《舌尖上的中國》導(dǎo)演鏡頭下的“形似枕頭白如玉，香甜筋道焦黃金”，是人們能夠從公共視野中獲取的對安徽阜陽這個四線城市為數(shù)不多的認(rèn)知。最近，阜陽再次引起外界關(guān)注，則是因為阜陽市國土資源局2019年新掛出的幾宗商業(yè)住宅用地悄悄取消了限價，盡管并未正式發(fā)文。
這樣的消息在當(dāng)前“一城一策”及諸多城市住房政策調(diào)整之際引發(fā)市場關(guān)注。
對于商業(yè)住宅用地取消限價一事，阜陽市國土局辦公室工作人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，“因為考慮到過去土地流拍的因素，我們暫時在出讓土地的條件中取消了限價，未來一段時間內(nèi)會維持。不過，如果以后土地市場價格又出現(xiàn)新的變化，不排除有可能會重新采取限價措施”。中國房地產(chǎn)報記者隨后又致電阜陽市國土局土地利用科進一步采訪，電話并未接通。
在經(jīng)歷地市火熱之后，阜陽的房價和地價在全國樓市的嚴(yán)厲調(diào)控下出現(xiàn)下滑，而土地流拍，只是其過去一年眾多序幕中的一幀。
從這次取消限價可以看出，這既是因城施策之舉，也是三四線城市住房市場甚至是發(fā)展自救的序幕。
消失的限價政策
查看阜陽市國土資源局土地出讓公告可以發(fā)現(xiàn)，自2019年起，土地出讓時的限價條款均被取消，這意味著住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據(jù)市場價格自行調(diào)整。
據(jù)了解，此前的土拍信息要求：競得人所開發(fā)的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價。
對于限價條款的取消，有業(yè)內(nèi)人士表示這與阜陽近幾個月來不斷流拍的土地有關(guān)。
2018年3月份還地王頻出的阜陽，在6月份很快遭遇滑鐵盧。6月20日，在阜陽市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍，另一地塊由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌。6月28日，阜陽迎來6月最后一場土拍，公開拍賣【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4塊土地中，三宗地塊因競拍人不足全部流拍。
彼時，上海（樓盤）易居研究院副院長楊紅旭發(fā)消息稱，“三四線阜陽，居然連續(xù)三次土拍全部流拍，最近一次，大部分土地流拍。部分地塊，政府定的起拍價較高，逼到喉嚨眼了，開發(fā)商不敢買了；部分地區(qū)，溢價率不高，但有配建要求?？傮w來看，熱點城市地市多已降溫。”
多宗土地流拍牽動著阜陽的神經(jīng)。隨后的7月份，阜陽市國土局開始放寬條件、降低要求，這事實上已經(jīng)為如今的取消限價埋下伏筆。比如【2017】-55地塊，經(jīng)過一次流拍后再次出讓，政府降低了一般的保證金，且地塊的繳款比例也調(diào)整到了30%。這宗地塊于2018年8月9號再次拍賣。
緊接著在2018年8月24日，阜陽市國土局在住宅用地出讓文件中將原來的限價信息更改為“競得人所開發(fā)的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價”。也就是說將原來的“2016年10月份”更改為“當(dāng)月”，將“銷售均價”改為“備案均價”。
另外，中國房地產(chǎn)報記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)。2016年10月份，阜陽樓市整體網(wǎng)簽均價為7289.4元/平方米，其中住宅網(wǎng)簽均價為6393.23元/平方米，環(huán)比微降0.25%；到了2018年8月，住宅類商品房備案2250套，備案均價7774元/平方米。
土地市場趨冷之際，阜陽市國土局似乎早已在為放寬與降低土地出讓條件做著準(zhǔn)備。在全國多個城市降低調(diào)控要求的同時，阜陽暫時取消限價政策舉動也在意料之中。
對于阜陽市此舉，一位不愿具名的阜陽市地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人告訴中國房地產(chǎn)報記者，“取消限價肯定是好事?，F(xiàn)在阜陽市房子不好賣，政府取消限價其實也是想給開發(fā)商和買房者信心。”
土地市場的火熱與報告的揭秘
實際上，在土地拍賣市場，阜陽這個三四線小城曾是小有名氣。
