瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 房企轉(zhuǎn)型方向?
10月27日,專注于無人駕駛汽車領(lǐng)域的北京智尊保汽車科技有限公司正式進(jìn)駐順德新能源汽車小鎮(zhèn)。而在前一天,該公司達(dá)成了1000輛無人駕駛汽車的意向訂單,預(yù)計(jì)訂單產(chǎn)值近4億元。這筆訂單的介紹者是碧桂園。
入駐園區(qū)的企業(yè),通過鏈接平臺(tái)背后的資源,擴(kuò)大了朋友圈,將生意越做越大。這也正是中深新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、Auto Space汽車孵化器、北京智尊保汽車科技、深圳超算科技、順德電子信息商會(huì)等龍頭企業(yè)選擇落戶順德新能源汽車小鎮(zhèn)的重要原因。在由房企主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園里,股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)咨詢等正成為房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)園的盈利新模式。
房企一邊發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),一邊發(fā)展優(yōu)質(zhì)樓盤。
碧桂園落子佛山四區(qū)
謀劃四大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)
隨著順德新能源汽車小鎮(zhèn)的開園、三山廣佛上城展廳的開放,再加上此前已亮相的禪城世紀(jì)濱江、三水
雙子星城,碧桂園在佛山重點(diǎn)打造的4大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)已悉數(shù)入市。這也標(biāo)志著自2016年提出“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略、正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來,碧桂園在佛山大本營的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)運(yùn)營階段。
與其他房企深耕文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)不同的是,碧桂園在佛山布局的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目全部瞄準(zhǔn)操作難度最大的科技小鎮(zhèn)。深耕當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè),助力當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),超前謀劃新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)是碧桂園在佛山布局產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的原則和依據(jù)。
因此,碧桂園在佛山謀劃的四大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明。順德新能源汽車小鎮(zhèn)是碧桂園在佛山布局的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目,聚焦新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈,目前已引入了與新能源汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游公司、汽車眾創(chuàng)空間、無人駕駛汽車、大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,并將導(dǎo)入楊鳳田、孫逢春兩大院士工作站、5大新能源汽車研究院等機(jī)構(gòu),而這一命題也符合“科技順德”的定位,滿足順德智能制造產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展的時(shí)代需求。
位于禪城的碧桂園世紀(jì)濱江,則依托禪城傳統(tǒng)陶瓷產(chǎn)業(yè),瞄準(zhǔn)智能家居產(chǎn)業(yè)鏈條以及大數(shù)據(jù)平臺(tái),幫助佛山傳統(tǒng)陶瓷業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí),鏈接全球資源。位于三水的碧桂園佛山
雙子星城,兩棟超過180米的超高層建筑成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo),這也符合三水總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)的形象特點(diǎn)。南海三山新城的碧桂園廣佛上城,將前沿科技與藝術(shù)相結(jié)合,打造數(shù)字藝術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈,致力于建設(shè)碧桂園的文化總部,打造華南文創(chuàng)科技高地。
“佛山是傳統(tǒng)制造業(yè)強(qiáng)市。在城市核心區(qū),傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)亟待向智能制造轉(zhuǎn)型升級(jí)。”碧桂園佛山市創(chuàng)必盈產(chǎn)城發(fā)展有限公司副總裁何沖認(rèn)為,碧桂園率先在佛山布局產(chǎn)城項(xiàng)目,為佛山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新興產(chǎn)業(yè)的培育提供孵化、配套服務(wù),符合當(dāng)下的時(shí)代需求。
扎堆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
房企憑借資源整合優(yōu)勢(shì)C位出道
目前,國內(nèi)大型房企頻繁進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,萬達(dá)、華僑城的文旅小鎮(zhèn)、綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、碧桂園以及時(shí)代的科技服務(wù)小鎮(zhèn)等,都是房企探索產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的代表。
去年,佛山確定了首批15個(gè)市級(jí)特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)工作,產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的建設(shè)被提上了日程。而在這一批產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)背后,活躍著開發(fā)商的身影。比如去年7月亮相的千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)引入了“甲骨文(佛山)技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地展示中心”,中國保利集團(tuán)是該中心的引入方與合作方。時(shí)代地產(chǎn)去年在大瀝率先摸索產(chǎn)城融合載體,其建設(shè)的“未來小鎮(zhèn)”將在大瀝夢(mèng)想成真。目前已經(jīng)投入運(yùn)營的佛山鷺湖假日小鎮(zhèn),其開發(fā)商以及運(yùn)營商都是美的置業(yè)。
近10年來佛山的產(chǎn)業(yè)都處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的轉(zhuǎn)折期,從最早的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到現(xiàn)在的廣佛智城,佛山的產(chǎn)業(yè)園區(qū)興盛起來。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域,房企是后來者,會(huì)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來哪些新能量?
