27歲的綠地控股（以下簡稱“綠地”）和63歲的張玉良，還能擦出什么樣的火花？
至少張玉良自己認為，只要還有能力以及身體條件允許，股東支持他在董事長位置上坐下去，他就會繼續(xù)。“因為之前做得不夠好，所以我要更加努力。”在5月16日的綠地集團年度股東大會上，張玉良坦陳。
坐擁萬億元總資產，如今的綠地已經不再是一家純粹的房地產公司。
張玉良帶領著這頭“大象”，從之前以房地產為主業(yè)，大基建、大金融和大消費協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，進一步升級，重組成立大基建、商貿和酒店旅游三大產業(yè)集團，“地產＋多元產業(yè)”全面推動房地產主業(yè)高質量的發(fā)展。
綠地的多元化也已經不是在起步階段。至少，根據(jù)2018年公布的年報顯示，大基建的營業(yè)收入跟房地產已經接近，前者為1481億元占據(jù)總營收的42.5%，后者為1615億元占46%。而同比增長率上，前者為41.33%，遠遠超出后者的7.3%。這放諸任何一家多元化房企，都是不能想象的。
中長期可觀發(fā)展空間與短期的資本市場表現(xiàn)，有時候需要時間來熨平。對于近年來被其他房企趕超的規(guī)模體量、相對低迷的股價表現(xiàn)等，股東會上小股東們對公司提出了質疑。
對此，張玉良回應，除非特殊情況，綠地在未來三年里實現(xiàn)20%?30%的增長不是問題。
另據(jù)時代周報記者了解，在今年綠地的工作重點中，繼續(xù)推進混改是一方面，不排除通過子公司進行定增或者創(chuàng)造新的方案來進行定增；另一方面則是加快項目的結算。
綠地式混改
綠地在混改上，本就有著不容忽視的發(fā)言權。
2015年通過引入五家投資機構入股金豐投資，綠地實現(xiàn)了整體上市，也創(chuàng)造了A股當時交易金額最大的一次“借殼”。這是綠地的輝煌時刻，也被外界認定為國企混改的典型案例。
上市之時，綠地形成了多元化股權結構。占總股本28%左右的是公司的員工持股會上海格林蘭投資；其次是上海市國資委旗下的三家國企，分別為：上海地產集團、中星集團和上海城投總公司；剩余股東占據(jù)24.92%。
對于混改，張玉良頗有心得。他曾稱，只要具備混合所有制、企業(yè)班子想做事、政府要放手等幾個條件，綠地模式是可以復制的。未來，綠地準備參與央企的改革，參與各省地方混合所有制的改革。
的確，在此后的時間里，綠地在自身的股權層面不斷推進混改。雖然上海國資是綠地控股最大的實際控制人，但是并不參與公司日常的運營。這也就意味著綠地的經營權主導權始終在職工持股會及管理層手上。
在具體的業(yè)務層面，綠地還在推進著其他企業(yè)的混改。最早開啟的是大基建領域的混改：2017年通過2億元增資擴股貴州建工，再到2018年參與天津建工集團的混改。
到了2019年，綠地又首次在大消費領域邁出混改的步伐，實現(xiàn)對東航股份旗下全資子公司—上海航空國際旅游集團有限公司的股權項目。
“對于混合所有制改革而言，如果能在更高層面的母公司混改上有所突破，對于綠地而言是新的機會。”張玉良在股東會上表示。
按照時代周報記者的了解，今年3月，張玉良見了國資委的相關領導，并受到了對方對綠地在混改嘗試上的肯定和贊許。
在股東會之前，阿里巴巴入股紅星美凱龍一事觸動了張玉良。“其實長期以來股東結構比較穩(wěn)定的話，未必對市值有提振作用。加上綠地員工持股會里新員工比較少，對員工本身的積極性的刺激并不大。”他稱，要是能在重要股東中有所變化，可能股價也會有所改變。
進步和空間
對于綠地近三年的發(fā)展，張玉良還是給出了相對滿意的評價。利潤、收入和負債結構，被認為是平衡的。
根據(jù)公司2018年財報，綠地全年實現(xiàn)營業(yè)收入3484億元，同比增長20%；3875億元的銷售額，同比增長了26%；利潤總額243億元，同比增長26%；凈資產收益率增至17.14%，同比增長13%。
負債結構上，2018年的有息負債余額為2689億元，較年初減少71億元，同時期內持有貨幣資金約810億元，凈負債率為171.83%，較2017年的206%有所回落；另外，經營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)兩年回正，達到422億元。
不過，張玉良對公司近三年的ROE指標更為滿意。一是跟過去的綠地比，三年來凈資產收益率每年增長13%、15%和17%；二是跟上海國企和央企比，綠地在2018年17%的數(shù)值至少是前者的2倍，后者的4倍。
“綠地未來肯定還會保持高增長，在內部經營要求中，會比對外公開的還要高出10%?15%。”張玉良在當天股東會上表示。
產業(yè)協(xié)同的效應也在顯現(xiàn)。大基建的營收在2018年開始跟房地產主業(yè)并駕齊驅。
在綠地規(guī)劃中，2020年大基建產業(yè)目標經營收入超過4000億元，占據(jù)整個集團的半壁江山。
