住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)拐點(diǎn) 未來(lái)如何破局?

2018年09月25日 09:00
來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
2018年長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”,從漲價(jià)收房事件到租金貸引發(fā)信任危機(jī),以及后續(xù)持續(xù)發(fā)酵的甲醛門事件,行業(yè)痛點(diǎn)集中爆發(fā),未來(lái)長(zhǎng)租公寓將何去何從,是資本趨之如騖的風(fēng)口,還是直接淪為風(fēng)口之上的“烤豬”?
在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長(zhǎng)租公寓CEO峰會(huì)”上,中國(guó)公寓委員會(huì)專家組組長(zhǎng)穆林表示,近期的問(wèn)題源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分,解決的辦法就是大力支持、持續(xù)發(fā)展,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“爭(zhēng)議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。
引導(dǎo)租賃市場(chǎng)合理定價(jià)
“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭,比控制房?jī)r(jià)還難。”穆林表示。
不過(guò)近幾年,從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策,包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等,租賃市場(chǎng)獲得政策紅利實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展,房地產(chǎn)商、創(chuàng)業(yè)類、中介類及地方政府等大量資金涌進(jìn)。
蘑菇租房CEO馬曉軍認(rèn)為,從政策積極引導(dǎo)和長(zhǎng)期的供需關(guān)系來(lái)看,長(zhǎng)租公寓仍處于“高增長(zhǎng)”階段,且未來(lái)3~5年,大量新技術(shù)會(huì)介入租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。
盡管住房租賃市場(chǎng)在政策支持下快速發(fā)展,但也出現(xiàn)數(shù)量不足、質(zhì)量低下、價(jià)格高漲等問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示,從2017年2月到2018年5月,上海房租上漲19.5%,深圳上漲15.5%,北京大漲25.9%,而即便逃離了北上廣深,西安也有25.08%的同比漲幅。
對(duì)此,穆林建議政府應(yīng)禁止租賃亂象,嚴(yán)禁租金炒作和惡意上漲,同時(shí)也要為低收入群體實(shí)施保障,再次要注意提高公租房、廉租房運(yùn)營(yíng)水平和效率,防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和輿情事件。
談及漲價(jià)收房、租金高漲等現(xiàn)象,馬曉軍認(rèn)為,目前,因?yàn)橛懈噘Y本介入,毫無(wú)疑問(wèn),面粉價(jià)格必然會(huì)上漲,面包的價(jià)格可能漲幅不一定那么快,這對(duì)長(zhǎng)租公寓整個(gè)運(yùn)營(yíng)效率會(huì)提的越來(lái)越高。
但在廣東省租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕看來(lái),資本進(jìn)入多對(duì)行業(yè)是好事,任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)過(guò)跌宕起伏式發(fā)展,但趨勢(shì)是整體向好;而且現(xiàn)在的品牌公寓只占全國(guó)租賃市場(chǎng)的2.5%,只要企業(yè)和機(jī)構(gòu)不集中手段搞壟斷,是沒有能力抬升價(jià)格的。
事實(shí)上,政府已在引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià),例如深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度,采取嚴(yán)格的租金管制,一房一價(jià)、一年一調(diào),租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財(cái)經(jīng)等媒體采訪時(shí)表示,今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。
“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”模式提升盈利能力
多方資本涌入住房租賃市場(chǎng),這個(gè)看似遍地黃金的市場(chǎng),實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長(zhǎng)、盈利微薄的環(huán)境中。
“公寓創(chuàng)業(yè)尤其艱難,操著賣白粉的心,其實(shí)賺的是賣白菜的錢,而且背的名聲可能還不太好。”馬曉軍直言。
無(wú)論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端,參與者稍有不慎便將被淘汰出局。第三方企業(yè)征信平臺(tái)顯示,過(guò)去一年多時(shí)間里,有近10家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營(yíng)不善而倒閉。
多名業(yè)內(nèi)人士坦言,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)因過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外,小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限,更沒有資格通過(guò)ABS方式去募資。
邁點(diǎn)研究院認(rèn)為,作為運(yùn)營(yíng)商,融資渠道更多是過(guò)程指標(biāo),而運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來(lái)的出租率和附加值,才是最終目的。
馬曉軍指出,現(xiàn)今的公寓機(jī)構(gòu)為了提升競(jìng)爭(zhēng)力,已由粗放型跑馬圈地時(shí)代發(fā)展進(jìn)入智能化、在線化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域,促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統(tǒng)方式的投放、獲客,核心應(yīng)該是提升以服務(wù)為中心的“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”模式。
在劉昕看來(lái),2018年對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)是一個(gè)拐點(diǎn),在拐點(diǎn)時(shí)要思考整體運(yùn)營(yíng)怎么做,一旦走過(guò)拐點(diǎn),未來(lái)10~20年內(nèi)會(huì)有很長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展;同時(shí)行業(yè)的剪刀差模式可能越來(lái)越小,未來(lái)要向“輕重”管理模式轉(zhuǎn)變,提升盈利能力。
免責(zé)聲明:凡本站注明 “來(lái)自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

合作媒體

  • 搜房網(wǎng)
  • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
  • 騰訊藍(lán)房
  • 齊魯晚報(bào)
  • 魯南商報(bào)
  • 交通電臺(tái)
  • 臨沂在線
  • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
區(qū)域:
姓名:
手機(jī):
QQ:

家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購(gòu)報(bào)名