樓市調(diào)控放松第一槍打響，僅僅是投石問路，還是政策開始轉(zhuǎn)向？房價普遍還在上漲，調(diào)控就這樣結(jié)束了嗎？
12月19日，山東菏澤一紙“說明”宣告樓市取消限售。12月20日，廣州發(fā)文松綁商住樓可賣給個人；與此同時，珠海斗門、金灣兩區(qū)對外地人不再限購，深圳四大行首套房貸利率下調(diào)5個基點……
“預計后續(xù)還會有城市加入，尤其是在元旦前后。”12月20日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，樓市放松的地方會越來越多。
2018年堪稱史上樓市調(diào)控之最，房住不炒、堅決遏制房價上漲的頂層定調(diào)，各地政府出現(xiàn)調(diào)控政策總計300多次；然而，一些地方政府已無法等待今年過完最后幾天，就急不可耐地緊急放松樓市。人們的心里立刻不安起來：放松樓市，房價是否又會迎來新一輪上漲？
“上層給的要求，就是各個地方政府你的權(quán)利與你的責任都是對等的，你可以自己調(diào)整當?shù)卣?，你的責任就是要保證你的房價不漲，或者在可控幅度之內(nèi)。”12月20日，一位接近某地政府部門人士向《華夏時報》記者透露。
12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議則再次強調(diào)“房住不炒”。
地方政府扛不住了
經(jīng)濟大勢在變，樓市也跟著在變。
菏澤并未如市場預期的收回“取消限售”，反而貼出一紙公文《菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明》，宣告取消新房與二手房的限售。其理由“翻譯”過來有兩個：一是應二手房買家尤其是棚改戶的迫切要求，二是為了控制二手房價格大漲。
菏澤放松樓市調(diào)控的真相又是什么呢？
“如果菏澤樓市調(diào)控不放松，有可能出現(xiàn)房價大幅下行。”一位不愿具名的地產(chǎn)專家對本報記者稱，過去幾年菏澤土地供應量太大，為了棚改大量借貸，但是棚改暫緩買房需求迅速消退，樓市壓力特別重，所以不得不放松調(diào)控。
“目前，菏澤地區(qū)的棚改利益群體達到150萬人，在山東乃至全國都屬于力度較大的城市，但貨幣化棚改政策的調(diào)整，很大程度影響當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，并由此間接影響到土地市場。通過放松限售，來盤活房地產(chǎn)一二級市場。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，菏澤取消限售是為了托住房價下行。
作為四線城市，菏澤堪稱全國的土地出讓、棚改供應“帶頭大哥”。2018年，菏澤棚改開工計劃量達到12.7萬套，居全國第一位；2017年，菏澤出現(xiàn)在全國住宅用地成交前十名單中，與重慶、武漢、杭州等重磅二線城市齊名。
深圳房地產(chǎn)協(xié)會高級研究員李宇嘉說，今年8月份國家明確提出，住宅供應量大的城市要退出棚改貨幣化，山東最先響應、菏澤首當其沖。貨幣化退出等于釜底抽薪，目前菏澤庫存壓力大。
安居客的數(shù)據(jù)顯示，菏澤10月份房價達到今年頂點6680元/平米，但是11月、12月迅速掉頭向下，12月掉至6581元/平米，房價下行壓力已現(xiàn)。
那么，廣州、珠海為何緊隨其后，松綁樓市調(diào)控政策呢？
廣州新規(guī)稱，2017年3月30日前批地上市的商住樓，取消此前“只準公司購買”，現(xiàn)在個人也可以購買了。李宇嘉分析，廣州中心區(qū)住宅土地供應不夠，公寓規(guī)模相對較大，中心區(qū)個人購房需求未得到滿足，放松公寓限購是為了調(diào)節(jié)供需平衡。同時，廣州去年3月對公寓采取限購，取得了調(diào)控房價的效果，而廣州周邊區(qū)如增城、花都、南沙、從化等樓市低迷，有放松調(diào)控的現(xiàn)實壓力。
廣州放松調(diào)控背后，是財政壓力大。2017年廣州的GDP總量超過了2萬億元，然而一般公共預算收入?yún)s只有1533億元，總量不及深圳一半，也落后于蘇州、杭州。因為在一線城市當中，廣州是唯一需向省級、中央兩重繳稅的城市。
珠海樓市也在放松。《華夏時報》記者從當?shù)劁N售人員處了解到，斗門和金灣兩個區(qū)已經(jīng)取消限購，沒有社保都可以購買，而此前外地戶口要5年社保才有購房資格。珠海住建局則對外稱，外地人珠海購房，社保已從5年改為按個人條件繳納1個月、3個月、1年不等。因此，珠海已經(jīng)全面放松限購。
“大部分城市財政來源，主要靠賣地收入以及和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。本質(zhì)上地方政府資金來源基本都是和房地產(chǎn)相關(guān)的，如果房地產(chǎn)市場低迷導致銷售不暢、土地流拍，對地方政府財政來源造成壓力。”國信證券資深地產(chǎn)行業(yè)研究員方焱說，經(jīng)濟下行房地產(chǎn)放松是必然的。
松綁“路線圖”
海水還沒退潮，害怕裸泳出現(xiàn)的人就坐不住了?，F(xiàn)在的問題關(guān)鍵是，后續(xù)還有哪些城市的樓市有望放松？
12月11日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》稱，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。
