在持續(xù)嚴厲的措施影響下，房地產(chǎn)調(diào)控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。
國慶前后，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業(yè)主以買貴了為由“維權(quán)”，房地產(chǎn)降溫信號頻頻出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場提前入冬了嗎?未必，大跌也不是政策初衷。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環(huán)比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產(chǎn)市場仍然處于微漲的狀態(tài)。
目前媒體報道的各地房價下跌消息，其中不少實際上是開發(fā)商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現(xiàn)象。
可以說今年8月份開始，各地房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)進入平穩(wěn)運行通道的信號。近期，房企降價和業(yè)主維權(quán)相伴出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號。相比前一段時間各地頻現(xiàn)的搖號搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場確實正在走向理性?？梢钥吹椒康禺a(chǎn)市場正在退去高燒，回歸居住屬性。
房地產(chǎn)市場逐步走向理性，這與樓市調(diào)控政策不斷收緊有關(guān)。本輪調(diào)控自2016年9月30日開始，目前持續(xù)了兩年時間。尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決控制房價上漲。也就是說，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控終于見效。
目前，各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調(diào)控政策，促使以“搖號買房”為極端表現(xiàn)的房地產(chǎn)市場正在降溫。前一段時間，部分城市樓市出現(xiàn)“搖號買房”為標志的搶房潮，被稱為“萬人搶房”、“抽獎買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實際上，這只是局部、個別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。
與此同時，房地產(chǎn)降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關(guān)。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
為什么要如此堅決地取消貨幣化安置優(yōu)惠政策?原因之一是此政策與當前調(diào)控政策的初衷相悖，需要適時做出調(diào)整。當時推出政策的初衷是去庫存，如今無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少。根據(jù)《百城住宅庫存報告》顯示，全國100城庫存規(guī)模相當于2011年11月的水平。
另一方面，樓市降溫也與開發(fā)商融資環(huán)境相關(guān)。今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但是融資和現(xiàn)金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發(fā)貸、海外發(fā)債等，不少房企融資困難，現(xiàn)金流緊張。因此，降價促銷成為房企最后的殺手锏。
9月份以來，絕大多數(shù)房企都把回款和回款率作為首要的目標來執(zhí)行?？梢灶A(yù)見的是，下半年將有更多房企繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”策略，積極搶收業(yè)績和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長。
在持續(xù)嚴厲的措施影響下，房地產(chǎn)調(diào)控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來對房地產(chǎn)市場的判斷標準將不能單純從成交數(shù)據(jù)來衡量，而是應(yīng)該看到從高速增長向高質(zhì)量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的樓市長效機制，房地產(chǎn)市場才能真正走向理性。
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