雖然調(diào)控不斷深入，但8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然延續(xù)了“高溫”的勢(shì)頭。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于9月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，房地產(chǎn)業(yè)的融資、投資、拿地、銷(xiāo)售等指標(biāo)都保持相對(duì)較高的增速，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月維持在雙位數(shù)增長(zhǎng)。同期的庫(kù)存規(guī)模則繼續(xù)下降。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持著供需兩旺的勢(shì)頭，有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這是因?yàn)楹芏喑鞘械墓┬杌久嬉呀?jīng)發(fā)生變化。一方面，經(jīng)過(guò)3年的“去庫(kù)存”，全國(guó)整體庫(kù)存規(guī)模明顯下降，部分城市的去化周期明顯低于正常水平；另一方面，被調(diào)控政策壓抑許久的需求，正在尋求釋放。
這種基本面是否意味著市場(chǎng)仍有上漲的動(dòng)力，目前尚需觀察。但從一些細(xì)節(jié)的變化來(lái)看，調(diào)控政策的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)：投資強(qiáng)勁、開(kāi)工改善、月度銷(xiāo)售出現(xiàn)下滑。
全年銷(xiāo)售有望創(chuàng)新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積102474萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.0%；商品房銷(xiāo)售額89396億元，增長(zhǎng)14.5%。自今年5月以來(lái)，銷(xiāo)售金額一直維持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
從區(qū)域分布來(lái)看，中西部地區(qū)仍然是銷(xiāo)售的重點(diǎn)區(qū)域。中原地產(chǎn)認(rèn)為，這是由于“三四線城市棚改等政策帶來(lái)的高峰期依然存在”。
但從8月單月的數(shù)據(jù)來(lái)看，情況似乎沒(méi)有那么樂(lè)觀。8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速為2.4%，環(huán)比則收窄7.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明8月的交易熱度低于7月。
中泰證券表示，8月銷(xiāo)售回落主因是“低能級(jí)城市樓市成交轉(zhuǎn)淡”。展望全年，考慮棚改貨幣化安置力度走弱和高基數(shù)效應(yīng)，三四線銷(xiāo)量可能會(huì)溫和下行。而根據(jù)調(diào)研，近期部分主流城市熱度轉(zhuǎn)淡，因此，一二線成交反彈的持續(xù)性還有待觀察。
中原地產(chǎn)則認(rèn)為，從目前趨勢(shì)看，2018年房地產(chǎn)全年銷(xiāo)售額將繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄，從而實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年刷新歷史新高的局面。但銷(xiāo)售面積有可能低于去年。
由于銷(xiāo)售端保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，庫(kù)存規(guī)模進(jìn)一步下降。截至8月末，全國(guó)商品房待售面積53873萬(wàn)平方米，比7月末減少555萬(wàn)平方米。這一規(guī)模達(dá)到近4年來(lái)的新低。
在業(yè)內(nèi)，“去庫(kù)存基本完成”的觀點(diǎn)已成共識(shí)。民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前很多城市的住宅去化周期都低于12-16個(gè)月的正常水平。“市場(chǎng)供需基本面已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。”中原地產(chǎn)認(rèn)為。
實(shí)際上，銷(xiāo)售和庫(kù)存兩個(gè)指標(biāo)的變化互為因果。銷(xiāo)售放量固然會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存下降，但庫(kù)存也會(huì)影響銷(xiāo)售端的表現(xiàn)。8月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降，銷(xiāo)售額則繼續(xù)上漲，這反映出“大部分城市去庫(kù)存接近完成后，市場(chǎng)價(jià)格有所上漲”。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在安排銷(xiāo)售任務(wù)時(shí)，通常都會(huì)考慮不同城市的庫(kù)存情況。其中，低庫(kù)存城市的策略是放慢銷(xiāo)售節(jié)奏，謀求利潤(rùn)；高庫(kù)存城市的策略則是快速周轉(zhuǎn)，尋求現(xiàn)金流。
資金壓力倒逼“快周轉(zhuǎn)”
除銷(xiāo)售外，其他指標(biāo)也都有相對(duì)較好的表現(xiàn)。今年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76519億元，同比增長(zhǎng)10.1%。這是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。
土地市場(chǎng)明顯回暖。前8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%；土地成交價(jià)款8177億元，增長(zhǎng)23.7%。
同樣在供應(yīng)端，前8月全國(guó)商品房施工面積增長(zhǎng)3.6%，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)15.9%，增速都有所擴(kuò)大。
中信建投指出，土地、開(kāi)工、施工等供應(yīng)端的發(fā)力，是支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高增長(zhǎng)的重要因素，這也是行業(yè)努力補(bǔ)庫(kù)存的一種結(jié)果。隨著房企融資壓力加大以及基數(shù)抬高，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速會(huì)趨于回落。具體表現(xiàn)為：購(gòu)地費(fèi)用貢獻(xiàn)力度下降，施工費(fèi)用貢獻(xiàn)力度提升。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來(lái)這種補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)作還將繼續(xù)。除了庫(kù)存缺口仍然較大外，資金端的壓力也將促使房企加快施工和銷(xiāo)售。
今年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金106682億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比1-7月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，得益于銷(xiāo)售升溫，定金及預(yù)收款35447億元，增長(zhǎng)15.1%，是增速最快的部分。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該指標(biāo)的變化好于預(yù)期，主要源于銷(xiāo)售端的發(fā)力。但從房企普遍加快銷(xiāo)售節(jié)奏并回籠資金的做法來(lái)看，資金壓力仍是懸在企業(yè)頭上的一把利劍。
他預(yù)計(jì)，隨著融資政策的繼續(xù)從緊，未來(lái)這一指標(biāo)很難有根本性改善。相反，融資渠道收窄，還會(huì)繼續(xù)倒逼房企以降價(jià)銷(xiāo)售的方式來(lái)回籠資金。
中原地產(chǎn)指出，調(diào)控政策和市場(chǎng)的博弈仍將持續(xù)。一方面，去杠桿政策會(huì)繼續(xù)保持，甚至加碼，政策壓力不容忽視；另一方面，被調(diào)控政策壓抑許久的需求，也在尋求釋放。未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，將在很大程度上取決于政策力度能否保持。
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