近日，6部門(mén)發(fā)文整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。這劑猛藥對(duì)年輕人的租房之痛，療效如何？

長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)變局。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦等6部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），其中明確了加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”等模式的租賃企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范“租賃貸”，實(shí)行租賃網(wǎng)簽、租金納入銀行監(jiān)管賬戶等。

作為購(gòu)租并舉的住房制度補(bǔ)充，長(zhǎng)租公寓一度成為風(fēng)口，但產(chǎn)業(yè)初期，市場(chǎng)規(guī)范化水平不高，盈利模式不清晰，一些長(zhǎng)租公寓野蠻生長(zhǎng)，頻頻“爆雷”?！兑庖?jiàn)》強(qiáng)調(diào)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。這劑猛藥對(duì)年輕人的租房之痛，療效如何？

洗牌

2019年的長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”數(shù)目再創(chuàng)新高。根據(jù)各大媒體及公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，2019年，53家長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)難以為繼，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，4家企業(yè)被收購(gòu)，4家拖欠或拒付房租。以去年7月的樂(lè)伽公寓為例，“高收低租”、自建“資金池”以及現(xiàn)金流問(wèn)題導(dǎo)致其最終破產(chǎn)，引發(fā)多地租客維權(quán)。

CIREA中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)表示，某些“高進(jìn)低出”的所謂住房租賃企業(yè)，一開(kāi)始可能就是打著住房租賃企業(yè)的旗號(hào)行騙，實(shí)際上不是真正意義上的住房租賃企業(yè)。

《意見(jiàn)》表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)會(huì)加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)將租金、押金等納入銀行的監(jiān)管賬戶。對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的住房租賃企業(yè)，將約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、依法依規(guī)查處等。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，《意見(jiàn)》首次明確了這些“高進(jìn)低出”的租賃企業(yè)是“吃差價(jià)”的高風(fēng)險(xiǎn)租賃企業(yè)。

國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓一般有“集中式”和“分散式”兩類(lèi)，集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”，如自如、青客等。

張大偉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是對(duì)存量的改造，處理的是業(yè)主的資產(chǎn)，這些“高進(jìn)低出”的企業(yè)并未擁有房屋產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有做增量，只是將房源收租改造，為了吃差價(jià)而更多地隔斷空間、提高租金。

“租賃產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎普通人、特別是中低收入人群的民生產(chǎn)業(yè)。資本驅(qū)動(dòng)下介入的租賃企業(yè)都在搶房源，但普通住宅對(duì)應(yīng)的中低收入群體，承受不了這么高的租金，高囤積率導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn)，這種模式下虧損是必然。”

近期有長(zhǎng)租公寓管家反映，由于市場(chǎng)遇冷，兩三個(gè)月前平臺(tái)就在減少甚至停止在市場(chǎng)上收房，這與一年前各大平臺(tái)高價(jià)搶房的景象對(duì)比鮮明。

良性的住房租賃市場(chǎng)應(yīng)該是怎樣的？張大偉認(rèn)為應(yīng)由三個(gè)部分重構(gòu)梯級(jí)消費(fèi)，小業(yè)主對(duì)客戶占據(jù)絕大份額，二者直接互動(dòng)；一小部分是面向中高端市場(chǎng)、管理自有資產(chǎn)的租賃企業(yè)，他們更加關(guān)注房屋的質(zhì)量安全與保值增值；“二房東”式租賃企業(yè)可以分布在一些熱點(diǎn)區(qū)域，占有10%-20%的市場(chǎng)份額是正常的。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”的關(guān)鍵期。柴強(qiáng)認(rèn)為，如果住房租賃市場(chǎng)秩序整頓規(guī)范好了，可清除其中的“害群之馬”，這能為規(guī)范經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)騰出市場(chǎng)空間，有利于其可持續(xù)發(fā)展。

引入銀行，管住“租金貸”之手

一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺(tái)貸款，轉(zhuǎn)手再用貸得的資金獲取更多房源，這種“租金貸”模式讓不少租客陷入“已經(jīng)退房了，還得還貸款”的大坑。

2019年10月28日，蛋殼公寓赴美上市，“租金貸”為最大現(xiàn)金流來(lái)源。其披露的招股書(shū)顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)獲得的租金預(yù)付款達(dá)9.4億元、21.3億元和31.6億元。僅2019年前9個(gè)月，通過(guò)“租金貸”獲取的租金預(yù)付款就已占租金收入的80%，這一比例在2017年、2018年高達(dá)90%、88%。

如此高杠桿的“租金貸”可能帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，《意見(jiàn)》提出，“住房租金貸款金額在企業(yè)收入中占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。”“做好貸前調(diào)查和貸后管理，嚴(yán)格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。住房租賃企業(yè)不得要求、誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。”

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖曾表示，健康的運(yùn)營(yíng)商根本不需要“租金貸”。 租賃公寓本身屬于天然杠桿,租金時(shí)間差本身就帶來(lái)了現(xiàn)金流,如果企業(yè)使用“租金貸”則意味著多次杠桿疊加，風(fēng)險(xiǎn)很大，并且把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。

