隨著每個交易日股價的變動,“破凈”房企的名單一直在發(fā)生變化。其中有一直游走在破與不破之間的雅戈爾、南國置業(yè)以及大龍地產(chǎn),也有一直穩(wěn)坐“破凈”第一把交椅的首開股份。
截至8月23日,首開股份的市凈率只有0.5786,居上市房企破凈榜首。有業(yè)內(nèi)人士直言:“首開大部分項目都集中在北京,北京調(diào)控政策對他們的影響其實非常大。”
首開相關負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時就無奈地表示:“目前樓市的調(diào)控對公司銷售肯定是存在一定影響的,首開的銷售業(yè)績下滑一定程度上可能與北京共有產(chǎn)權房政策有一定關系。”
而銷售放緩也讓首開的全國排位有了明顯下滑。據(jù)克而瑞2017年全國房企銷售榜單,首開排名為33位,與2016年相比,首開被16家房企反超。
事實上,北京一直是首開布局的重點。從首開在2017年新獲取的27個項目中有16個位于北京就可以看出,彼時首開仍看中北京市場未來的空間。而首開報告期內(nèi)共30宗待開發(fā)土地中,有17宗位于北京,且皆為合作開發(fā)項目。
記者梳理發(fā)現(xiàn),一直以來,北京地區(qū)的業(yè)績貢獻也占首開的半壁江山。2015年,北京地區(qū)營收約為121.18億元,占總營收比約51.37%;2016年,營收約為134.79億元,占比約45.2%;2017年,營收約為179.79億元,占比約49.17%。
正如首開上述相關負責人所言,“北京項目數(shù)量跟外地基本上一半一半吧。”他補充道:“首開也在適應新常態(tài),政策調(diào)控對銷售能夠給影響到什么程度,還需要時間再看。”
從首開2017年年報中可以看到,首開對棚改項目傾注了更多的心血。報告期內(nèi),首開在北京地區(qū)已在實施的棚改項目有3個,后續(xù)項目有8個。
今年5月25日,首開股份發(fā)布公告,稱擬收購北京首開中晟置業(yè)有限責任公司100%股權,而首開中晟置業(yè)正是首開集團所屬二級全資子公司,具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì),以保障房建設、土地一級開發(fā)及棚戶區(qū)改造、項目代建為三大主營業(yè)務。
“首開下一步要做長租公寓、北京的限價房、共有產(chǎn)權房等。”首開上述相關負責人說。
首開的負債率一直是業(yè)內(nèi)關注的焦點。一方面,銷售增速大幅減緩影響了首開的現(xiàn)金流。根據(jù)2017年年報顯示,首開報告期內(nèi)經(jīng)營活動現(xiàn)金流大幅下降119.43億元至-204.53億元;另一方面,首開股份資產(chǎn)負債率為80.59%,同比上升約0.68個百分點。
80億元永續(xù)債也成為懸在首開頭頂?shù)囊话牙麆Γ瑸榇?,首開每年需要為此支付4.14億元的利息。
“作為國企,首開的資產(chǎn)負債率仍在正常范圍內(nèi)。”首開上述相關負責人解釋并補充道,“首開是北京的企業(yè),所以在北京的土地儲備多一些,但在現(xiàn)在的市場行情下,大家對項目都很謹慎。”
今年7月12日,首開發(fā)布業(yè)績預增公告,稱2018年1~6月實現(xiàn)營業(yè)收入與上年同期相比,增長50%左右。
另外,記者梳理發(fā)現(xiàn),截至8月22日的“破凈”上市房企中,有9家企業(yè)來自北京。
盡管導致“破凈”的因素多樣,但業(yè)內(nèi)認為,“破凈”也能反映出企業(yè)存在的一些問題。
佳兆業(yè)經(jīng)濟研究院院長劉策認為,股價能不能提升主要看投資者對企業(yè)是否認可,包括是否有主題炒作概念,如粵港灣、并購等主題概念,企業(yè)基本面是否有業(yè)績釋放的潛力,如果企業(yè)確實業(yè)績不好,流動性很緊張,那即使破凈了,股價可能還會再跌,另外就是企業(yè)是否有核心競爭力,是否有壁壘,是否有應對行業(yè)低潮期的能力。
企業(yè)應對低潮期的能力首先是資產(chǎn)結構的質(zhì)量,是否可以快速變現(xiàn),第二就是企業(yè)的融資能力,國企在低成本融資上更有優(yōu)勢,第三就是企業(yè)的銷售能力,是否能適銷對路,精準投資。其中最重要的就是融資能力,只要能融到錢,也不怕低潮期。
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