多位專家表示，明年房地產(chǎn)投 資增速將繼續(xù)放緩，同時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)“因城施策”態(tài)勢(shì)，雖然可能會(huì)進(jìn)行邊際上的調(diào)整，但并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控將更為突出。

土地購(gòu)置或明顯降溫

華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)投 資的增速會(huì)低于2018年，初步預(yù)判在5%-7%之間。

伍戈指出，從目前來(lái)看，行政性的限貸、限購(gòu)依舊沒(méi)有放松，但房貸利率已觸頂，甚至可能已經(jīng)邊際下滑。同時(shí)，隨著未來(lái)棚改力度的進(jìn)一步減弱、棚改貨幣化刺激的進(jìn)一步減少，2019年房地產(chǎn)全國(guó)的庫(kù)存應(yīng)該是被動(dòng)積累的。

“這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商購(gòu)地行為產(chǎn)生一些影響，從而使得土地購(gòu)置出現(xiàn)明顯降溫。”伍戈認(rèn)為，與此同時(shí)，隨著房貸利率受銀行間市場(chǎng)傳導(dǎo)的一些邊際上的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)投 資會(huì)有下降趨勢(shì)，特別是在2019年一季度。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投 資完成額達(dá)9.93萬(wàn)億元，同比增速為9.7%，增速比1-9月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅開發(fā)投 資完成額達(dá)7.03萬(wàn)億元，同比增速為13.7%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。東莞證券分析師何敏儀表示，房地產(chǎn)開發(fā)投 資增速二季度以來(lái)小幅回落，但仍維持在近年高位，并且明顯高于固定資產(chǎn)投 資增速。在當(dāng)前樓市銷售有所轉(zhuǎn)弱的情況下，明年一季度開發(fā)投 資增速有望延續(xù)下降趨勢(shì)。

因城施策將延續(xù)

長(zhǎng)江證券宏觀首席分析師趙偉認(rèn)為，明年房地產(chǎn)投 資跟以前的邏輯將不一樣，較難出現(xiàn)整體的放松，很有可能出現(xiàn)的是因城施策背景下，部分城市可能會(huì)有微調(diào)。

伍戈預(yù)計(jì)，明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)進(jìn)行邊際上的調(diào)整，但并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲。在房地產(chǎn)供給端可能有更多的放松措施，但需求端短期內(nèi)依然會(huì)受到很多掣肘。“有理由相信房地產(chǎn)投 資的相對(duì)下行速度會(huì)得到控制，房?jī)r(jià)也不會(huì)明顯起來(lái)，這可能是比較合意的政策結(jié)果。”

東北證券分析師高建表示，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持“因城施策”的方針，以“穩(wěn)”為核心，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，“房住不炒”。明年年中，部分調(diào)控效果較好的城市或?qū)⒅鸩饺?ldquo;行政化”的調(diào)控手段，鼓勵(lì)支持剛需購(gòu)房，防范出現(xiàn)新的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

何敏儀指出，過(guò)去政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于“收緊—調(diào)控—放松—刺激—收緊”的周期循環(huán)中。當(dāng)前地方財(cái)政依賴土地出讓金、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)及金融體系穩(wěn)定仍有重要的影響。預(yù)計(jì)明年上半年行業(yè)政策面會(huì)延續(xù)平穩(wěn)、平靜狀態(tài)，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控將更為突出，政策邊際效應(yīng)減弱，超預(yù)期調(diào)控的可能性較低。