“房屋仍然是我們社會(huì)頭號(hào)的問題。”7月1日，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥在灣仔金紫荊廣場(chǎng)慶祝香港回歸祖國(guó)21周年之際表示。這天也是她“履新”一周年的日子。

香港經(jīng)濟(jì)社會(huì)當(dāng)前面臨的問題之一，是高房?jī)r(jià)愈演愈烈。香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已連續(xù)上升25個(gè)月，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。自2003年起至今，香港房?jī)r(jià)已創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷史上最長(zhǎng)的房?jī)r(jià)上漲周期。

在香港樓市20萬元/平方米的均價(jià)面前，內(nèi)地四大一線城市北上深廣的房?jī)r(jià)也瞬間失色。

“雖然有人說，我在房屋政策‘交白卷’，但事實(shí)上也不是的。”林鄭月娥表示。就在幾天前，香港推出了醞釀多年的空置稅。

6月28日，林鄭月娥在香港行政會(huì)議特別會(huì)議上表示：將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年的租金，約等于樓價(jià)的5%。

只是，本次空置稅征收對(duì)象主要為開發(fā)商新開發(fā)的一手空置房，而二手房空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上，使得這一雷霆之政在業(yè)內(nèi)人士看來頗有些“雷聲大雨點(diǎn)小”的嫌疑。

“現(xiàn)在不是對(duì)二手房征收空置稅的合適時(shí)機(jī)，因?yàn)槎址靠罩寐屎艿汀?rdquo;香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波解釋道，香港不排除對(duì)外資征收資本利得稅。

新政落地后的幾日來，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過香港房屋代理人士了解到，香港樓市整體交易仍然平穩(wěn)，投資者的購(gòu)房信心依然樂觀?；蛟S大多數(shù)人相信，樓市的背后托底是政府。

香港開征空置稅打擊開發(fā)商捂盤

6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布了6項(xiàng)房屋政策新措施，包括倡議就空置一手私人住宅單位征收應(yīng)課差餉租值兩倍的“額外差餉”(即“空置稅”)，以及修正“預(yù)售樓花同意計(jì)劃”，規(guī)則開展商每次推售住宅單位的數(shù)目，均不能少于同意書上涵蓋單位總數(shù)的20%等。

根據(jù)規(guī)定，如果發(fā)展商所持有的單位在過去12個(gè)月內(nèi)，有超過6個(gè)月的時(shí)間并未作居住或出租用途，便會(huì)被視為空置單位，有關(guān)業(yè)主須繳付“額外差餉”，金額為該單位的應(yīng)課差餉租值的兩倍，即大約相等于樓價(jià)的5%。

陳茂波在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)文對(duì)此做了進(jìn)一步解釋闡明稱，已落成但仍未售出的一手樓單位在數(shù)量上及占潛在供給的比例上有上升的趨向（由2013年3月底約4000個(gè)增加至今年3月底約9000個(gè)）。因而，我們希望經(jīng)過“額外差餉”，減低開展商在單位落成后“不租不賣”的誘因，讓新落成的單位能有效地送到市場(chǎng)，供市民購(gòu)置或租用。加上修正“預(yù)售樓花同意計(jì)劃”，減少發(fā)展商以擠牙膏方式賣樓的空間，盡量促進(jìn)市場(chǎng)良性開展。

所謂房屋空置稅，是政府為了充分利用資源而對(duì)空置的居民房屋收取一定量的稅收。世界各國(guó)對(duì)空置稅的規(guī)定各不相同，但一般都是對(duì)二手房征收空置稅。如加拿大溫哥華規(guī)定房屋每年空置達(dá)到6個(gè)月的，需要按照“房產(chǎn)價(jià)值的1%”來交稅，謊報(bào)業(yè)主將面臨每天罰款10000加元的嚴(yán)厲處罰。

林鄭月娥透露，特區(qū)政府計(jì)劃本立法年度向立法會(huì)提交條例草案以修訂《差餉條例》，“額外差餉”會(huì)在有關(guān)修訂條例獲立法會(huì)通過并刊憲后生效。由此推測(cè)，香港空置稅最早也要到今年年底至明年年初才能開征。

公開數(shù)據(jù)顯示，香港本地老牌地產(chǎn)商大都手持一定數(shù)量的“尾盤”，即已落成待售的單位。截至去年年底，新鴻基地產(chǎn)持有接近兩千個(gè)這類空置住宅單位，新世界發(fā)展、會(huì)德豐則分別持有550個(gè)、227個(gè)。

“現(xiàn)在全港僅9000多個(gè)空置盤，占總體約3%，征收空置稅作用不大。”百利保執(zhí)行董事兼首席營(yíng)運(yùn)官范統(tǒng)說。

