商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，2008年~2015年商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)面積年復(fù)合增長(zhǎng)率14%，整體規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，但同時(shí)近五年來(lái)銷售面積占建設(shè)面積比例逐年縮減。源于一方面是供給量增加，疊加消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變，商鋪新引力逐步下降。另一方面地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念發(fā)生轉(zhuǎn)變，由過(guò)往出售為主逐步演變?yōu)槌钟凶赓U經(jīng)營(yíng)為主，但受制于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)思想，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中尚存有多種問(wèn)題：

1. 只懂地產(chǎn)、不懂商業(yè)、仍采用住宅地產(chǎn)的縮短“開(kāi)發(fā)、銷售、再開(kāi)發(fā)”循環(huán)周期，加快資金回流的模式，隨意出售商鋪給個(gè)人，造成業(yè)態(tài)規(guī)劃困難；

2. 整體定位錯(cuò)誤，盲目模仿，追求高大上，或業(yè)態(tài)定位與整體定位不匹配，埋下失敗誘因；

3. 缺乏品牌資源庫(kù)，招商湊數(shù)，忽視商家利益，運(yùn)營(yíng)難以為繼；

4. 資金投入估算不足，融資渠道有限，資金鏈斷裂。

基于以上問(wèn)題，可考慮以下解決思路：

一、發(fā)力運(yùn)營(yíng)提升。借力專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，用以導(dǎo)入營(yíng)銷推廣、招商代理、租戶管理乃至整體托管等專業(yè)服務(wù)，從而優(yōu)化租售策略、調(diào)整租戶、豐富產(chǎn)品線、利用專業(yè)機(jī)構(gòu)品牌資源庫(kù)聚集完成優(yōu)質(zhì)招商、形成科學(xué)運(yùn)營(yíng)體系等。

二、重視資產(chǎn)管理。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商多未深入接觸資產(chǎn)管理理念，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展目標(biāo)并不明晰。需以終為始關(guān)注資產(chǎn)價(jià)值，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)定位，何時(shí)持有，通過(guò)精益運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值及退出時(shí)點(diǎn)。同時(shí)采納輕資產(chǎn)運(yùn)作理念，適時(shí)引入具備金融背景的產(chǎn)業(yè)投資者進(jìn)行股權(quán)合作，利用投資者擁有的低成本多渠道融資平臺(tái)，改善資產(chǎn)現(xiàn)金流；同時(shí)可通過(guò)ABS及REITS等資產(chǎn)證券化方式，搭建投資平臺(tái)，吸引社會(huì)閑散資金或較低成本資金，獲取持續(xù)現(xiàn)金流，用于運(yùn)營(yíng)提升，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

三、考慮改變用途。通過(guò)整體改造，商鋪改為寫字樓或者公寓。如北京寫字樓租金高、核心商圈供應(yīng)量不足且管理成本低，而非地標(biāo)購(gòu)物中心租金卻停漲，通過(guò)整體改造可讓租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)上獲取明顯增長(zhǎng)，但也需注意重要前提，該商業(yè)地塊用途中政策允許用于辦公或居住。

——和君集團(tuán)國(guó)有資本與國(guó)企改革研究中心研究員 賴少宗