向左走，還是向右走？站在政策的十字路口，各類資產(chǎn)價(jià)格都到了臨界點(diǎn)。
樓市也是這樣，幾乎所有房企都在尋求改變，其中碧桂園最積極。在嚴(yán)酷的大環(huán)境下，碧桂園從自身出發(fā)，把高周轉(zhuǎn)率，應(yīng)對(duì)資金等問題。
萬科就比較悲觀了，郁亮直接表示萬科要去地產(chǎn)化：“十年后，萬科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了。”最奇葩的是中弘股份這類房企，控股股東甚至直接捐款跑路國(guó)外，留下一臉蒙圈的投資者和債權(quán)人。
房企尋求改變，樓市也在尋找方向。房住不炒的理念還在不斷滲透，一線城市樓市已經(jīng)完全冰封。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2018年上半年一線城市商品住宅成交面積同比下降約25%，領(lǐng)降各線城市，其中京滬成交面積依然處于歷史最低點(diǎn)，深圳由于去年基數(shù)較低，成交同比增長(zhǎng)兩成左右，但成交規(guī)模仍處于低位區(qū)間。
無論是樓市還是股市，高位縮量盤整一段時(shí)間后，價(jià)格下跌會(huì)是大概率事件，最極端的環(huán)京地區(qū)樓市已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象。廊坊“322限購(gòu)令”出臺(tái)后，環(huán)京樓市成交量?jī)H相當(dāng)于高峰期的兩成，早在2017年12月份整體均價(jià)就下跌了40%。
一線城市調(diào)控政策沒有放松，即便流拍了7宗地，北京仍在收緊土地政策，下半年土拍將強(qiáng)化監(jiān)管競(jìng)拍主體的資金來源，銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金，通過穿透式監(jiān)管，以企業(yè)應(yīng)付賬為基礎(chǔ)的供應(yīng)鏈ABN融資資金等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的非自有資金也將被禁止。
更讓市場(chǎng)恐慌的是，房產(chǎn)稅不斷被提起，甚至傳出各種房產(chǎn)稅細(xì)節(jié)消息，全面推出似乎越來越近了。6月16日，央視新聞報(bào)道，不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。7月16日，甚至連統(tǒng)計(jì)局都表示，要加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。
上海已經(jīng)開始行動(dòng)，銀監(jiān)局與不動(dòng)產(chǎn)登記局聯(lián)合印發(fā)通知，銀行和稅務(wù)、公安、紀(jì)檢等部門都可以依法查詢每個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)信息。全國(guó)范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅已經(jīng)沒有技術(shù)障礙。
房產(chǎn)稅出臺(tái)將顯著影響樓市，改變投資者的預(yù)期，房子不再只是資產(chǎn)，也會(huì)變成負(fù)債。問題是，我們就要完全清倉(cāng)樓市資產(chǎn)，跟樓市再無瓜葛嗎？
絕對(duì)不是，尤其是在政策十字路口的現(xiàn)階段！
這兩年三四線，甚至五六線城市房?jī)r(jià)爆發(fā)，各小縣城的房?jī)r(jià)紛紛破萬，最重要的推手就是棚改貨幣化，硬生生的創(chuàng)造出大量購(gòu)房需求。
6月初有消息稱，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）審批暫停，棚改貨幣化被叫停。另外，為了避免分行違規(guī)審批棚改項(xiàng)目貸款，國(guó)開行已經(jīng)將審批權(quán)收回總行。市場(chǎng)頓時(shí)炸了鍋，A股和港股的地產(chǎn)板塊大幅下跌。
改革進(jìn)入深水區(qū)，中國(guó)當(dāng)前正處于去杠桿和落實(shí)房住不炒的關(guān)鍵時(shí)刻，這些政策完全符合邏輯。誰知道幾天后，事情出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，棚改貨幣化松了口子，棚改項(xiàng)目貸款審批權(quán)還在國(guó)開行分行手中。
