11月20日，央行宣布5年期LPR從4.85%降到4.8%。就是說(shuō)，房貸基準(zhǔn)利率降了。

“此次5年期LPR下調(diào)，有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，但實(shí)際效用有限。實(shí)際上，房貸利率還需要考慮加息基點(diǎn)的變化趨勢(shì)，如果所加基點(diǎn)維持不變，LPR下降的5個(gè)基點(diǎn)對(duì)實(shí)際月供影響較小。”交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者采訪時(shí)表示。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：根據(jù)最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期及5年期LPR利率均下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，你怎么看？是否還會(huì)持續(xù)下調(diào)？

洪灝：經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，逆周期調(diào)節(jié)發(fā)力。10月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)普遍不及預(yù)期，固定資產(chǎn)投資處于歷史低位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也出現(xiàn)回落，銷售數(shù)據(jù)下滑，進(jìn)出口增速也處于較低水平。而中美貿(mào)易談判再陷僵局，全球貿(mào)易環(huán)境再添不確定性。面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境，中國(guó)將加大逆周期調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)力度，為市場(chǎng)注入適量流動(dòng)性。

另一方面， LPR跟隨MLF等政策利率的下調(diào)而下調(diào)，一定程度上印證了MLF政策利率向LPR傳導(dǎo)的機(jī)制。從央行逆回購(gòu)、MLF利率的調(diào)整歷史來(lái)看，政策利率的調(diào)整多為一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，例如2017年至2018年的利率上行周期。調(diào)整一次后隨即轉(zhuǎn)向?qū)⑹且粋€(gè)小概率事件。未來(lái)政策利率仍具有下行趨勢(shì)，LPR也存在下調(diào)空間。不過(guò)，值得注意的是，中國(guó)超級(jí)豬周期使短期通脹前景惡化，通脹壓力會(huì)在短期內(nèi)限制貨幣政策的調(diào)整空間。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在政策利率下行的大環(huán)境下，是否可以說(shuō)，房貸利率也有望進(jìn)入下降周期？

洪灝：此次5年期LPR雖然是首次下調(diào)，但降息5個(gè)基點(diǎn)的調(diào)整幅度較小，其有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，但實(shí)際效用有限。實(shí)際上，房貸利率還需要考慮加息基點(diǎn)的變化趨勢(shì)，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。如果所加基點(diǎn)維持不變，LPR下降的5個(gè)基點(diǎn)對(duì)實(shí)際月供影響較小，節(jié)約的購(gòu)房成本有限。

5年期LPR利率的調(diào)整，并非僅僅針對(duì)房貸。5年期LPR利率下降，主要作用于中長(zhǎng)期融資成本的下降，不僅包括房貸，也包括中長(zhǎng)期企業(yè)貸款，對(duì)于期限較長(zhǎng)的基建貸款也形成一定導(dǎo)向。因此，此次5年期LPR利率的下調(diào)，應(yīng)更多作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的下降。此外，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)難以改變；房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制，房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段是不可取的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：近期央行頻頻施展偏寬松的貨幣措施，例如將MLF利率降低5個(gè)基點(diǎn)、下調(diào)7天期逆回購(gòu)操作利率等。經(jīng)濟(jì)下行壓力下，預(yù)計(jì)接下來(lái)到明年，是否還會(huì)持續(xù)這種偏松的貨幣政策？

洪灝：“超級(jí)豬周期”下的通脹走高制約了央行短期的貨幣寬松力度。為了取得穩(wěn)增長(zhǎng)和高通脹間的平衡，本輪利率的調(diào)整采用“小步慢行”的方式，以保留貨幣政策的靈活空間。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房企融資環(huán)境是否會(huì)因此得到改善？對(duì)拉動(dòng)樓市需求是否也是個(gè)利好？

洪灝：“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展成為當(dāng)前市場(chǎng)的核心。5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)將帶動(dòng)房貸利率小幅下降，從而帶來(lái)購(gòu)房成本降低，剛性需求在此基礎(chǔ)上得以釋放，或可為疲軟的樓市銷售帶來(lái)一定的支撐。若樓市銷售回暖，疊加LPR下調(diào)帶來(lái)的企業(yè)融資成本的下降，房企融資環(huán)境也將有所改善。

但是，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)政策基調(diào)沒(méi)有發(fā)生改變，僅利率調(diào)整難以大幅拉動(dòng)需求。一方面，房貸利率不僅需參考LPR，也需考慮附加基點(diǎn)的變化。在附加基點(diǎn)不變的情況下，5個(gè)基點(diǎn)的下降對(duì)實(shí)際購(gòu)房成本的影響較小。另一方面，樓市調(diào)控持續(xù)，限購(gòu)措施若不放開(kāi)，單一依靠LPR的小幅變動(dòng)，難以大幅拉動(dòng)樓市需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以穩(wěn)為主。