北京、深圳、天津首套房貸成本微升，上海首套房貸成本微降；房貸利率之錨每月報(bào)價(jià)一次

10月8日，個(gè)人房貸利率換錨首日，新京報(bào)記者在調(diào)查中獲悉，北京、深圳、天津首套房貸成本微升，上海首套房貸成本微降。不過整體來看，四城首套、二套房貸利率與國慶前相比變化均甚微，上下變化幅度都沒超過6個(gè)基點(diǎn)，“要不客戶也沒法適應(yīng)。”銀行貸款經(jīng)理稱。

多家銀行的貸款經(jīng)理還提醒，房貸利率錨定的LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)每月20日報(bào)價(jià)一次，申請人可獲得的房貸利率不以遞交材料日期利率為準(zhǔn)，而是看銀行錄入系統(tǒng)或?qū)徟鷷r(shí)間，快則一兩天，慢則一個(gè)月。“比如20日前遞交的，審批下來可能是20日后，就參照下一次報(bào)價(jià)了。”銀行貸款經(jīng)理說道。

銀行員工和業(yè)內(nèi)人士均表示，短期內(nèi)房貸利率會(huì)平穩(wěn)過渡，長期看成本有可能下降。但“房住不炒”原則不變，投機(jī)空間相對更大的二套房，利率也被上浮更多點(diǎn)數(shù)以約束炒房。

房貸利率換錨大事記

8月17日央行宣布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。

8月20日LPR改革后首次報(bào)價(jià)，一年期為4.25%，五年期以上為4.85%。

8月25日央行公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

9月20日LPR改革后第二次報(bào)價(jià)，一年期為4.20%，五年期以上仍在4.85%。

10月8日個(gè)人房貸利率正式換錨。

月供會(huì)增加多少？

以北京地區(qū)首套房貸為例，假設(shè)申請100萬元貸款、25年(即300期)、以等額本息方式償還，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元。二套房之前月供為6369.86元，新政下月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。

專家建議

目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動(dòng)小，利率風(fēng)險(xiǎn)更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式。

漲跌互現(xiàn)

上海首套房貸成本微降北京深圳升幅≤1基點(diǎn)

房貸利率換錨首日，四城漲跌互現(xiàn)。

北京地區(qū)建行、招行、北京銀行多家銀行貸款經(jīng)理表示，當(dāng)天開始執(zhí)行的利率，是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上，首套上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)，即首套房貸利率不低于5.4%，二套房貸利率不低于5.9%。與此前北京市場主流的首套房貸利率5.39%、二套房貸利率5.88%相比，分別微升了1個(gè)基點(diǎn)和2個(gè)基點(diǎn)。

深圳和天津地區(qū)多銀行的首套房貸利率都在LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上上浮30個(gè)基點(diǎn)，二套上浮60個(gè)基點(diǎn)，即首套不低于5.15%，二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的個(gè)貸經(jīng)理介紹，此前該行執(zhí)行首套房貸利率5.145%、二套房貸利率5.39%，國慶后申請，首套房、二套房利率分別上漲0.5個(gè)基點(diǎn)和6個(gè)基點(diǎn)。

不同于上述三個(gè)城市，上海地區(qū)有銀行首套房貸利率仍然“讓利”。一位建行個(gè)貸經(jīng)理稱，當(dāng)前執(zhí)行房貸利率在9月20日LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率加60個(gè)基點(diǎn)。即首套房貸利率最低4.65%，比此前的4.655%(基準(zhǔn)利率9.5折)降0.5個(gè)基點(diǎn)；二套房貸利率最低5.45%，比此前的5.39%增6個(gè)基點(diǎn)。

多銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，每個(gè)申請者獲得的貸款利率不一定相同，具體將根據(jù)個(gè)人征信、公積金繳存等情況決定。

直觀地看，以北京地區(qū)首套房貸為例，假設(shè)申請100萬元貸款、25年(即300期)、以等額本息方式償還，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元。二套房之前月供為6369.86元，新政下月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。

諸葛找房副總裁苑承建表示，新的房貸利率定價(jià)機(jī)制下，利率調(diào)整更加靈活，短期內(nèi)最終執(zhí)行的實(shí)際利率可能略高于之前利率，特別是二套房利率。但整體對市場影響不大，購房者實(shí)際購房成本即使有增加也非常有限，不會(huì)對市場預(yù)期產(chǎn)生明顯影響，房貸利率換錨首先還是要在確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下實(shí)現(xiàn)利率市場化改革。

房貸利率難預(yù)估

房貸利率之錨每月報(bào)價(jià)一次銀行審批時(shí)長影響最終利率

不少銀行都已經(jīng)在10月8日將換錨后的個(gè)人住房貸款政策落地，如招行宣布，全國44家分行均已實(shí)現(xiàn)了個(gè)人貸款參照LPR為基準(zhǔn)利率的投放，整體保持LPR轉(zhuǎn)換前后利率定價(jià)平穩(wěn)切換。在調(diào)查中，也有部分銀行支行稱還沒有接到新的通知。

