對長租公寓而言 商業(yè)模式必須先于融資模式

2019年08月13日 13:44

距離樂伽公寓公開辟謠稱“公司依舊正常開展業(yè)務(wù)”僅過去18天后,樂伽公寓的租客及房東,迎來的消息是“確認公司已停止經(jīng)營”。這其實并不是新鮮事,可以說早在意料之中。

從2018年1月至今,已經(jīng)有20家長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂,樂伽可以算第21家;可能還不是最后一家,但是樂伽的停業(yè),卻也有些不同之處。

以前的案例顯示,長租公寓資金鏈斷裂以及最后結(jié)業(yè),主要是金融杠桿爆倉。但是這一次樂伽略有不同,幾乎是純粹的經(jīng)營失敗。樂伽公寓以高于市場價拿房,給房東的付款方式是一個月租金或者一個季度的租金。再以低價租給房客,只是收租形式為一年或者半年,如果租客希望月租則大幅上調(diào)租金。這種經(jīng)營模式,的確是帶來比較快的擴張。但是“高進低出”本身就不可持續(xù),所以結(jié)業(yè)也勢在必然。

所以,樂伽公寓的停業(yè)還不同于其他多家失敗的長租公寓,那些企業(yè)屬于金融杠桿爆倉,樂伽公寓則是其商業(yè)模式的失敗。

其實,潘石屹去年就說過,長租公寓租金翻一番也虧本,現(xiàn)有的情況不建議做長租公寓。潘石屹主要是從投融資收益比來說的,“原因很簡單,做長租公寓一定會有銀行貸款,如果是從銀行貸款來的利息,按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓,再租出去,你的回報率最高超不過1%,所以這個生意是虧的。”

當然,潘石屹也沒有算到,一些企業(yè)通過發(fā)行ABS等方式融資,沒有抵押也能繞過銀行拿到錢,再通過P2P等機構(gòu)提供分期貸款給租客,房租一次性拿到手,最終房租的差額和貸款利息形成收益。

把地產(chǎn)生意完全變成金融,這就是過去幾年長租公寓常見的盈利方式,也是導(dǎo)致多家企業(yè)集體爆倉的根源,更是前一段時間金融防風(fēng)險治理的重點。

但是樂伽公寓沒有采用地產(chǎn)變金融的模式,應(yīng)該說還是在積極地經(jīng)營地產(chǎn),它的停業(yè)似乎是徹底應(yīng)驗了潘石屹的判斷,目前長租公寓難做。

從租房人口和租賃住房比較看,中國遠低于日本、英國和美國。因此,中國租賃住房市場前景應(yīng)該非常廣闊。

當然,還應(yīng)該更深入地分析這個市場。就英國、日本、美國這樣的城市化成熟的國家而言,也仍然保持如此高的比例住房租賃人口,這是由城市化路徑造就的。作為比較成熟的市場經(jīng)濟,也是最早形成巨型城市的國家,這些國家都有著非常高的人口聚集度和城市間人口流動率。

以倫敦為例,大倫敦的都會區(qū)人口在1200萬與1400萬之間,占了英國總?cè)丝诘?/6以上。整個倫敦18歲以上的常住居民中有2/3來自倫敦以外地區(qū)的,同時外地人口占據(jù)了流動人口的85%。像著名的金融城,常住人口僅1萬,流動人口達33萬。正是因為足夠多的流動性和城市人口的聚集性,才帶來了倫敦住房租賃市場的繁榮。這一點恰恰是中國城市住房租賃市場的短板。

另一個必須要指出的事實在于,雖然日本、英國、美國人口流動性高,但是流動人口獲取城市居民身份和享受基本公共服務(wù)并無障礙。

比如東京,長期以來就是單一人口集中區(qū),特別是青年人口非常集中。日本也有戶籍和居住證制度,但是兩者在享受公共服務(wù)上并無差別。雖然日本政府也曾實行東京人口外疏的計劃,但是主要公共教育和醫(yī)療投入都是以人均計算的,比較均等化,并沒有什么欠賬,也不對人口流動形成限制。

我國的大城市,隨著人口越來越集中,其基礎(chǔ)教育和醫(yī)療投入等投入還需不斷加大以及均等化,也應(yīng)該隨著戶籍制度改革來確保人口遷徙權(quán)和自由流動。

足夠多的流動性和城市人口的聚集性,會非常有效地助力城市住房租賃市場的繁榮。因此,從宏觀角度來看,要挖掘中國租房市場的潛力,就需要在具體的城市化政策上有所調(diào)整。

除了宏觀以外,具體到房地產(chǎn)行業(yè)本身,則應(yīng)認識到潘石屹的計算是合理的。如無宏觀條件的支撐,當前的房地產(chǎn)市場的確是很難開發(fā)住房租賃市場。發(fā)展住房租賃市場不應(yīng)該僅僅作為一項工作任務(wù),否則很容易造成之前的假租賃與真金融,最后形成一些爆倉風(fēng)險。

目前而言,對于長租公寓必須要先形成一套商業(yè)模式,再考慮融資發(fā)展模式。雖然說中國住房開發(fā)的成本較高,但是各大城市中都有大量的城中村,這些住房如何更好地進入租房市場未必沒有潛力可挖。

如果不追求速度,先從現(xiàn)實入手,其實在現(xiàn)存條件下,也有可能會找到一個可以盈利的商業(yè)模式。只有有了較為成熟的商業(yè)模式,才可以談資本運作和發(fā)展壯大。

 

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