智尊保汽車科技有限公司董事長(zhǎng)楊華軍告訴記者,進(jìn)駐順德新能源小鎮(zhèn)不到1個(gè)月,智尊保就已通過小鎮(zhèn)的平臺(tái),對(duì)接眾多目標(biāo)企業(yè)。10月26日,智尊保更是通過碧桂園的優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)達(dá)成了1000輛無人駕駛汽車的意向訂單,預(yù)計(jì)訂單產(chǎn)值近4億元。楊華軍表示,這筆訂單與碧桂園背后強(qiáng)大的資源平臺(tái)不無關(guān)系。
何沖認(rèn)為,大房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,其資源整合能力比較有優(yōu)勢(shì)。比如,碧桂園依托旗下近2000個(gè)項(xiàng)目、超過1000個(gè)城鎮(zhèn)的項(xiàng)目需求,為入駐企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)提供強(qiáng)大的應(yīng)用場(chǎng)景支撐。“打個(gè)比方,你想去哪個(gè)城市設(shè)點(diǎn),我們就可以幫你對(duì)接哪個(gè)城市的資源。這是單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)無法做到的。”
區(qū)別傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更考驗(yàn)長(zhǎng)期運(yùn)營能力
與傳統(tǒng)住宅銷售貫徹的“一錘子買賣”不同,產(chǎn)城項(xiàng)目更考驗(yàn)開發(fā)商長(zhǎng)期持有、運(yùn)營項(xiàng)目的能力。慢下來,穩(wěn)健運(yùn)營,成為操作產(chǎn)業(yè)園的基本要求。
“100萬平方米的住宅體量和100萬平方米的產(chǎn)業(yè)體量,完全是兩個(gè)概念。”何沖說,如果是住宅,通過銷售能很快回款,然后就可以進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā);但產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不同,走的是產(chǎn)業(yè)先行的道路,需要用幾年時(shí)間導(dǎo)入、運(yùn)營產(chǎn)業(yè)。做好孵化、做好運(yùn)營,雖然前5年不賺錢,但以后相信會(huì)有合理的回報(bào)。
那么,產(chǎn)城項(xiàng)目的盈利模式到底是怎樣呢?最常規(guī)的做法自然是收租金。跟商業(yè)地產(chǎn)一樣,租金回報(bào)率成為衡量一個(gè)項(xiàng)目是否成功的主要標(biāo)準(zhǔn)。但隨著佛山產(chǎn)業(yè)園的興起,要面臨招商難、租金低等各種難題。有的項(xiàng)目為了招商,甚至給出免租金的條件。因此單一的依靠物業(yè)收租模式已不適應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)。說到底,產(chǎn)城項(xiàng)目提供的是生產(chǎn)性服務(wù),其盈利模式不應(yīng)該局限于收租金,而是通過創(chuàng)新服務(wù)模式創(chuàng)造新的價(jià)值點(diǎn)。比如,園區(qū)可提供法務(wù)、人力資源、融資租賃、對(duì)接高??蒲匈Y源等方面的服務(wù),甚至還可以進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)合作,從而產(chǎn)生盈利。像順德新能源汽車小鎮(zhèn),目前已搭建一站式企業(yè)服務(wù)中心,成立專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì),為進(jìn)駐企業(yè)提供工商財(cái)稅、政策、金融、人才等一條龍服務(wù)。
而更“高級(jí)”的盈利模式是跟金融掛鉤,由房企組建產(chǎn)業(yè)基金,通過投資股權(quán)的方式扶持企業(yè),然后借助資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)股權(quán)退出,從而實(shí)現(xiàn)盈利。
通常,產(chǎn)城項(xiàng)目住宅配套是必不可少的要素。開發(fā)商會(huì)通過銷售住宅回籠一部分資金,從而達(dá)到前期的平衡。但由于住宅體量不高,其占比一般不會(huì)超過項(xiàng)目的三成,所以完全依賴住宅銷售實(shí)現(xiàn)盈利也是不可能的。
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