事無完美。大基建在毛利率的表現(xiàn)上并不樂觀。根據(jù)2018年的財報，僅為3.72%，同比減少0.03%；遠比房地產主業(yè)27.01%的毛利率要低。
“但今年大基建有望貢獻更大規(guī)模的利潤。”張玉良坦陳，綠地的大基建將會成為科技型的大基建，凈資產回報率將能實現(xiàn)8%?15%。
張玉良認為，綠地的業(yè)務結構還是很有競爭力：“經歷2015年和2016年的調整，2017年和2018年在持續(xù)穩(wěn)步增長。”
加快資金回流
眼下，綠地也在推進銷售去化率和項目結轉。
張玉良在股東會上算了一筆賬，在截至目前6000多億元已經銷售了的貨值中，33%左右為已經竣工的但并沒有結轉。
“有的項目的結算周期是有點長。”張玉良表示，往往發(fā)生在定位高端的項目，或者規(guī)模大的社區(qū)，以及存在比較復雜問題的項目。
從年報數(shù)據(jù)顯示，綠地2018年的回款率的確有所下降，為77%，在此前的2016年和2017年分別為79.4%、80%。
可行性的辦法就是要繼續(xù)推進項目去化和結算。
綠地今年拿下的上海董家渡項目是一個再好不過的案例。據(jù)時代周報記者了解，這個總建面近120平方米的巨無霸項目，其預銷售金額約700億元，將在今年三季度率先推出商業(yè)和辦公部分，住部分爭取在年末進入銷售。
按照張玉良當天對時代周報記者的介紹，項目已經進入全線施工狀態(tài)，此前尚未辦下來的相關文件已經在近期內完成。
“期待成為綠地在上海的地標。”他首度對外表示，如果有特殊需要，自持部分或許能稍作降低，比如可以根據(jù)重大工程規(guī)定中，通過對整棟樓引進大公司的方法進行。
一些小股東對綠地為該項目提供擔保的一份議案投出了反對票。
“不用擔心這個項目的資金。”張玉良回應小股東們的憂慮，綠地可以在這個項目上做到現(xiàn)金流的平衡。
對于張玉良而言，外界的質疑對綠地而言是好事：“現(xiàn)在企業(yè)每天在奔跑式前進，路上有風有雨，風雨兼程是常態(tài)。”
對話張玉良
（Q：時代周報；A：張玉良）
Q：怎么理解綠地的轉型？
A： 企業(yè)轉型并不等同于去地產化。有的企業(yè)只是把房地產當做一個殼，這是經營的模式，而不是叫做去地產化。真正的去地產化是徹底放棄房地產開發(fā)。
綠地做的是房地產+，圍繞綜合需求來進行轉變，通過產業(yè)協(xié)同方式，也有經營的做法，但最終還是為了強化房地產主業(yè)。
繼續(xù)做房地產沒有什么不好的，中國有這么大的市場，也沒有任何一個行業(yè)像房地產一樣能夠有30多家收入達1000億元的企業(yè)。既然這樣，為什么不做好做精房地產。
Q：綠地的發(fā)展特色是什么？
A：綠地發(fā)展思路和其他企業(yè)還真不一樣。抓住國家政策機遇貫徹我們的戰(zhàn)略，這點，我認為把握得比較好。綠地希望把政策導向和市場規(guī)律結合起來，與各地政府實現(xiàn)共贏。
特別是大基建板塊，綠地抓住了深化國有企業(yè)改革的機遇，一夜時間之前就發(fā)展起來了。
不僅如此，公司去年推進的“城際空間站”建設。綠地來負責建設好城市功能，不用政府的投資。這樣不僅得到了地方的支持，反過來綠地也能借助地方的力量。
再比如去年在服務進口博覽會，綠地發(fā)展了貿易港，依靠國家品牌來進行全球采購。既服務了國家戰(zhàn)略，又把商貿產業(yè)發(fā)展起來了。
Q：認不認同綠地近兩年來在規(guī)模上已經落后？
A：其實綠地在2017年和2018年保持了持續(xù)穩(wěn)步增長。綠地的業(yè)務結構是很有競爭力的，把城市功能、產業(yè)和房地產開發(fā)有機結合，這和其他企業(yè)差異很大。
我們對整個區(qū)域、城市的內生發(fā)展有整體要求，而不是單一追求今年建多少房子，明天就賣掉了。
總體來說，綠地各方面保持良好，2018年公司交出了一份比較滿意的答卷，至少打85分以上吧。當然，綠地還會保持較好的增長。今年將按照實現(xiàn)15%?20%的目標增速前進。
Q：既然這樣，為什么綠地的市值并不高？
A：因為產出和效益并不匹配，原因是多樣的。當然也存在綠地沒有做好工作的可能。其實綠地的資產回報率已經接近18%。市值與現(xiàn)狀確實不符，做好企業(yè)的事情，加強市值管理，我期望能上去點。
Q：怎么看待2019年的房地產發(fā)展形勢？
A：大基調應該會是穩(wěn)中有降，不過市場空間仍然很大。
關鍵是結構化、區(qū)域化差異會變得更加明顯。一些地區(qū)會成長很快，一些地區(qū)可能成長不起來了。省會城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松動，市場馬上會上來。
具體到一二線城市，一城一策，以地方政府為準。省會城市和二線城市應該會有一些松動。核心城市不一定能放松，一線城市放松的可能性幾乎沒有。
當然，這段時間社會的資金成本、特別是債券成本明顯降低了，這點反映到實體企業(yè)還需要一定的周期。
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