10月，29個(gè)樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%，其中北京住房租金環(huán)比降幅達(dá)2.05%。12月3日，中國(guó)社科院、華夏時(shí)報(bào)、58同城安居客聯(lián)合首發(fā)的《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告（2018）》顯示了上述數(shù)據(jù)。報(bào)告認(rèn)為，受到各地政府對(duì)租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響，重點(diǎn)城市住房租金水平有所回落。而此前房租快速上漲，除了長(zhǎng)租公寓利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個(gè)重要原因。

存量住房不足推高租金

報(bào)告通對(duì)住房租金指數(shù)（不含長(zhǎng)租公寓）的監(jiān)測(cè)顯示，2018年部分城市住房租金快速上漲，并于7月達(dá)到漲幅峰值。7月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市住房租金平均環(huán)比上漲0.98%。與2017年12月相比，2018年7月累計(jì)漲幅在5%以上的有惠州、石家莊、深圳、北京、珠海、重慶、蘇州、青島、大連9個(gè)城市，其中累計(jì)漲幅在10%以上的有惠州、石家莊2個(gè)城市。

到了8月至10月，因?yàn)槭艿礁鞯卣畬?duì)租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響，重點(diǎn)城市住房租金水平有所回落。10月，29個(gè)樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%。其中，北京住房租金環(huán)比降幅達(dá)到2.05%。不過(guò)，與2017年12月相比，2018年9月住房租金累計(jì)漲幅在5%以上的仍有惠州、深圳、北京等7個(gè)城市。其中惠州上漲24.39%、深圳上漲6.57%、北京上漲5.97%。

報(bào)告認(rèn)為，2018年上半年房租的快速上漲，除了長(zhǎng)租公寓利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個(gè)重要原因。比如，北京目前有各類住房約703.4萬(wàn)套（含集體土地建設(shè)的小區(qū)樓房，不含農(nóng)村宅基地），按每套3人計(jì)，可容納2110.2萬(wàn)人。而北京2017年末常住人口為2170.7萬(wàn)，比合理容納量還多出60.5萬(wàn)人。

此外，部分城市治理私搭亂建、拆除隔斷、清理群租房導(dǎo)致供給收縮，被許多學(xué)者認(rèn)為是導(dǎo)致房租大漲的重要原因。

資本青睞長(zhǎng)租公寓“二房東”

近年來(lái)，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅速。11月，全國(guó)品牌公寓信息發(fā)布量同比增長(zhǎng)83.37%。在1-11月，重點(diǎn)城市中，品牌公寓信息發(fā)布量同比增長(zhǎng)從高到低依次是上海26.1%、成都18.2%、北京12.3%、南京7.2%、深圳6.3%。

報(bào)告認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓利用金融杠桿加價(jià)爭(zhēng)奪房源行為，推高了部分城市的短期租金。由于現(xiàn)階段租金收益率偏低，雖然政策層面給予了較大力度支持，資本市場(chǎng)對(duì)于運(yùn)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)的長(zhǎng)租公寓并沒(méi)有足夠興趣。相對(duì)于重資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓，輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)租公司更受資本追逐。借用國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場(chǎng)。并進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化或網(wǎng)貸平臺(tái)，撬動(dòng)更大的資本。

以北京為例，從租金上漲情況看，北京長(zhǎng)租公寓的租金漲速，要遠(yuǎn)高普通房源租金漲速。從定基指數(shù)看，與2017年12月相比，北京2018年7月長(zhǎng)租公寓房源租金累計(jì)上漲13.04%，而同期非長(zhǎng)租公寓房源租金累計(jì)漲幅為7.32%。從環(huán)比看， 2018年7月北京長(zhǎng)租公寓租金環(huán)比上漲3.4%，而同期非長(zhǎng)租公寓租金環(huán)比僅上漲1.23%。

對(duì)于未來(lái)租賃市場(chǎng)，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華建議建立完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源。