經(jīng)歷了不盡如人意的“金九銀十”之后，房企銷售數(shù)據(jù)在各大排行榜單上看，卻繼續(xù)保持不錯態(tài)勢。從三家主流機構(gòu)檢測數(shù)據(jù)看，25家房企全口徑銷售數(shù)據(jù)均超過千億。
從權(quán)益金額榜單看，則只有16家房企銷售數(shù)據(jù)過千億?？硕鸱治?，2019年1~10月，百強房企各梯隊權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。
不過，不少房企的銷售金額和實際結(jié)算金額差距巨大，它們通過多種方式虛高了全口徑銷售額。那么，全口徑銷售數(shù)據(jù)究竟藏了哪些“貓膩”？哪些企業(yè)在這里面出現(xiàn)巨大差額？
營業(yè)收入與銷售差額巨大
從目前的情況看，絕大多數(shù)上市房企在月度公告及財務報告中進行業(yè)績披露的口徑均為全口徑，即將集團連同合營、聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績，不考慮是否操盤及實際股權(quán)占比。
而權(quán)益銷售額，是房企按項目持股比例應占的銷售金額，不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分。權(quán)益銷售額能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平。
克而瑞的一份研究報告就指出，上市企業(yè)在業(yè)績公告中并不披露項目銷售明細，所披露的銷售金額、面積均注明未經(jīng)審核。在數(shù)據(jù)披露過程中，行業(yè)內(nèi)實則也沒有一套規(guī)范、統(tǒng)一的審核方式，因此不排除會有部分房企全口徑業(yè)績存在注水的可能。
第一財經(jīng)梳理財務報表時發(fā)現(xiàn)，將一部分房企的財務數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)對應，差距便出現(xiàn)了。
比如，銷售權(quán)益金額不到全口徑金額60%的正榮地產(chǎn)（06158.HK，下稱“正榮”）公告顯示，2017年及2018年，正榮營業(yè)收入分別為200億元、264億元，而這兩年的銷售金額分別為701億元、1080億元。
一般而言，地產(chǎn)公司的銷售金額會在1~2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營業(yè)收入。據(jù)此推測，正榮應該有大量項目未結(jié)轉(zhuǎn)。
截至2019年中期，正榮合約負債（即預收賬款）462億元。對房企而言，預收賬款即銷售未交付的樓盤，即便加上正榮沒有結(jié)轉(zhuǎn)的項目，營業(yè)收入與銷售額之間差距也很大。
同樣有較大差異的是泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”）。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年營業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。不過，泰禾從未主動公告自己的銷售數(shù)據(jù)。同期，各家排行機構(gòu)統(tǒng)計泰禾全口徑銷售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。
截至2019年前三季度，泰禾預收賬款545億元，即便全部進行結(jié)轉(zhuǎn)，也無法達到上述機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。
顯然，很多看起來動輒幾百億、千億的公司，實際銷售并未有如此之規(guī)模。
貓膩藏在哪
全口徑銷售額的“貓膩”藏在哪？
一方面很多公司利用合作模式，進一步擴大了自己的全口徑銷售規(guī)模。比如一個項目有5個公司合作，那么每個公司都可以把這個項目全部銷售的金額確認到自己公司的全口徑銷售里去，因而讓很多公司膨脹。
除了這個方式外，房企還有其他方式來增加自己的名義銷售。
“比如我們可以通過股權(quán)出讓的形式，把我們的物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一部分給自己的基金公司，那么這個時候我們可以確認自己銷售收入。不過，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及網(wǎng)簽，等到最后基金公司二次銷售的時候，進入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，我們可以再一次確認為銷售收入。這相當于一個項目享受確認了兩次，進而增加了自己的銷售情況。”一家房企知名人士透露。
此外，很多時候每個公司對于銷售的確認方式有區(qū)別，因而有很大的空間。比如綠地控股（600606.SH）這類國企，一般是網(wǎng)簽以后才確認銷售數(shù)據(jù)。而很多民營地產(chǎn)公司為了追求規(guī)模，當客戶交付定金之后，就確認銷售，因而看起來全口徑銷售規(guī)模大了很多。
“很多公司都有自己的銷售系統(tǒng)，機構(gòu)來對數(shù)據(jù)很多時候也只會和我們的銷售系統(tǒng)對數(shù)據(jù)，那么確認的方式就有操作空間。很多房子我們還可以賣給員工，最后進行更名，那么還可以二次確認銷售。比如，我們有些房子賣了以后遭遇退房，但是退房后我們可以再銷售，那么可以再次計算銷售。”一家上市公司營銷人士告訴記者。
多重差異背后，讓整個市場不斷膨脹，因而很多房企有了大量空間，來提高自己的銷售規(guī)模和排名。
而追求銷售規(guī)模背后，實際上是融資、拿地的利益需求。
對于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢之后，在資金、土地、銷售等領(lǐng)域都將受到極大的制約。
“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準入，否則進入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負責人告訴記者。
目前看來，大部分銀行的白名單客戶在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶在TOP50左右。
除了融資端口外，很多勾地和并購的時候，對方往往也對企業(yè)有一定的要求。
“以前我們做一個并購，對方是國企，就要求在中房協(xié)的地產(chǎn)百強排名進入一定的規(guī)模，不然就不予以合作。”一家TOP15房企高層透露。
正是因為種種利益需求，房企不得不想盡辦法，在各類規(guī)模數(shù)據(jù)上“注水”。
克而瑞就認為，基于目前行業(yè)項目合作開發(fā)日趨常態(tài)化，銷售操盤口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運營及投資能力，應受到更多的關(guān)注。同時，從企業(yè)自身運營及未來發(fā)展的角度出發(fā)。在目前政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時代已經(jīng)過去。規(guī)模房企的視線更應該專注于企業(yè)自身運營管控及產(chǎn)品力的提升。
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