東興證券分析師羅四維預(yù)計(jì)，未來(lái)個(gè)人房貸利率上行趨勢(shì)將延續(xù)，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來(lái)看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。

根據(jù)央行8月25日的公告，10月8日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

這意味著，明天(8日)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”。

銀行準(zhǔn)備工作怎么樣？已辦理的房貸會(huì)受到什么影響？未來(lái)房貸利率升還是降？快跟中國(guó)證券報(bào)記者一探究竟。

“換錨”工作進(jìn)行時(shí)

日前，中國(guó)證券報(bào)記者走訪浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發(fā)現(xiàn)，銀行個(gè)人房貸利率“換錨”工作正在有條不紊地進(jìn)行。

多位銀行一線分行負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“換錨”的技術(shù)性難度并不大。就目前而言，對(duì)于銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的批貸節(jié)奏、投放節(jié)奏也沒(méi)有帶來(lái)太大沖擊和影響。

一家國(guó)有大行山東分行負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，為確保個(gè)人房貸利率按照新LPR定價(jià)順利實(shí)施，該行主要做了四方面工作：一是組織了全省培訓(xùn)，確保客戶經(jīng)理掌握LPR機(jī)制實(shí)施的相關(guān)細(xì)節(jié)和內(nèi)容；二是梳理修訂了合同文本，增加LPR的相應(yīng)條款；三是進(jìn)行了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)系統(tǒng)的適應(yīng)性改造，并完成了測(cè)試；四是對(duì)接合作樓盤，與銷售經(jīng)理積極溝通，做好LPR向購(gòu)房貸款需求客戶的傳導(dǎo)。

某大行浙江地區(qū)二級(jí)分行負(fù)責(zé)人亦表示：“目前已經(jīng)完成系統(tǒng)設(shè)置、合同文本更換及信貸人員培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。調(diào)整后的個(gè)人房貸利率將與調(diào)整前水平基本持平，不會(huì)出現(xiàn)明顯上升或下降，以確保平穩(wěn)過(guò)渡。”已辦理的房貸會(huì)受到什么影響？

位于北京CBD的某股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人談到：“已經(jīng)按揭貸款的人，至少在今年12月31日之前，利率按照原先合同約定執(zhí)行，折扣或者上浮都不變。明年1月1日，如果銀行政策有變化，也肯定會(huì)打電話通知到客戶。”他還說(shuō)：“我自己也有房貸，比較了一下，按LPR加點(diǎn)后的利率和原先的利率相比，基本沒(méi)有變化。”

上述國(guó)有大行山東分行負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“房貸利率將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管政策要求。對(duì)10月8日前已確定放款的客戶，將根據(jù)LPR利率和之前談好的利率確定加點(diǎn)數(shù)，基本與實(shí)際執(zhí)行利率一致，不增加客戶貸款成本，保持平穩(wěn)過(guò)渡。對(duì)10月8日后的增量貸款，定價(jià)將完全按新政策執(zhí)行。”

上述大行浙江地區(qū)二級(jí)分行負(fù)責(zé)人表示，10月8日為定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日，該日期之前的存量個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍按原合同約定執(zhí)行。存量房貸的確定標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一是已發(fā)放的貸款；二是在10月8日前與該行已簽訂借款合同并生效，但未發(fā)放的貸款。

江蘇某農(nóng)商行人士則提到，LPR執(zhí)行后，個(gè)人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率的利率執(zhí)行方式。她表示：“具體方式看客戶選擇的中介，既可以采用固定利率，也可以采用LPR。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，且在借款期限內(nèi)，該利率保持不變。”

“換錨”后房貸利率是升是降？

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月全國(guó)首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已連續(xù)三個(gè)月上行。

興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋告訴中國(guó)證券報(bào)記者，雖然新的房貸利率通過(guò)LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，不過(guò)根據(jù)最新測(cè)算，目前跟原先用貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)形成的利率相差不多，短期來(lái)看不會(huì)有太大變化。

“但是更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，LPR利率存在調(diào)整的可能性，而貸款基準(zhǔn)利率更加僵化，因此以LPR為基準(zhǔn)形成的房貸利率，未來(lái)浮動(dòng)的可能性更大。”郭于瑋進(jìn)一步解釋，現(xiàn)在居民貸款是一般是每年做一次重新定價(jià)，未來(lái)如果LPR調(diào)整更加頻繁，那么半年重新定價(jià)或者按季重新定價(jià)的比例有可能提升。

東興證券分析師羅四維預(yù)計(jì)，未來(lái)個(gè)人房貸利率上行趨勢(shì)將延續(xù)，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來(lái)看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦指出，一方面，LPR新機(jī)制的出臺(tái)是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，未來(lái)下行的概率較大，重點(diǎn)還是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)資金向小微企業(yè)等傾斜；另一方面，對(duì)于房貸來(lái)說(shuō)，大方向仍然是避免干擾房地產(chǎn)政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會(huì)通過(guò)改變加點(diǎn)基數(shù)保證短期內(nèi)房貸利率的基本穩(wěn)定。