每經(jīng)記者董青枝攝影報(bào)道每經(jīng)編輯魏文藝
“搖號(hào)”“網(wǎng)紅盤”“誠(chéng)意金”……這些熱詞近來(lái)牽動(dòng)著市場(chǎng)情緒,一定程度上拉高了深圳新房市場(chǎng)的熱度。
今年以來(lái),深圳堅(jiān)持“房住不炒”定位、嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)等政策,加上“三價(jià)合一”出臺(tái)后,一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象明顯,令置業(yè)者看到所謂的套利空間,引發(fā)了對(duì)核心區(qū)域高品質(zhì)物業(yè)的追捧,招商蛇口雙璽、華潤(rùn)城等幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目搖號(hào)當(dāng)天即售罄,異?;馃?。
然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,深圳新房均價(jià)已連續(xù)二十一個(gè)月平穩(wěn)下降,市場(chǎng)處于高位盤整階段。華潤(rùn)城等高價(jià)項(xiàng)目為何選擇此時(shí)入市,下半年深圳樓市走向如何?
多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目搖號(hào)選房
近期,幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目的異?;馃嶙屔钲谶M(jìn)入了公證搖號(hào)時(shí)代。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,深圳的“搖號(hào)買房”并沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)政策,但或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)關(guān)注度較高項(xiàng)目的普遍選擇。
招商蛇口雙璽、萬(wàn)科蛇口公館、華潤(rùn)城三期、金亨利瑜璟苑均采用了公證搖號(hào)選房,其中華潤(rùn)城三期則因位置、學(xué)位、價(jià)格等優(yōu)越性受關(guān)注的群體面更大,將新房市場(chǎng)熱度推向了一個(gè)高潮。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),這些高價(jià)項(xiàng)目備受關(guān)注的一個(gè)重要原因是新房限價(jià)嚴(yán)格,從而與周邊的二手房?jī)r(jià)格倒掛。雖然給能買到房的購(gòu)房者釋放了福利,但也在一定程度上吸引了很多投資投機(jī)需求。
就華潤(rùn)城三期而言,根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示,項(xiàng)目741套房源9小時(shí)售罄,認(rèn)籌6776批客戶,凍結(jié)資金超過(guò)135億元,單人次中簽率約10.9%,備案均價(jià)為85524元/平方米。而安居客和鏈家網(wǎng)顯示,華潤(rùn)城潤(rùn)府一期二手房掛牌價(jià)為10萬(wàn)~11萬(wàn)元/平方米,周邊二手房均價(jià)約9萬(wàn)元/平方米。
多名購(gòu)房者直言“買到即賺到”,甚至部分華潤(rùn)城一期的業(yè)主借他人名額購(gòu)買三期產(chǎn)品,其均表示看好深圳發(fā)展前景,認(rèn)為房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的。
其實(shí),華潤(rùn)城每一次的推售都獲得市場(chǎng)巨大關(guān)注。據(jù)多家媒體之前報(bào)道,2014年10月12日華潤(rùn)城首開(kāi)3小時(shí)賣光;同年11月30日,第二批683套產(chǎn)品再度創(chuàng)下3小時(shí)售罄成績(jī)。
之后關(guān)于華潤(rùn)城三期的推售傳聞一直不斷,更有收取“喝茶費(fèi)”消息傳出。就此,華潤(rùn)城在2015年5月和2018年3月均發(fā)布過(guò)“嚴(yán)正聲明”,稱三期項(xiàng)目即將推出,嚴(yán)厲杜絕“喝茶費(fèi)”。直到今年6月三期才獲得預(yù)售證,采取公證搖號(hào)選房。此外,工作人員告知,三期剩余的產(chǎn)品還需要等拿到預(yù)售證才能銷售。
記者近日與多名房產(chǎn)中介交流得知,新房限價(jià)及“三價(jià)合一”造成部分二手市場(chǎng)客戶轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng),新房住宅關(guān)注度高,頻繁出現(xiàn)供不應(yīng)求,而周邊二手房因掛牌價(jià)較高很少有成交。
新房限價(jià)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重,中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁坦言,這滋生了投機(jī)空間,若取消限價(jià),價(jià)格反彈厲害,但若不取消限價(jià),一二手倒掛嚴(yán)重。目前并沒(méi)有好的解決辦法,只能在實(shí)踐中探索,加強(qiáng)審核購(gòu)房人的資格。
而戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端認(rèn)為,限價(jià)是一個(gè)過(guò)程,相信一二手房?jī)r(jià)格的剪刀差會(huì)越來(lái)越小,目前的新房預(yù)售價(jià)格相當(dāng)于給了市場(chǎng)一個(gè)參考價(jià)。
樓市整體低位趨穩(wěn)
招商蛇口雙璽、華潤(rùn)城三期等這批高價(jià)項(xiàng)目的入市推高了新房市場(chǎng)關(guān)注度,這是否意味著深圳新房市場(chǎng)火熱?
