地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)?；谋尘跋?，土地儲備往往代表著一家企業(yè)的未來，但當下有不少龍頭房企則有意在土地市場上輕踩剎車。畢竟在調(diào)控持續(xù)、貨幣政策收緊的大背景下，房企面臨的融資壓力不容小覷。尤其是部分房企凈負債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流縮減的現(xiàn)象并不少見。包括萬科、恒大、融創(chuàng)在內(nèi)的龍頭房企都明確提出放緩拿地節(jié)奏，一些企業(yè)甚至奉行“寧可錯過，也不犯錯”的拿地邏輯。
龍頭房企拿地放緩
“公司下半年的整個投資會比較保守，拿地上會嚴格的控制，公司希望有更加均衡的業(yè)績表現(xiàn)。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在不久前舉辦的公司業(yè)績會上在談到企業(yè)拿地策略時如此表示。
按照該公司披露的中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，融創(chuàng)新增土地儲備約2920萬平方米，其中權益面積約1545萬平方米?？梢詫Ρ鹊氖?，去年全年融創(chuàng)新增土地儲備約6764.2萬平方米，其中上半年獲取土地儲備為3023萬平方米；全年新增權益土地儲備約5252.5萬平方米。而這是在公司上半年銷售同比出現(xiàn)76%增長的背景下，由此可見融創(chuàng)在獲取新增土地儲備上十分審慎。
另一家龍頭房企恒大在今年上半年新增項目為68個，獲得土地儲備面積3086萬平方米，與去年同期的6763.6萬平方米相比下降54%。
除了融創(chuàng)和恒大之外，其他龍頭房企在土地儲備上也持有類似態(tài)度。統(tǒng)計顯示，保利地產(chǎn)今年上半年新增容積率面積為1510萬平方米，同比下降10.8%；
陽光城上半年新增計容面積551.85萬平方米，同比下降23.5%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企土地投資整體弱于去年，行業(yè)前30房企拿地銷售與2017年相比有大幅下滑。此外，行業(yè)前100房企新增土地建筑面積也不足去年全年的五成。
另據(jù)相關機構(gòu)統(tǒng)計，2018年上半年拿地金額前30的房企中，有7家房企拿地面積較去年有所減少。有12家房企拿地金額較去年同期有所下降，其中，金茂下降69%、恒大下降44%、龍湖下降28%、中海下降28%、榮盛下降27%，上述房企也成為拿地金額降幅最多的公司。??
降負債?控風險
房企融資渠道趨緊，企業(yè)主動尋求減速，以確?，F(xiàn)金流的安全是這些房企拿地節(jié)奏放緩的原因之一。
數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-42.55億元，同比減少119.47%，負債總額約為11393.67億元，比年初增加16.42%。另據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)布的2018年中報顯示，2018年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-98.33億元，比上年同期減少2.35%。碧桂園上半年的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前調(diào)控背景下，企業(yè)整體銷售回籠速度較慢，如果此時投資速度過快，企業(yè)資金壓力會較大。若再加大融資力度，企業(yè)的負債水平必然快速上升。
據(jù)統(tǒng)計，在企業(yè)凈負債率方面，中糧、佳兆業(yè)、泰禾、綠地等房企的凈負債率仍處于高位。今年上半年，降杠桿、控負債成為眾多房企的重要任務。
恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞表示，今年上半年公司凈負債率已經(jīng)降至127.3%，超額完成企業(yè)制定的目標。?一方面，盈利大幅提高對降低企業(yè)總體負債率有積極作用。另一方面，為降低企業(yè)負債率，恒大采取了多種方法：包括引入戰(zhàn)略投資者；償還大規(guī)模永續(xù)債。其中，在土地儲備上企業(yè)主動尋求擴張降速，也是恒大實現(xiàn)降負債目標的主要辦法之一。
孫宏斌則表示，在土地策略上?，融創(chuàng)將采取“多看少動的策略”等待更好的機會。同時，仍將聚焦一二線核心城市，以此“支持公司下半年負債率水平持續(xù)下降”。
一位行業(yè)觀察者則分析，受當前融資環(huán)境的影響，房企的融資成本均有不同程度的增加，規(guī)模大、評級高的房企受到的影響小一些。放緩拿地的房企一是負債率、資金鏈緊張的企業(yè)，企業(yè)幾乎無錢拿地。對于這些企業(yè)而言，寧可暫時不拿地，也不能拿錯地。而龍頭企業(yè)主動尋求放緩，則更多考慮企業(yè)各項指標的均衡發(fā)展。
中等房企勒緊腰帶拿地?
在錢緊錢荒的背景下，仍不乏逆勢拿地的房企。
“地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；厔萑栽诔掷m(xù)，地產(chǎn)行業(yè)集中度趨勢已不可逆轉(zhuǎn)，企業(yè)失去規(guī)模很可能會失去未來，中等規(guī)模房企的危機感最為嚴重。”一位行業(yè)人士分析表示，與龍頭房企在土地市場上尋求降速不同，多數(shù)中等房企依舊采取積極策略，需求快速擴展，甚至部分企業(yè)不惜推高負債水平以求彎道超車。
夏海鈞分析，“中國房地產(chǎn)市場每年的銷售規(guī)模在10萬億元左右，這個總規(guī)模不會有大的波動，未來改變的是行業(yè)集中度，今年底前十大地產(chǎn)商集中度將是20%，未來會到40%”。
從行業(yè)通行觀點來看，未來龍頭房企業(yè)績將實現(xiàn)穩(wěn)定增長，實力弱的中小企業(yè)會被并購，未來進入房企前10名的最低門檻將是4000億元。
“迅速做大”幾乎成為中等房企面臨的必答題。尤其是土地儲備相對薄弱的企業(yè)，上半年仍在加速拿地。據(jù)相關機構(gòu)測算，中梁、濱江大中型房企的土儲消化周期均不足2.5年。兩家企業(yè)對土儲的渴求也充分反映在上半年拿地上，今年前6個月拿地銷售比在0.7和0.5，高于行業(yè)平均水平。對比去年全年，中梁、濱江上半年新增貨值已完成去年的155%和81%。
對于其他土儲相對充裕的中等企業(yè)，卓越、中駿貨值充足仍然積極拿地，上半年拿地銷售比分別達到1.5和1.3，領先百強房企。另外，如旭輝、龍湖、
陽光城等老牌企業(yè)上半年拿地意愿較足，積極擴充土儲來鞏固自身行業(yè)地位和沖擊更高規(guī)模目標。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，今年上半年仍有大量中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。做大依然是當下房企的主流選擇，但房企在拼規(guī)模的同時，對資金的需求量也依然在明顯上漲。
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