藍光商業(yè)有意打破國內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的局限，大資管公司正是藍光商業(yè)對自己的定義。

香港愉景灣酒店的海面平靜安寧，對岸中環(huán)夜景璀璨，極盡繁華，那是香港商業(yè)地產(chǎn)最為成熟的心臟腹地，也是所有商業(yè)地產(chǎn)商追逐的目標。

2018觀點商業(yè)年會后，我們對藍光商業(yè)集團董事長劉俠進行了一場專訪。

藍光商業(yè)集團董事長劉俠

平靜的海面下有常人無法觀察到的暗涌，正如近兩年內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)突如其來的一輪浪潮。作為中國最早涉足商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的公司，藍光商業(yè)無疑是這場商業(yè)熱潮中成功的參與者之一。

從聚焦于自有商業(yè)項目，到大資管平臺的進化，“資歷豐富”、“產(chǎn)品全面”是市場對藍光商業(yè)的一致評價。在成立至今的28個年頭里，藍光商業(yè)的產(chǎn)品線也由第一代街區(qū)商業(yè)迭代到第四代全產(chǎn)品線產(chǎn)品。

對于未來，劉俠表示，藍光商業(yè)未來產(chǎn)品打造的重心將圍繞品牌價值，打造四大產(chǎn)品線：商住城市綜合體（公寓/酒店產(chǎn)品線）、商辦城市綜合體（新辦公產(chǎn)品線）、家居MALL、街區(qū)商業(yè)。

定位大資管

若從廣義上劃分，商業(yè)地產(chǎn)的本質其實是泛金融類領域，尤其當商業(yè)地產(chǎn)的“投、融、建、管、退”五個環(huán)節(jié)構成一個完整閉環(huán)，每一環(huán)都少不了資本的身影。

不過在目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式中，資本僅在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，這與歐美發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則完全不同。

藍光商業(yè)有意打破國內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的局限，大資管公司正是藍光商業(yè)對自己的定義。

劉俠指出：“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領域，由于開發(fā)周期長，成本回收慢，投資風險高，因此過去很多企業(yè)往往專注于其中某一領域。未來商業(yè)地產(chǎn)領域，投、融、建、管、退全產(chǎn)業(yè)鏈的大資管模式，才是發(fā)展的大勢所向。”

據(jù)其介紹，藍光商業(yè)集團作為致力于覆蓋商業(yè)不動產(chǎn)“投融建管退”全流程的資產(chǎn)管理商，過去的幾年中不僅堅持強化“建”“管”的能力，更在逐步完善“投”“融”與“退”的業(yè)務能力。

劉俠同時做出判斷，未來5-10年，大資管模式將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。

但是對于藍光商業(yè)來講，無論是新增資產(chǎn)的運營還是存量資產(chǎn)的盤活，亦或商業(yè)不動產(chǎn)的金融證券化，資產(chǎn)的收益率是業(yè)主和資本方考慮的最基本訴求，這也是藍光商業(yè)區(qū)別于其他運營商的核心業(yè)務能力。

對此，劉俠總結表示，藍光商業(yè)的大資產(chǎn)管理模式不能完全說成熟，但有自己的特殊經(jīng)驗、特殊方法。同時，當下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍是百花齊放的狀態(tài)，藍光商業(yè)也在學習同行的經(jīng)驗，不斷地優(yōu)化模式。

拓展輕資產(chǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)領域發(fā)展28年，藍光商業(yè)嘗試了大多數(shù)商業(yè)業(yè)務，去除不合適自身發(fā)展的業(yè)務之后，目前大致可分為三大板塊。

劉俠介紹，首先是藍光發(fā)展業(yè)務板塊，即藍光發(fā)展的商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務，涵蓋街區(qū)、集中商業(yè)、專業(yè)市場、長租公寓、酒店、新辦公、球會等產(chǎn)品線；其次是投資管理板塊，即藍光商業(yè)的投資管理項目，涵蓋收并購、投融資、資產(chǎn)設計、資產(chǎn)退出等業(yè)務；第三是輕資產(chǎn)輸出板塊，即藍光商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務，涵蓋策略顧問、規(guī)劃咨詢、招商服務、營銷代理、運營管理等業(yè)務，這是藍光商業(yè)未來的戰(zhàn)略核心。

隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，輕資產(chǎn)成為許多商業(yè)地產(chǎn)商的重要選擇，比如萬達、愛琴海等。

