今年以來，“融資難”幾乎成為令所有房企困擾的難題。尤其在樓市遇冷的大背景下，當(dāng)“融資難”遇到“償債高峰”，房企不得不更加小心應(yīng)對。

歷經(jīng)多年融資與再融資，房地產(chǎn)行業(yè)累積的債務(wù)達(dá)到了一個驚人的量級。據(jù)恒大研究院報告，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。

一名房地產(chǎn)行業(yè)資深人士向《國際金融報》記者指出，2015年初，證監(jiān)會發(fā)布公司債新規(guī)，公司債大舉擴(kuò)容，地產(chǎn)債規(guī)模業(yè)內(nèi)人士迅速井噴。這一時期發(fā)行的地產(chǎn)債到2019年開始集中到期。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)離不開融資“輸血”、借新還舊。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年共計有5701.27億元地產(chǎn)債到期，其中，下半年到期金額共計2874.67億元。上半年，受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境，1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正，但從5月開始至今，除7月之外凈融資額均為負(fù)。

不過，隨著近日不少房企大額融資項目紛紛獲批，房地產(chǎn)企業(yè)融資被嚴(yán)控的局面似乎得到部分改觀。

一周境內(nèi)發(fā)債近百億

據(jù)不完全統(tǒng)計，11月份以來，包括碧桂園、陽光城、藍(lán)光發(fā)展、金融街、中國電建、海亮股份在內(nèi)的二十余家不同梯隊房企通過發(fā)行公司債或為旗下項目公司擔(dān)保來取得銀行借款，使得地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資貴問題正在進(jìn)入逐步改善階段。

以陽光城為例，11月22日-23日，作為閩系房企中“激進(jìn)派”的陽光城，旗下5家參控股項目子公司接連獲得股東方提供的銀行借款擔(dān)保，借款總金額近20億元，其共同擔(dān)保方除了陽光城之外，不乏融創(chuàng)、正榮、大發(fā)等知名房企。

同時，陽光城以公司及下屬子公司項下房地產(chǎn)項目在銷售過程中形成的購房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資，總額不超過20億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，11月18日-22日期間，房企境內(nèi)發(fā)債總額達(dá)到96.9億元，環(huán)比暴增62%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2019年為房企償債高峰期，在樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預(yù)計房企融資態(tài)度將保持積極。

光大固收近期發(fā)布的一份研究報告指出，當(dāng)前，外部融資環(huán)境依然偏緊，地產(chǎn)企業(yè)已過規(guī)模為王的時代，邁入現(xiàn)金流為王、加速銷售回款的時代。在此背景下，房地產(chǎn)從投資、開發(fā)到銷售過程中，需要更加關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況以及抵抗流動性風(fēng)險的能力，因為這決定了發(fā)行主體的信用資質(zhì)。此外，逆勢擴(kuò)張或?qū)?dǎo)致風(fēng)險累積，需警惕自2015年以來杠桿率不斷攀升、投資激進(jìn)的主體。

境外債兩極分化

值得注意的是，面對巨大的債務(wù)壓力，眾多房企在大發(fā)境內(nèi)債來“補(bǔ)血”的同時，海外融資渠道同樣被開啟。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅11月，就有19家內(nèi)房企先后發(fā)布美元債，總額約68.63億美元，其中，萬科、旭輝、正榮、佳兆業(yè)更是接連發(fā)行2只境外債。

不過，需要指出的是，發(fā)債金額最高的萬科，其發(fā)債利率同樣為近期最低。公告顯示，萬科此次發(fā)債是基于其2013年7月設(shè)立的20億美元中期票據(jù)計劃，分別發(fā)行金額為4.23億美元、票面利率為3.15%的5.5年期固息票據(jù)，以及金額為3億美元、票面利率為3.5%的10年期固息票據(jù)。