長(zhǎng)租公寓品牌優(yōu)客逸家CEO劉翔認(rèn)為，租金分期的核心風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是房東方（包括業(yè)主和租賃運(yùn)營(yíng)商）的預(yù)收風(fēng)險(xiǎn)。部分“包租+投資裝修”模式的二房東化運(yùn)營(yíng)商，在沒(méi)有長(zhǎng)期、低成本資金支持和履約賠付能力情況下，過(guò)度使用存在風(fēng)控瑕疵的“租金貸”，通過(guò)賬期錯(cuò)配、短貸長(zhǎng)投方式不受約束地加杠桿，造成行業(yè)泡沫。

自2018年相關(guān)部門(mén)提出風(fēng)險(xiǎn)警示后，優(yōu)客逸家全面停止使用租金分期產(chǎn)品。然而劉翔認(rèn)為，租金貸無(wú)謂好壞，也不存在監(jiān)管租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)使用比例的實(shí)操性。他建議，政策只需要引導(dǎo)鼓勵(lì)房東方在具備平臺(tái)賬戶體系的銀行開(kāi)通租金監(jiān)管賬戶，由掌握了業(yè)務(wù)流和資金流信息的銀行實(shí)施凍結(jié)監(jiān)管并匹配相應(yīng)貸款支持即可。主管部門(mén)可以把部分財(cái)政補(bǔ)貼資金用于定向獎(jiǎng)勵(lì)使用了租金監(jiān)管模式的房東方，并對(duì)使用了租金監(jiān)管模式的租賃房源做官方認(rèn)證宣傳，引導(dǎo)行業(yè)形成健康生態(tài)。

實(shí)際上，通過(guò)租金監(jiān)管賬戶防范金融風(fēng)險(xiǎn)在一些“重災(zāi)區(qū)”已有試點(diǎn)。2019年9月，南京四部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為防范市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的通知》，指出應(yīng)當(dāng)建立住房租賃租金托管制度，在銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶，實(shí)行租金銀行托管。同年11月，《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》明確，“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專(zhuān)用存款賬戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。

“管住租金貸，要引入銀行。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員汪利娜強(qiáng)調(diào)，防止第三方過(guò)度應(yīng)用信用杠桿，需要銀行的積極配合，充分利用銀行完備的監(jiān)管和審查體系對(duì)貸款進(jìn)行嚴(yán)格審定。

住房管理服務(wù)平臺(tái)成為新支點(diǎn)

除了抓整頓外，《意見(jiàn)》還透露了另一個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向：租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)于2020年年底前建設(shè)完成住房管理服務(wù)平臺(tái)。要求平臺(tái)具備機(jī)構(gòu)備案和開(kāi)業(yè)報(bào)告、房源核驗(yàn)、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案等功能；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員和租賃房源數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

此前，住房管理服務(wù)平臺(tái)在上海、深圳、蘇州等地已經(jīng)推行，但平臺(tái)效果還未明顯體現(xiàn)。“怎么引導(dǎo)企業(yè)為消費(fèi)者提供更便捷的信息和服務(wù)，這應(yīng)該是政府做的事。”汪利娜表示，政府和相關(guān)部門(mén)牽頭的住房管理服務(wù)平臺(tái)可以減少信息不對(duì)稱，降低消費(fèi)者的搜索成本，防止租賃企業(yè)非理性地競(jìng)爭(zhēng)客戶源。

在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，通過(guò)住房管理服務(wù)平臺(tái)方便發(fā)布房源，完成租房交易，是將來(lái)的趨勢(shì)。通過(guò)平臺(tái)掌握租賃市場(chǎng)真實(shí)信息，可以為制定房地產(chǎn)政策提供依據(jù)。平臺(tái)除了實(shí)現(xiàn)監(jiān)管功能，還要真正實(shí)現(xiàn)服務(wù)功能，允許個(gè)人在平臺(tái)上發(fā)布房源，實(shí)現(xiàn)手拉手交易，真正降低租房成本。

意見(jiàn)還提出，制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。這將進(jìn)一步解決租賃住房土地供給量受限的問(wèn)題。柴強(qiáng)表示，住房租賃市場(chǎng)在發(fā)展與規(guī)范中，發(fā)展仍然是主旋律。

2020年，長(zhǎng)租公寓會(huì)發(fā)生怎樣的變化？樂(lè)乎公寓公共關(guān)系及大客戶管理中心副總裁何光表示，2020年長(zhǎng)租公寓將逐漸進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)托管、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)將會(huì)被這個(gè)時(shí)代所需要。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入了第一次調(diào)整期。何光說(shuō)，好的一面是市場(chǎng)正在回歸理性，不靠資本市場(chǎng)輸血、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、重視資產(chǎn)管理和盈利成為行業(yè)共識(shí)。