值得一提的是，由于LPR每月20日報(bào)價(jià)一次，波動(dòng)性大于此前基準(zhǔn)利率，因此銀行審批時(shí)長等因素會(huì)影響申請人最終獲得利率。

招商銀行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，假設(shè)本月20日前申請貸款，在20日之前獲批，首套房貸利率執(zhí)行5.4%，二套房執(zhí)行5.9%。如果在20日之后獲批，則利率無法預(yù)估，要看屆時(shí)LPR最新報(bào)價(jià)。

各行審批時(shí)長不一。北京銀行一位個(gè)貸經(jīng)理介紹，若申請純商貸，審批需一周左右；組合貸(即公積金貸款加商貸)需要時(shí)間長一些，按先公積金后商貸的審批順序，最長可能要一個(gè)月左右。建行上海一支行個(gè)貸經(jīng)理稱，該行審核組合貸一般需要一周。天津農(nóng)商行員工介紹，從收集資料到批準(zhǔn)最快兩天，不順利的話也可能要一個(gè)月，“比如客戶一直不給提供資料，或者開發(fā)商預(yù)告登記還沒出來都有可能延緩審批速度。”

還有銀行不以審批日期利率為準(zhǔn)。建行深圳一支行個(gè)貸經(jīng)理介紹，該行以查詢申請人征信和錄系統(tǒng)的時(shí)間為準(zhǔn)，最快在申請人提交材料當(dāng)天就進(jìn)行。整個(gè)審批時(shí)間算下來，一般需要一星期左右。

蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧分析稱，由于LPR的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準(zhǔn)利率)有更大的波動(dòng)性，如此也意味著更大的利率風(fēng)險(xiǎn)。因此建議購房者在測算月供和貸款規(guī)模時(shí)，應(yīng)該結(jié)合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入為2萬元的購房者，建議考慮將月供額度設(shè)置為1萬元，不會(huì)影響到生活質(zhì)量，且即使房貸利率出現(xiàn)向上波動(dòng)，每月多支出上千元房貸月供也是可以接受的。

陳嘉寧還建議選擇混合貸。他提到，目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動(dòng)小，利率風(fēng)險(xiǎn)更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式。

后市

房貸利率波動(dòng)不會(huì)太大長期看房貸成本有可能下降

未來房貸利率會(huì)怎么走？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動(dòng)，但80%以上城市依然維持在過去兩年的最低利率。2019年監(jiān)管密集加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)把控，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在“房住不炒”原則下，市場平穩(wěn)是主流，房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。

從8月LPR改革以來兩次報(bào)價(jià)也可看出，與個(gè)人房貸利率關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)的5年期以上LPR保持平穩(wěn)。8月20日LPR形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)顯示，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報(bào)價(jià)顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。

長期來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若考慮到此前央行全面降準(zhǔn)的動(dòng)作，以及后續(xù)國內(nèi)市場繼續(xù)降成本的導(dǎo)向，那么可以預(yù)計(jì)后續(xù)5年期LPR利率也有進(jìn)一步下行的可能。若出現(xiàn)下行，那么對于降低房貸成本、活躍市場交易等是有積極作用的。

多位受訪銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，市場是動(dòng)態(tài)的，不可控因素比較多，銀行一方面會(huì)根據(jù)市場變化調(diào)整，如市場資金緊張時(shí)溢價(jià)就高，另一方面也會(huì)根據(jù)產(chǎn)品是否掙錢等因素決定。比如一般年末銀行貸款額度減少，往往會(huì)抬高利率。還有的銀行支行位于中關(guān)村等非居民區(qū)，房貸業(yè)務(wù)做的很少，如果分行給予支行自主定價(jià)權(quán)，支行可能上浮更多基點(diǎn)來平衡成本和收益。

另外值得關(guān)注的是，此前有業(yè)內(nèi)人士提出，由于首套房多是剛需，二套房相對存在一定投機(jī)空間，因此首套房、二套房貸利率在加點(diǎn)方面是否可能分化？張大偉對記者表示，趨勢是都會(huì)降低，因?yàn)殂y行的整體資金成本都在降低，房貸利率不存在上漲的可能性，其中首套房利率降低會(huì)更明顯。

苑承建告訴新京報(bào)記者，現(xiàn)在針對首套房、二套房的利率加點(diǎn)已經(jīng)是有區(qū)別的，二套房的加點(diǎn)更高。包括央行制定的利率加點(diǎn)下限也是有區(qū)別的，首套房是不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套房是要在相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。