我國(guó)目前的房產(chǎn)稅體系稅種繁多，尚未將居民住房全面納入征稅范圍，整體征稅稅額較輕，對(duì)地方政府收入貢獻(xiàn)不大。前期房產(chǎn)稅滬渝試點(diǎn)效果不顯著，我國(guó)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣陷入停滯。房產(chǎn)稅在全國(guó)推廣實(shí)際上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并在一定程度上緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

方正證券表示，預(yù)期房產(chǎn)稅最快2020年完成立法，2022年開(kāi)始全國(guó)落地征收。2017年，初步明確“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則和按照“評(píng)估值”征收房產(chǎn)稅的辦法。今年以來(lái)，不同層級(jí)不同部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)不僅就房地產(chǎn)稅的表態(tài)日益密集，其中也不乏具體配套政策的落地。但目前立法以及實(shí)施細(xì)則仍然存在較多爭(zhēng)議與難題，制度難題需要逐一解決，房產(chǎn)信息不充分等技術(shù)難點(diǎn)和歷史遺留問(wèn)題仍有待突破。

房產(chǎn)稅收入短期難以替代土地出讓收入。根據(jù)測(cè)算，在中性情況下全國(guó)一年房產(chǎn)稅的收入可以達(dá)到9070億元（假設(shè)房產(chǎn)稅稅率為0.8%，整體免征比例為50%）。而在敏感性分析下，全年房產(chǎn)稅收入范圍約為0.27萬(wàn)億元~1.81萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)僅占土地出讓收入的6.6%~44%。在當(dāng)前地方政府對(duì)土地出讓金依賴(lài)程度較高的情況下，難以達(dá)到完全取代土地出讓收入的目的。并且由于一線、二線和三四線城市間房?jī)r(jià)的巨大差異，各地平均征收的房產(chǎn)稅收入也相差甚遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)一線城市平均房產(chǎn)稅收入貢獻(xiàn)最多。

方正證券認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)居民支出整體影響不大，長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)不具備決定作用。

在中性假設(shè)下，以2017年數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，全國(guó)城鎮(zhèn)人均房產(chǎn)稅支出約為1116元，約占當(dāng)年人均可支配收入的3.07%，人均房產(chǎn)稅支出占人均可支配收入比重較低。但由于房?jī)r(jià)差異，一線城市人均房產(chǎn)稅稅負(fù)相對(duì)較大。房產(chǎn)稅出臺(tái)可能會(huì)引起市場(chǎng)短期的波動(dòng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，供求關(guān)系還是影響房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。

目前房產(chǎn)稅處于立法推進(jìn)階段，方正證券預(yù)計(jì)最快2020年完成立法，2022年開(kāi)始全國(guó)落地征收。從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)暫時(shí)的量?jī)r(jià)的下行壓力；從中期來(lái)看，房產(chǎn)稅征收后，地方財(cái)政收入不再單純依賴(lài)賣(mài)地，地價(jià)的趨勢(shì)性下滑對(duì)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制有明顯作用；從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)走勢(shì)仍然決定于供需關(guān)系，即房產(chǎn)稅對(duì)于市場(chǎng)的中長(zhǎng)期影響較小。建議關(guān)注具備業(yè)績(jī)持續(xù)性的增長(zhǎng)類(lèi)龍頭公司萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)，資源豐富類(lèi)央企招商蛇口，高速增長(zhǎng)類(lèi)公司新城控股、陽(yáng)光城。