不過，在劉俠看來，藍光商業(yè)的輕資產(chǎn)擴張和很多其他開發(fā)商并不一樣。

具體而言，在商業(yè)的服務鏈條中，藍光商業(yè)是從土地投資階段開始，到定位、招商、運營、銷售，是基于這個服務鏈條在做輕資產(chǎn)擴張。與之相比，很多商業(yè)運營管理商是不負責銷售的，更不用說其它方式的退出。

因此，服務內(nèi)容的全面決定了藍光商業(yè)服務的對象與其他開發(fā)商有很大差異。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2018年以來，藍光商業(yè)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)的12座城市獲取了接近30個輕資產(chǎn)項目。根據(jù)藍光商業(yè)的規(guī)劃，到2021年，公司在全國獲取100個輕資產(chǎn)項目，比重與自營產(chǎn)業(yè)部分持平。其中，輕資產(chǎn)輸出主要目標定位是中小開發(fā)商。

在如此短的時間迅速擴大規(guī)模，藍光商業(yè)擴張擁有足夠的底氣。

首先很重要的一點取決于藍光商業(yè)的品牌認可度，劉俠指出，藍光商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)里經(jīng)過20多年的發(fā)展，品牌在全國擁有知名度，是全國綜合實力20強。

其次，在具體的運營表現(xiàn)上，藍光商業(yè)擁有從項目籌建管控（PCG）到資產(chǎn)管理（ACG）再到資產(chǎn)增值方案（AEI）的標準化運營管理能力。

第三，藍光商業(yè)有較強的產(chǎn)業(yè)整合能力，包括22萬億級的集團產(chǎn)業(yè)資源加上云投生態(tài)、中鐵二局等全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略伙伴資源，可以整合整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游各個環(huán)節(jié)的資源。

第四，經(jīng)過28年發(fā)展，藍光商業(yè)擁有商地地產(chǎn)全業(yè)態(tài)的締造能力，包括街區(qū)、集中商業(yè)、專業(yè)市場、長租公寓、酒店、新辦公、球會等。

最后，對商業(yè)地產(chǎn)而言，人才是最稀缺的資源。藍光商業(yè)的核心團隊來自于行業(yè)最頂尖的公司，都擁有十年以上的行業(yè)經(jīng)驗，在全國各城市操盤過各類型商業(yè)項目，擁有豐富的實操經(jīng)驗。

加碼長租公寓

華爾街有句名言——“只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就把它證券化”。如今，這句話被用在迅速興起的長租公寓業(yè)務。然而資本發(fā)展的歷史進程總是伴隨爭議，長租也不例外。

對于前段時間一度飽受爭議的長租公寓，劉俠指出，事實上租賃這個業(yè)態(tài)在市場都一直存在，只不過近幾年是因配合國家政策興起而受到關注。

爭議的核心之一是長租公寓還未找到合適的盈利模式。對此，劉俠認為，市場應該辯證地看待這一問題。

首先，地產(chǎn)商做傳統(tǒng)住宅開發(fā)的盈利模式是通過“開發(fā)—銷售”來實現(xiàn)的，而這顯然不適用于長租。另外，過去市場會用租金回報率來評估長租業(yè)務，這也并不全面。

在他看來，隨著資產(chǎn)和金融結合，資產(chǎn)證券化政策會逐步落地，具體而言，長租公寓的盈利模式是通過“經(jīng)營現(xiàn)金流+資產(chǎn)價值+資產(chǎn)證券化”三個部分來實現(xiàn)的。

對藍光商業(yè)來說，做長租這個業(yè)務就會從四個維度進行探討和發(fā)展：第一，通過公司優(yōu)質的管理與經(jīng)營，提供穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)金流，是實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要條件；第二，優(yōu)質資產(chǎn)和土地不斷地升值和溢價，這是商業(yè)資產(chǎn)管理的本質，即通過物業(yè)和土地本身的增值保值來體現(xiàn)；第三，以商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈布局為謀求，因此長租公寓市場也是藍光商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分。

最后，一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本質也是源于市場需求，劉俠以藍光商業(yè)的北京海悅城項目為例，該項目位于北京房山南四環(huán)位置，是大量外籍企業(yè)高管聚居區(qū)，只有通過中高檔公寓來解決居住問題，長租也就應運而生了。