多部門(mén)密集部署收緊涉房融資

“錢(qián)途”堪憂 房企自尋出路加速回款

高度依賴資金流的房地產(chǎn)業(yè)資金鏈正高度承壓。近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門(mén)頻頻發(fā)聲，銀行信貸、信托、海外發(fā)債等多個(gè)房企融資渠道全面收緊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律不會(huì)變，房企“銀根”難松。在資金流為“王”的背景下，下半年面臨資金鏈壓力的諸多房企將用各種手段來(lái)快速回款。

7月以來(lái)，房企賴以生存的信托、信貸和債券融資渠道先后被收緊，房企“錢(qián)途”堪憂。恒大房地產(chǎn)研究院研究員夏磊表示，從2019年上半年來(lái)看，目前房企被收緊渠道的融資量占其全部融資量的77%。

信托方面，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，開(kāi)展了約談警示，要求控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)類(lèi)集合信托發(fā)行規(guī)模745.51億元，環(huán)比下降31.03%。

銀行信貸方面，7月底人民銀行召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)時(shí)指出，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房；加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。一位股份制銀行地方分支機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者說(shuō)，雖然目前其所在銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的增速和額度沒(méi)有明確的管控要求，但在實(shí)際審批中會(huì)嚴(yán)格掌握尺度。

房企海外債券融資也將大幅縮水。國(guó)家發(fā)改委日前發(fā)布了“778號(hào)”文，房企新境外發(fā)債只能用于置換一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，同時(shí)備案監(jiān)管強(qiáng)化。摩根大通債務(wù)資本市場(chǎng)中國(guó)主管謝桐表示，根據(jù)摩根大通統(tǒng)計(jì)，2019年下半年和2020年上半年，房企發(fā)債到期規(guī)模將達(dá)390億美元。值得注意的是，最近人民幣匯率的波動(dòng)對(duì)房企海外融資成本也產(chǎn)生影響。

在此背景下，多個(gè)高杠桿房企自尋出路，欲加速回款，以手握更多現(xiàn)金流。例如，陷入風(fēng)暴中的新城控股計(jì)劃出售不超過(guò)150億元的項(xiàng)目公司股權(quán)債權(quán)，且要求全部現(xiàn)金支付。此外，據(jù)媒體報(bào)道，富力地產(chǎn)下半年原則上暫停拿地工作，確保資金優(yōu)先用于工程相關(guān)款項(xiàng)的按時(shí)支付。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，預(yù)計(jì)下半年房企或更換推盤(pán)策略，降低價(jià)格以加速回款。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉也表示，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)，以確保企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。