近來發(fā)債成本最高的是德信中國和大發(fā)地產(chǎn)，其票面利率均達(dá)到12.875%，幾乎是萬科的4倍之多，不同規(guī)模的房企融資優(yōu)劣勢展露無遺。

此外，佳兆業(yè)集團(tuán)于11月4日和6日接連發(fā)行的2筆美元優(yōu)先票據(jù)融資成本也都超過10%，僅次于德信和大發(fā)，高于行業(yè)平均水平。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2019年1-10月，典型房企海外債平均票面利率8.89%。國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在其發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)2019年信用展望中表示，開發(fā)商正通過削減土地補(bǔ)充和減少供應(yīng)來應(yīng)對疲軟的市場，當(dāng)務(wù)之急是維持現(xiàn)金流和去杠桿，而大型開發(fā)商和小型開發(fā)商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關(guān)鍵。

有分析人士在接受記者采訪時指出，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對于中小房企和高負(fù)債率房企來說，未來融資難度預(yù)計將非常大，但是對于大型企業(yè)來說，影響相對有限。這也是大型房企在如今樓市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。

該人士進(jìn)一步表示，我國房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以放松，涉房融資收緊或維持較長時間。當(dāng)前，房企雖然加快境外發(fā)債以補(bǔ)充資金需求，但對于仍處于債務(wù)集中償還期的房地產(chǎn)行業(yè)來說，境外融資難以覆蓋其融資需求，特別是中小型房企的資金鏈仍面臨嚴(yán)峻考驗。

財務(wù)穩(wěn)健是王道

據(jù)人民法院公告網(wǎng)披露，截至11月20日，房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)。雖然相對于房地產(chǎn)公司總數(shù)而言，破產(chǎn)數(shù)目占比尚不足0.5%，但這一數(shù)據(jù)仍令整個地產(chǎn)行業(yè)感到不寒而栗。

“負(fù)債過高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。”興業(yè)證券一位資深分析師對《國際金融報》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業(yè)，加劇了房企馬太效應(yīng)。中小房企的困難日子才剛剛開始，債務(wù)違約、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。

其實，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇現(xiàn)金流斷裂的險境，最典型的案例就是銀億股份破產(chǎn)重組。

今年6月，銀億股份控股股東母公司銀億集團(tuán)、控股股東銀億控股兩家公司想向法院申請重整。公告顯示，2019年以來，銀億集團(tuán)、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機(jī)，雖竭力制定相關(guān)方案、通過多種途徑化解債務(wù)風(fēng)險，但仍不能徹底擺脫流動性危機(jī)。

同時，《國際金融報》記者注意到，因資金周轉(zhuǎn)困難，銀億股份多只到期債券連連違約。根據(jù)其10月發(fā)布的《關(guān)于新增債務(wù)到期未能清償?shù)墓妗罚镜狡谖辞鍍攤鶆?wù)合計達(dá)43.57億元。

此外，廣東老牌房企頤和地產(chǎn)日前也被曝出資金鏈斷裂危機(jī)，再次給樓市敲響警鐘。經(jīng)廣東證監(jiān)局調(diào)查顯示，頤和地產(chǎn)共計有9筆到期債務(wù)違約未披露，每一筆債務(wù)金額都超過了1000萬元，總計金額已超過50億元。公司董事長何建梁被廣東證監(jiān)局出具了警示函。

對此，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報》記者指出，盡管目前房企融資環(huán)境有所改善，但房企首先要考慮的仍應(yīng)是加快去庫存節(jié)奏，加快銷售回籠資金，改善經(jīng)營性現(xiàn)金流，而非過度依賴外部融資渠道。特別是中小型房企，由于樓市強(qiáng)調(diào)控期未過，更應(yīng)當(dāng)量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節(jié)奏，財務(wù)穩(wěn)健才是“王道”。此外，充分利用CMBS、REITS、供應(yīng)鏈金融保理ABS等創(chuàng)新類融資渠道也是一個不錯的選擇。