房企迎來(lái)三季度“業(yè)績(jī)考”。
目前，已有數(shù)家地產(chǎn)商率先亮出成績(jī)。行業(yè)調(diào)整期，上升通道越發(fā)擁擠，小房企最先受到?jīng)_擊。前三季度，京投發(fā)展、陽(yáng)光股份、嘉凱城等房企業(yè)績(jī)紛紛預(yù)虧。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)有上萬(wàn)家房企，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、兼并重組很正常。但風(fēng)暴對(duì)任何事物都平等，小房企艱難求生時(shí)，頭部企業(yè)同樣在爭(zhēng)取更多喘息空間。隨著三季報(bào)陸續(xù)披露，不同陣營(yíng)房企的現(xiàn)狀將更加明晰。
規(guī)模房企目標(biāo)達(dá)成率不及去年同期
房地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)期已成事實(shí)。今年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%。這一增速是2019年以來(lái)的最低值，比1~7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)下降四個(gè)月。
沒(méi)有企業(yè)能免受行業(yè)大環(huán)境影響。截至9月末，近四成房企全年銷售完成率在75%以上，四成房企目標(biāo)完成率處于65%~75%區(qū)間，剩余房企完成率均未達(dá)到65%。規(guī)模房企目標(biāo)達(dá)成率情況不及去年同期。
大中型開發(fā)商率先體會(huì)到行業(yè)異動(dòng)。14日晚間，金科股份（000656.SZ,下稱“金科”）披露前三季度業(yè)績(jī)快報(bào),金科預(yù)計(jì)前九月，實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)36億~40億元，同比增長(zhǎng)64.28%~82.53%?；久抗墒找?.66元至0.74元。
然而單看第三季度，金科預(yù)計(jì)盈利10.1億元~14.1億元，同比下降33.76%~7.52%。
2018年，金科銷售金額1188億元，正式跨入千億大門。今年前九月，金科錄得銷售額1213億元，完成全年銷售目標(biāo)的80%。對(duì)規(guī)模的追逐，讓金科一腳擠進(jìn)行業(yè)前列，也背上日益沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
金科公告顯示，截至9月末，金科股份合并口徑下借款余額為997.77億元，較去年末增加177.38億元，增加金額占2018年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的46.97%。借款種類包括銀行貸款、直接債務(wù)融資、委托貸款、融資租賃借款等。
截至上半年，金科凈負(fù)債率147.47%，明顯高于行業(yè)均值99.62%。期內(nèi)金科短期借款35.86億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債253.82億元，貨幣資金308.55億元。
與金科有類似困擾的還有藍(lán)光發(fā)展（600466.SH，下稱“藍(lán)光”）。為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，藍(lán)光凈負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，即使有與永續(xù)債調(diào)節(jié)，上半年這一數(shù)據(jù)仍高達(dá)109.4%。與此同時(shí)，藍(lán)光頻繁為借款提供抵押擔(dān)保，由此產(chǎn)生的受限資產(chǎn)達(dá)559.74億元。
經(jīng)營(yíng)煩惱與上述企業(yè)難分伯仲的還有大悅城（000031.SZ）。前三季度，大悅城歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約22.5億元~25.5億元，比上年同期重組前增長(zhǎng)148%~181%，比上年同期重組后增長(zhǎng)36%~54%。但截至上半年，大悅城凈負(fù)債率達(dá)118.2%，同樣高于行業(yè)均值。
規(guī)模與杠桿難以平衡已成為行業(yè)通病，規(guī)模房企在逐步釋放業(yè)績(jī)的同時(shí)，依然在負(fù)重前行。
小房企闖生死關(guān)
與規(guī)模房企百舸爭(zhēng)流、各有千秋不同，小房企卻清一色顯疲態(tài)。
第一財(cái)經(jīng)記者梳理三季度預(yù)告發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)、南山控股、嘉凱城、京投發(fā)展、陽(yáng)光股份、美好置業(yè)、格力地產(chǎn)等業(yè)績(jī)預(yù)減、虧損，或增長(zhǎng)放緩。
業(yè)績(jī)不佳原因除季度結(jié)轉(zhuǎn)周期、非經(jīng)常性損益等因素外，眾多小房企已連續(xù)多年處于下降通道。當(dāng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，規(guī)模房企占據(jù)大部分市場(chǎng)份額，留給小房企逆流而上的通道已更加狹窄。
繼半年報(bào)業(yè)績(jī)營(yíng)收、凈利雙降后，中交地產(chǎn)（000736.SZ）最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)仍不見好轉(zhuǎn)。前三季度，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)，期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約1.63億元，同比下降69.87%；基本每股收益約0.31元，較去年同期下降0.7元。
中交地產(chǎn)表示，由于上年同期合并中交石家莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，確認(rèn)當(dāng)期投資收益2.36億元，因此期內(nèi)凈利潤(rùn)同比減少。同時(shí)，期內(nèi)房屋交付面積較上年同期減少，交付項(xiàng)目的毛利率略有下降，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少。
業(yè)績(jī)預(yù)減之外，更有房企直接虧損。前三季度，嘉凱城（000918.SZ）預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損4.35億元，比上年同期減少虧損約19.33%。其中，第三季度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約5742萬(wàn)元，比上年同期減少虧損約80.74%。
陽(yáng)光股份（000608.SZ）情況也不樂(lè)觀。前九月，公司預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈虧損4000萬(wàn)~5000萬(wàn)元，比去年同期下降578%~747%。變動(dòng)主要原因?yàn)楣驹?018年取得較大的政府補(bǔ)助，本期不存在此類事項(xiàng)。
京投發(fā)展（600683.SH)同樣如此，預(yù)計(jì)2019年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈虧損約為2472萬(wàn)元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損約為4382萬(wàn)元。
東方證券認(rèn)為，中型房企有較大的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求，拿地動(dòng)力強(qiáng)，又相對(duì)缺乏自有資金，將面臨較大挑戰(zhàn)。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場(chǎng)下行，幾乎難以跨越本輪周期。
能否跨越本輪周期依然未知，但其生存境況惡化已是事實(shí)。上半年，多數(shù)房企為緩解資金壓力主動(dòng)去庫(kù)存、降負(fù)債。但小房企因評(píng)級(jí)相對(duì)更低，債券發(fā)行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。多數(shù)中小房企謀求“活下去”的通道，已越來(lái)越窄。
在這場(chǎng)不見硝煙的搏斗中，總有企業(yè)黯然離場(chǎng)。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月23日，全國(guó)共有271家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)。破產(chǎn)原因多涉及不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、嚴(yán)重資不抵債。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，國(guó)內(nèi)有上萬(wàn)家房企，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、兼并重組非常正常，可以讓市場(chǎng)變得更加健康。目前正是房地產(chǎn)行業(yè)提高產(chǎn)業(yè)集中度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加健康的時(shí)候，市場(chǎng)這樣的調(diào)整是件好事。
對(duì)仍在逆流而上的小房企來(lái)說(shuō)，工銀國(guó)際房地產(chǎn)首席分析師李興文認(rèn)為，資金、融資能力、拿地優(yōu)勢(shì)等已成為開發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)的壁壘。他建議中小房企不要把規(guī)模放在首位，要轉(zhuǎn)向以客戶為中心，以提升盈利能力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和規(guī)模的增長(zhǎng)。
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