、未來(lái)的需求前置到當(dāng)下，兩種市場(chǎng)需求都不具有持續(xù)性。

政策依然從緊

市場(chǎng)或迎拐點(diǎn)

上半年，樓市調(diào)控的邊際效應(yīng)在逐漸遞減，并且已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題，也引起了市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)等行政調(diào)控政策是否該退出的爭(zhēng)論，下半年的政策走向備受關(guān)注。

“下半年政策依然從緊，還會(huì)有些城市陸續(xù)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來(lái)樓市沒(méi)真正降溫的熱門二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺(tái)小的補(bǔ)丁政策。”楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，這些補(bǔ)丁政策包括企業(yè)購(gòu)房納入到限購(gòu)范疇內(nèi)，離婚一年或兩年內(nèi)限制購(gòu)房。另外，某些熱門城市引進(jìn)大量大學(xué)生和人才，估計(jì)會(huì)學(xué)習(xí)成都和長(zhǎng)沙，對(duì)于新入戶者設(shè)定門檻，達(dá)到一定人才級(jí)別才能落戶，否則需要繳社保一年或兩年才能買房。

楊紅旭還認(rèn)為，住建部等七部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治，會(huì)要求地方政府出執(zhí)行細(xì)則，有些地方政府可能會(huì)重申和強(qiáng)調(diào)既有政策，有些地方政府可能會(huì)加一些內(nèi)容，如已經(jīng)提前出臺(tái)政策的長(zhǎng)沙，在限購(gòu)方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強(qiáng)調(diào)為主。他預(yù)計(jì)，接下來(lái)名單中的30個(gè)城市多數(shù)會(huì)出臺(tái)細(xì)則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細(xì)則，而那些沒(méi)在30城名單內(nèi)的城市，如果市場(chǎng)過(guò)熱也會(huì)出新政。預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)會(huì)有幾十個(gè)城市出臺(tái)新政或文件重申強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)降溫壓力就會(huì)增加。

在許小樂(lè)看來(lái)，短期的管制型調(diào)控退出需滿足三個(gè)條件，即市場(chǎng)已經(jīng)基本穩(wěn)定、居民購(gòu)房杠桿得到有效控制、長(zhǎng)效機(jī)制能夠有效銜接。而目前這幾個(gè)條件尚不能夠充分滿足，因此，下半年政策將維持偏緊態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市的行政管控仍將保持，可能的政策選項(xiàng)包括嚴(yán)格控制信貸進(jìn)入房地產(chǎn)，嚴(yán)格限定居民過(guò)度加杠桿；更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購(gòu)房的補(bǔ)漏洞；人才引進(jìn)政策與購(gòu)房資質(zhì)脫鉤，如要求交一定年限的社保；限價(jià)政策可能逐步退出。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)預(yù)期，許小樂(lè)認(rèn)為，從資金流的角度看，支撐短期市場(chǎng)的因素都在走弱，包括居民端房貸利率維持上行態(tài)勢(shì)，企業(yè)端融資繼續(xù)受到抑制，棚改貨幣化高位放緩，人才引進(jìn)政策和學(xué)區(qū)房政策的刺激效用衰減。“從成都、天津等城市的經(jīng)驗(yàn)看，人才引進(jìn)政策造成的市場(chǎng)需求釋放是短期的，政策的效果邊際減弱，天津最明顯，在‘海河英才計(jì)劃’發(fā)布當(dāng)周，天津鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增加283%，此后則逐周下滑，且已回復(fù)到人才政策發(fā)布前水平。”他說(shuō)，因此，下半年二手房市場(chǎng)下行壓力略大于上行動(dòng)力，總體二手房市場(chǎng)趨穩(wěn)或略向下。

“今年下半年市場(chǎng)將迎來(lái)真正拐點(diǎn)，一方面，全國(guó)新房市場(chǎng)銷售增速將由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，另外，這些熱門城市經(jīng)過(guò)這次市場(chǎng)秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會(huì)出現(xiàn)真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)。”楊紅旭對(duì)記者說(shuō)。