房價雖然上漲但隱患仍在!任志強對樓市的判斷引人深思!

2018年08月19日 15:44
來源:三刻大叔
7月份的房價數(shù)據(jù)公布了!70個大中城市中,有65個城市房價上漲,而且漲速加快,引來無數(shù)關(guān)注。同時,三刻還想和大家分享另外一個數(shù)據(jù),根據(jù)上市房企公布的財務數(shù)據(jù),目前32家上市房企的銷售額超過了2.5萬億,漲幅將近40%!如果按照年初的銷售計劃進度表來看,如今已經(jīng)超額完成任務了。
但不知道大家是否還記得,今年上半年,多個方面都表示了對房企的悲觀態(tài)度。這一點,主要是因為樓市開啟了最嚴調(diào)控,從資金方面對開發(fā)商進行了嚴格的限制,甚至連任志強都說過:“開發(fā)商要有晴天帶傘的準備,前面道路比較艱難”,這實在是值得我們深入思考。但現(xiàn)在房價卻上漲了,房企的業(yè)績暴增了,這是不是說明開發(fā)商這個群體已經(jīng)轉(zhuǎn)危為安,又滿血復活了呢?
事實上,這里面有個滯后性的問題。因為開發(fā)商現(xiàn)在推向市場的樓盤,實際上都是兩年前開始開發(fā)的。換句話說,開發(fā)商是先買了地,然后就陸陸續(xù)續(xù)開始建房。而這兩年來,棚戶區(qū)改造規(guī)模不斷加大、銀行放水也比較頻繁,地價自然不斷上漲,所以房企的財務報表自然好看一些,這一點毋庸置疑。
而另一方面,除了看到銷售額暴漲之外,有一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)卻很少有人提及,那就是房企的負債問題。據(jù)統(tǒng)計,目前上市的120家房企中負債總計已經(jīng)超過了6.5萬億,平均負債率達到65%!換句話說,現(xiàn)在高房價、高銷售額的背后是房企負債賣房、蓋房,本身底子就不牢固,只是硬撐著場面罷了。
對此,有人肯定不認同。但三刻舉兩個例子來和大家聊聊:2018年以來,雖然樓市一片火爆,可是目前為止新城、保利、富力等多家知名房企的發(fā)債計劃被中止,原因是啥呢?賣不掉?。∈袌鲈u級已經(jīng)很低了,根本不能過審,自然就無法發(fā)債融資了。換句話說,連習慣了刀頭舔血的民間投資資金都不敢買房企債券,那么樓市的未來也就可想而知了。
另一個證據(jù)是,我們所看到的是房價暴漲,可許多地方卻出現(xiàn)了很矛盾的一個現(xiàn)象:房價芝麻開花節(jié)節(jié)高,但爛尾工地卻比比皆是,至于停工延期交房的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。三刻知道云南的某個地級市,80%的新建樓盤都因為資金鏈斷裂處于停工狀態(tài),但售樓部死鴨子嘴硬,把價格從4000元提到了5000元,這樣一來,在統(tǒng)計房價數(shù)據(jù)時自然就更好看了。
當然,對于已經(jīng)走上不歸路的開發(fā)商來說,肯定是停不下借錢融資的腳步了。畢竟,在他們看來只要把房子蓋出來就不愁賣,那樣自己就能滿血復活了。所以,開發(fā)商現(xiàn)在只做兩件事情。第一是借錢買地,不僅是銀行,連公司里的售樓小姐都要被逼著借錢給開發(fā)商。第二是高周轉(zhuǎn),用最快的時間把房子蓋好,以便回籠資金。但問題是,房子的質(zhì)量卻實在是不像話,就連綠城地產(chǎn)的李軍都說:“這兩年還是暫緩買房吧,質(zhì)量太差了”。
但問題是,社會的流動資金是有限的。雖說今年以來央行不斷放水,可已經(jīng)下了嚴令禁止資金流入房地產(chǎn),因此開發(fā)商借錢這個事兒難度太大。據(jù)說,曾經(jīng)開發(fā)了中國第一神盤貴州“花果園”項目的那個房企,因為野心太大,在印度尼西亞弄了個叫“美加達新城”的項目,但卻因為沒錢陷入停擺了。諷刺的是,據(jù)說這個房企命令所有部門的員工要去外面搞創(chuàng)收,但遭到了員工們的集體拒絕,真是荒唐。
當然了,我們可以說這個房企是自己作死,人心不足蛇吞象!但問題是,它就是房企群體的生存縮影,雖然表面熱鬧非凡,可卻面臨著資金鏈斷裂的極大風險。因此,三刻的判斷是,房價這個事兒是開發(fā)商說了算,人家要漲我們沒辦法,但開發(fā)商自己還剩下幾天好日子,卻是資金說了算的。所以,好戲才剛剛開始,未來鹿死誰手尚未可知啊!那么,大家覺得房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈撐得住嗎?房價還會繼續(xù)上漲嗎?歡迎大家留言討論,三刻將一一回復!
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