“畢竟整個(gè)香港新樓供應(yīng)非常有限，一手樓囤房比例較少，反而很多開發(fā)商會(huì)持有物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期出租。真正能夠起到更大作用的是對(duì)二手房征收空置稅，因?yàn)榻陙硐愀鄯績(jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力是來自內(nèi)地的買家，他們很多時(shí)候會(huì)把房子空置。”在香港從事房地產(chǎn)資產(chǎn)管理多年的協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

對(duì)于質(zhì)疑，陳茂波指出，在思索這項(xiàng)措施時(shí)，不能只著眼于目前已落成的一手空置單位，還要思索將來房屋落成的趨向，以及發(fā)展商手上持有能夠隨時(shí)出賣的貨量。據(jù)政府估量，過去5年(即2013至2017年)，住宅落成量年均13500個(gè)。將來5年落成量年均約21000個(gè)，其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以來的新高。

林鄭月娥還表示，在（今年）10月發(fā)表的施政報(bào)告中將會(huì)交代增加土地供給的計(jì)劃。樓市“辣招”現(xiàn)時(shí)不會(huì)撤銷，目前只能不加辣也不減辣。

“辣招”頻出房?jī)r(jià)也頻漲

居者有其屋計(jì)劃，是香港特區(qū)政府房屋政策的常設(shè)部分。多年來，香港特區(qū)政府一直在抑制房?jī)r(jià)和打擊囤房炒房的路上頻出“辣招”。自2009年10月起，香港金融管理局至今已推出八輪收緊物業(yè)按揭貸款規(guī)定的逆周期措施。

據(jù)記者了解，目前在香港買樓需要經(jīng)過一系列嚴(yán)格的收入審查和壓力測(cè)試，需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測(cè)試。以一個(gè)售價(jià)1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動(dòng)人口的收入達(dá)到這個(gè)水平。

這些政策減少了樓市成交量，但無奈仍擋不住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。20年來，目前香港整體樓價(jià)相比1997年的高位已超出117%。根據(jù)咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的《2017年國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告》，香港房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力指數(shù)從2016年的18.1倍升至19.4倍，連續(xù)第8年排名全球第一，比排在倒數(shù)第二的悉尼高出50%。

香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青曾表示，香港高房?jī)r(jià)的真正癥結(jié)，是住宅用地供應(yīng)量嚴(yán)重不足。香港土地40%被規(guī)劃為郊野公園和保護(hù)區(qū)，真正用于高強(qiáng)度住宅開發(fā)的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅，就可以把整個(gè)城市的住宅面積增加50%。

而從大局來看，香港房?jī)r(jià)大幅下降也是不大可能的事情。

“香港是自由港，稅率極低，特區(qū)政府主要稅收來源就是樓市和股市。”香港一位投資銀行人士對(duì)記者表示，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)長(zhǎng)期存在，土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。若房?jī)r(jià)大跌，香港金融體系很可能面臨崩潰。

內(nèi)地會(huì)跟進(jìn)嗎？

相比擁擠的香港，“鬼城”層出的內(nèi)地樓市可能更需要這種空置稅。

在擁擠的香港地區(qū)，一個(gè)僅有上海面積六分之一的城市，其人口密度達(dá)到了每平方公里6420人。香港市區(qū)的人口密度更是達(dá)到了每平方公里2.1萬人。而一線城市上海的人口密度才每平方公里3816人，北京的人口密度僅每平方公里1324人。

從空置率上看，據(jù)陳茂波介紹，現(xiàn)在香港的整體房屋空置率大概3%多一點(diǎn)，屬于低空置率。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)2015年聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國(guó)大多數(shù)縣城、城鎮(zhèn)，由于缺乏持續(xù)人口流入，住房空置問題可能更嚴(yán)重。

而內(nèi)地的開發(fā)商不止存在捂盤惜售問題，還存在大量公司炒房現(xiàn)象。

對(duì)于是否應(yīng)開征空置稅，內(nèi)地已探討和爭(zhēng)論了多年。今年5月中旬，中國(guó)社科院城市所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社在聯(lián)合發(fā)布“2018年房地產(chǎn)藍(lán)皮書”時(shí)就公開建議：鑒于房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅屬性，在土地國(guó)有的基礎(chǔ)上向使用權(quán)者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房的利用效率。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任陳晟認(rèn)為，目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的一個(gè)重要特征就是，不同環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置不合理，開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，而保有環(huán)節(jié)較輕。應(yīng)當(dāng)在整體稅負(fù)下降的前提下，降低開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，同時(shí)適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。建議開征住房空置稅，并設(shè)置隨住房空置時(shí)間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅，征收空置稅會(huì)是一個(gè)更好的選擇。

“現(xiàn)在隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，一些障礙正在消失，推出房地產(chǎn)稅、空置稅的基礎(chǔ)工作已經(jīng)具備。”華南城市研究會(huì)創(chuàng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)許學(xué)鋒表示。

不可否認(rèn)的趨勢(shì)是，對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，空置稅已經(jīng)成為稅收調(diào)控的重點(diǎn)討論方向。