更重磅的是，6月20日國(guó)常會(huì)和6月27日的二季度央行貨幣政策例會(huì)上，都把對(duì)流動(dòng)性的表述由“合理穩(wěn)定”變?yōu)榱?ldquo;合理充裕”，貨幣政策定調(diào)由“中性”轉(zhuǎn)向?yàn)?ldquo;中性偏寬松”。
跟財(cái)政部世紀(jì)互懟后，7月18日央行正式認(rèn)慫，根本不考慮新一屆國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)剛剛成立并召開會(huì)議，也不顧上什么“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”、“控制宏觀杠桿率”、“清理整頓金融秩序”等目標(biāo)，直接“窗口指導(dǎo)”一級(jí)交易商，額外給予MLF資金，用于支持貸款投放和信用債投資。
銀保監(jiān)會(huì)也“槍口指導(dǎo)”商業(yè)銀行，疏通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)和貨幣政策傳導(dǎo)，逐步降低對(duì)抵押擔(dān)保和外部評(píng)估的依賴，加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的貸款。
這就像拯救一個(gè)病入膏肓的吸毒人員，本來正按部就班給他排體內(nèi)的毒癮，從他痛苦的神情就能看出效果剛剛顯現(xiàn)，結(jié)果這時(shí)候說，給他再來幾針吧。
2018年以來，中國(guó)央行已經(jīng)實(shí)施了三輪定向降準(zhǔn)，再加上各種MLF等操作，累計(jì)釋放資金規(guī)模超過2萬億，考慮到央行35萬億的總資產(chǎn)規(guī)模這已經(jīng)相當(dāng)寬松了。今年以來，貨幣利率已經(jīng)降至兩年新低，這些都說明流動(dòng)性已經(jīng)非常寬松了。
現(xiàn)在的主要問題是，實(shí)體企業(yè)不賺錢，沒有需求，流動(dòng)性傳導(dǎo)不下去?，F(xiàn)在，央行槍口指導(dǎo)，買低等級(jí)的信用債，直接對(duì)中小企業(yè)放貸，甚至不考慮抵押擔(dān)保，這種簡(jiǎn)單粗暴的做法極大破壞市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)收益比，一定會(huì)產(chǎn)生權(quán)力尋租和腐敗，同時(shí)也埋下了更大的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本問題不解決，資金一定還會(huì)繼續(xù)在金融系統(tǒng)空轉(zhuǎn)和套利，最后還是會(huì)推高資產(chǎn)泡沫。越寬松，泡沫就越大。所以，投資者絕對(duì)不能完全清倉(cāng)房地產(chǎn)資產(chǎn)。
現(xiàn)在我們處于十字路口，一個(gè)主觀上希望樓市平穩(wěn)，一個(gè)客觀上推高樓市。向左走還是向右走全靠哪方面政策更強(qiáng)，目前還沒有出現(xiàn)明顯的趨勢(shì)，即使有了初步跡象，也要警惕政策突然轉(zhuǎn)向。
問題是，在這個(gè)階段，我們?cè)撊绾瓮顿Y？
手持現(xiàn)金，完全不參與，貨幣會(huì)貶值。在當(dāng)前政策苗頭下，即便知道資產(chǎn)泡沫大，即便知道問題嚴(yán)重，依然還不能現(xiàn)金為王，因?yàn)檫€沒到時(shí)候。投資者需要被動(dòng)做多樓市等資產(chǎn)，否則吃虧的是自己。
但需要注意的是，如果全身家重倉(cāng)樓市資產(chǎn)，現(xiàn)在政策兩邊撕扯，還沒有哪一方有明顯勝算，萬一房產(chǎn)稅提前出臺(tái)，房住不炒猛的加碼，投資者就會(huì)損失嚴(yán)重，不死也少半條命。
記住，未來的投資，安全性最重要。無論是房地產(chǎn)，還是股票投資，一定要重視標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)金流，這樣的資產(chǎn)安全邊際較高；同時(shí)降低自己的預(yù)期收益，不要把寶全壓到資產(chǎn)價(jià)格升值上，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大。
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