2017年8月的一天，阜陽國土局在出讓商住土地的條件中新增一條，“競買人在競得土地后，所開發(fā)的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區(qū)域、同一類別、同一品質(zhì)的2016年10月份銷售均價。”2016年10月是全國多個城市普遍調(diào)整房地產(chǎn)政策的一個時間節(jié)點。
限價政策直接反應(yīng)在了房企的備案價格上。中國房地產(chǎn)報記者翻閱公開資料發(fā)現(xiàn)，碧桂園黃金時代項目此前宣傳的1.3萬元至1.4萬元/平方米價格，備案整體均價顯示為9133元/平方米，低于預(yù)期。
但這并未立竿見影地影響阜陽土地市場的火熱。限價政策出臺后的當(dāng)月，阜陽市出讓3宗商住用地，成交溢價率均超過150%，最高達174%。隨后的一年多時間里，碧桂園、華潤置地、當(dāng)代置業(yè)等紛紛瞄準(zhǔn)進擊阜陽。比如僅2018年3月5日一天，阜陽就炸出3個地王，融信、碧桂園、萬科等大房企競相角逐。
一位安徽省房地產(chǎn)人士表示，“2016年10月開始，以阜陽為代表的一些三四線城市地價房價都出現(xiàn)上升。合肥（樓盤）及周邊大城市限購限價，促使房企選擇進入阜陽這樣人口規(guī)模大的城市。即便阜陽限購限價，皖北振興戰(zhàn)略、棚改政策等也會拉動市場保持堅挺”。
2017年，阜陽市出讓土地37塊，共572萬平方米，攬金192億元，出讓總金額在安徽省16個城市僅次于省會合肥。阜陽在全國地市中也不遜色，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年阜陽市土地出讓金額在全國50個大中城市賣地中排名第39位。
隨著地價上漲，阜陽市2018年土地出讓金額拔得新高。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，在2018年全國主要城市土地收入排行榜中，阜陽以出讓48宗地攬金225億元的成績位列第42名。
阜陽市，這個三四線小城因土地出讓而名噪。
市場因為調(diào)控的到來而發(fā)生著變化。
來自《2018年阜陽市地價狀況分析報告》表示，2018年上半年的阜陽樓市，房地產(chǎn)市場火熱依舊，開盤熱銷、土地市場熱度不減，但2018年下半年卻有一系列房產(chǎn)相關(guān)政策在影響著樓市。2018年下半年由于政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，特別是2018年第四季度土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，有幾塊商住用地拍賣轉(zhuǎn)掛牌，2018年第四季度商品住宅價格有所松動。
從具體數(shù)據(jù)來看，2018年度阜陽市城市總體地價水平值為1639元/平方米，增長率為-0.12%，其中商業(yè)用地平均地價為3881元/平方米，增長率為-0.64%；住宅用地平均地價為2731元/平方米，增長率為-0.11%；工業(yè)用地平均地價為185元/平方米，增長率為0.00%。
一方面，根據(jù)阜陽市統(tǒng)計局發(fā)布的2018年1-10份全市經(jīng)濟情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年1-10月份全市財政收入281.8億元，同比增長18.1%，總量居全省第3位，增速居全省第2位。
地價總值與經(jīng)濟總值呈反方向變化，反應(yīng)了與其他市場要素的協(xié)調(diào)變化，地價增長明顯低于經(jīng)濟增長，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會市場要素成本，促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展。
另一方面，按2018年整年阜陽的商品房的銷售情況來看，商品住宅供不應(yīng)求。同時，阜陽市城市化進程的加快和城市輻射功能的增強，又促進了居民的住房需求。
“大量的土地流拍將對經(jīng)濟發(fā)展與住房需求會形成掣肘。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
自1月份以來，阜陽已推出多宗土地入市，有的土地起拍價超500萬/畝，兩宗位于城南，一宗位于老城中心，這些土地將受到市場的何種對待，目前還沒有消息。
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