但李宇嘉認為，三四線城市放松樓市的現(xiàn)實需求最為迫切。
“土地出讓的70%和銷售量的70%都在三四線城市，怎么可能從一二線開始放松？”李宇嘉說，類似菏澤的“棚改案例”還有很多，過去對內(nèi)地三四線城市來說棚改好似天上掉餡餅，但是一旦源頭上的貨幣“加速器”減弱甚至消失，樓市需求迅速退潮，當?shù)卣畨毫哟?，將倒逼樓市調(diào)控政策放松。
李宇嘉給記者列出了多個這樣的三四線城市：山東其他棚改量大的三四線城市；河南包括駐馬店、平頂山、安陽、濮陽、商丘、新鄉(xiāng)等三四線城市；安徽包括淮北、阜陽等；湖北包括襄陽、宜昌等；江西包括九江、宜春、上饒、贛州等；江蘇的徐州等。
這些地方的共同特征為，都是三四線城市，老工業(yè)城市棚改體量大，人口大省返鄉(xiāng)置業(yè)需求大。
“棚改帶來利好，讓地方政府突然之間享受到了吸鴉片、掉餡餅的好處，從此一發(fā)不可收拾，但煙花易冷，到了退潮的時候也是最痛苦的。” 李宇嘉說，放松樓市調(diào)控，對一些地方政府來說刻不容緩。
本報記者從房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介等多個部門得到類似說法，未來樓市調(diào)整走向分化，一城一策、千城千策、因地制宜，地方政府可以根據(jù)自身情況放松樓市，以保持當?shù)貥鞘蟹€(wěn)定。
嚴格調(diào)控防止房價過快上漲，調(diào)控松綁防止房價過快下跌，主基調(diào)都是一個“穩(wěn)”字。此前住建部相關(guān)人士指出，因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任落到實處，確保市場穩(wěn)定。
一家大型上市房地產(chǎn)公司副總裁說：“市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。如果房地產(chǎn)市場不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會給穩(wěn)中求進、保持增長帶來更大的壓力。”
2018年，我國GDP增速逐季下行，經(jīng)濟增速出現(xiàn)“一路下樓梯”現(xiàn)象，一季度增長6.8%，二季度增速6.7%，三季度增長為6.5%。我國經(jīng)濟下行壓力增大，各地政府要頂住GDP不至過快下滑，房地產(chǎn)成為重要“穩(wěn)定器”。
房價再次大漲？
經(jīng)過兩年的鐵腕調(diào)控，房地產(chǎn)交易量和價格被鉗制。而今調(diào)控打破，房價又將向何處去？
國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)銷售面積同比降幅繼續(xù)擴大至5.1%，創(chuàng)下今年最大降幅，均低于過去兩年同期水平；其中商業(yè)及辦公樓銷售面積降幅最大，前11月累計分別降幅達5.1%、11.1%。
至于房價，11月70城房價環(huán)比上漲0.97%，對比10月1%、9月1%、8月1.49%、7月1.2%來看，漲速進一步放緩，其中有的城市房價下行壓力加大。
樓市全盤嚴控被打破，菏澤、廣州、珠海率先放松調(diào)控，市場擔心政策放松，房價又會出現(xiàn)大漲。
“房地產(chǎn)出現(xiàn)明確下行趨勢，有的地方政府政策稍微放松，讓市場趨于平衡。政府不希望房價上漲過快，當然也不希望房價下跌很快，而是讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰說，政策微調(diào)對于房價影響不大，除非政策大幅度調(diào)整。
從堅決遏制房價上漲，到放松樓市調(diào)控，要求房價平穩(wěn)，甚至允許小幅度上漲。而政策風向也顯得微妙，最近兩次政治局會議沒有再提房地產(chǎn)，但12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議再次重申“房住不炒”。
上述接近地方政府的人士稱，從實際房價來看，一二線、三四線都開始下行了，一些地方經(jīng)濟特別差，又不希望房價快速下行，怎么辦？上層要求各地自行調(diào)控，總體要求房價要平穩(wěn)，即上漲幅度不大且可控。
如果房價上漲，多少幅度可以接受？
“總的基調(diào)就是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，上層并沒有明確規(guī)定。”該接近地方政府的人士分析說，可以參考經(jīng)濟增長率、廣義貨幣增速，總體上不能超過10%。
10月29日，住建部發(fā)布《關(guān)于巡視整改進展情況的通報》稱，堅決落實習近平總書記“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準施策力度，加快推進住房制度建設(shè)。
房價大漲的時代一去不復返。房地產(chǎn)商身處其中，對政策的理解最為敏感。
“預計市場不僅會筑底，而且將回溫，意味著嚴冬不會來臨。但是回溫不等于回暖，我們不會再回到過去火熱的盛夏了，未來樓市將回歸橫盤時代。”上述大型上市房地產(chǎn)公司副總裁對本報記者稱，“房住不炒”仍是長期定位，調(diào)整放松不等于放開，調(diào)控也不會退出。
海通證券首席經(jīng)濟學家姜超卻認為，未來房價將會出現(xiàn)有序下跌，三四五線城市因棚改貨幣化退出，房價有回落風險；一二線城市取消限購，房價跌幅相對有限。
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