深圳中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2016年10月出臺(tái)的“深八條”加強(qiáng)了對(duì)新房銷售備案價(jià)格的管理,在批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)節(jié)的管控和價(jià)格指導(dǎo)措施的影響下,全市新房成交均價(jià)出現(xiàn)持續(xù)微幅回落,單月均價(jià)更實(shí)現(xiàn)“二十一連跌”。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年一手住宅共成交12804套,均價(jià)54160元/平方米,環(huán)比下降0.3%,同比下降0.9%。
從供應(yīng)來(lái)看,深圳中原數(shù)據(jù)顯示,去年深圳新房供應(yīng)幾乎腰斬,新增供應(yīng)不足之下,深圳房?jī)r(jià)仍處于高位盤整期。今年上半年全市共新增預(yù)售項(xiàng)目38個(gè),同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應(yīng)斷層,連續(xù)兩個(gè)月無(wú)一住宅項(xiàng)目入市,一度出現(xiàn)“房荒”;二季度以來(lái)供應(yīng)逐漸增加,萬(wàn)科瑧山府、山語(yǔ)海二期、海上世界雙璽、萬(wàn)科蛇口公館、中海天鉆、華潤(rùn)城潤(rùn)府三期六項(xiàng)目均于開(kāi)盤當(dāng)日告罄。
張曉端分析稱,總體上深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)個(gè)盤異?;馃崤c整體低位趨穩(wěn)并存的現(xiàn)象。最近連續(xù)的幾個(gè)豪宅盤在地段、區(qū)域、配套、物業(yè)等方面都可以說(shuō)是稀缺的優(yōu)質(zhì)資源,再加上高端住宅長(zhǎng)期處于“供不應(yīng)求”狀態(tài),受限價(jià)影響備案價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期,自然是搶到即賺到。但其實(shí)主打剛需的樓盤項(xiàng)目大多位于龍崗、坪山、光明等偏遠(yuǎn)區(qū)域,因?yàn)榕涮紫鄬?duì)落后等原因,開(kāi)盤結(jié)果并不理想,處于正常順?shù)N狀態(tài)。
為何這些高價(jià)項(xiàng)目會(huì)選擇此時(shí)入市?多名業(yè)內(nèi)人士坦言,其實(shí)這些項(xiàng)目已多次被傳入市,只是現(xiàn)在才獲得預(yù)售證。
一名與多家開(kāi)發(fā)商合作的機(jī)構(gòu)人士透露,因?yàn)橄迌r(jià)政策從嚴(yán)執(zhí)行,產(chǎn)品備案價(jià)低于開(kāi)發(fā)商預(yù)期,所以開(kāi)發(fā)商入市意愿較弱,市場(chǎng)的供應(yīng)量較少。但是二季度以來(lái),受開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)、資金回款壓力以及新盤定價(jià)謹(jǐn)慎等影響,部分購(gòu)買力轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng),房企推盤速度明顯加速。
中原分析稱,從需求端來(lái)看,市場(chǎng)上確實(shí)存在對(duì)大戶型豪宅的需求;而從投資角度來(lái)看,在限價(jià)時(shí)期豪宅成交均價(jià)明顯低于周邊二手均價(jià),升值潛力明顯。且豪宅屬于高品質(zhì)住宅,即使在行情慘淡的時(shí)候抗跌能力也較強(qiáng)。
房企將加快推盤節(jié)奏
隨著新房市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)高漲,部分項(xiàng)目出現(xiàn)認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)量,開(kāi)啟政府監(jiān)督搖號(hào)選房。而且萬(wàn)科蛇口公館、華潤(rùn)城三期還明確提出,“本次公開(kāi)發(fā)售優(yōu)先針對(duì)個(gè)人購(gòu)房,企業(yè)購(gòu)房需于個(gè)人選房結(jié)束后再參與選房。”
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出,這相當(dāng)于用市場(chǎng)手段限制了企業(yè)買住宅炒房的途徑,從全國(guó)各地已出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看,深圳有可能會(huì)跟進(jìn)限制企業(yè)購(gòu)房或限售等政策,同時(shí)公證搖號(hào)的購(gòu)房形式未來(lái)或?qū)⒊蔀樯钲谛麻_(kāi)盤項(xiàng)目的趨勢(shì)。
下半年深圳樓市又將呈現(xiàn)哪些趨勢(shì)?中原數(shù)據(jù)顯示,2018年一季度住宅存量持續(xù)下降,二季度住宅批售大幅增加后,存量有所上升。截至2018年6月底,新房住宅存量266.3萬(wàn)平方米,根據(jù)過(guò)去半年成交量計(jì)算,去化僅需12.4個(gè)月。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍稱,下半年隨著資金壓力的增加,預(yù)計(jì)房企將加快推盤節(jié)奏以回籠資金,供應(yīng)量或?qū)⒂兴黾?。而整體房?jī)r(jià)在政府指導(dǎo)下還將總體保持近二十多個(gè)月以來(lái)平穩(wěn)甚至小幅下滑的走勢(shì),個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)跑量的現(xiàn)象也將出現(xiàn)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)計(jì),供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍將持續(xù)。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)副主任王東日前在“2018深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)”上公開(kāi)表示,2018年以來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì),今后深圳將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)定位,加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度,且按照國(guó)家七部委發(fā)的專項(xiàng)整治通知,正在擬定新的市場(chǎng)整治工作方案,進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
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