首套房貸利率連降兩個月,近日融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報告稱:1月,全國首套房貸款平均利率為5.51%,環(huán)比下降1BP;二套房貸款平均利率為5.82%,環(huán)比下降2BP。1BP為一個基點,100BP為一個百分點。兩組數(shù)據(jù)均微高于5年期LPR報價4.8%。對比此前數(shù)據(jù),這已經(jīng)是首套房、二套房貸利率連續(xù)兩個月下降。
上海首套房貸款平均利率最低
1月,20個城市首套房貸款利率環(huán)比下調(diào),其中7個城市的環(huán)比下降幅度超過5BP,哈爾濱居降幅之首,為23BP,首套房貸款平均利率為5.21%。
北上廣深一線城市的首套房貸款利率也在下調(diào),不過幅度都不大。1月,北京環(huán)比下調(diào)1BP,廣州環(huán)比下調(diào)4BP,上海和深圳均環(huán)比下調(diào)5個BP。
報告顯示,上海依舊是全國首套房貸最低的城市,1月,上海首套房貸款平均利率低至4.82%,LPR加點數(shù)為-3,創(chuàng)近兩年半來的低點;廈門以5.1%位列第二,環(huán)比-1BP,LPR加點數(shù)25;天津以5.14%居第三,環(huán)比-1BP,LPR加點數(shù)29。
再來看首套房貸款平均利率高的十所城市。1月,首套房貸款平均利率破“6”的三個城市分別為南寧(6.27%),蘇州(6.08%)和鄭州(6.01%),位列房貸利率最高城市前三。廣東省兩個城市位列1月首套房貸款平均利率最高十城,分別為惠州市(5.99%),中山市(5.77%)。
今年恐延續(xù)去年走低態(tài)勢
回顧2019年,我國房貸利率整體呈走低態(tài)勢,全年貸款利率快速下降后在5月迎來緩速上升,但止步于11月。這其中的變化與國家政策的變動密切相關(guān)。
8月25日,央行宣布自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。其中,首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。
11月20日,作為房貸利率的“錨”,5年期貸款市場報價利率(LPR)首次下調(diào)5BP至4.8%,這也意味著房貸利率隨之下調(diào),12月,首、二套利率均較11月下行。
12月,影響房貸利率的又一大事件發(fā)生。28日,央行發(fā)布通告:為深化利率市場化改革,從2020年3月1日起,存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)可轉(zhuǎn)換為LPR或固定利率,這標(biāo)志著存量浮動利率貸款定價轉(zhuǎn)換方案正式出臺。Wind數(shù)據(jù)顯示,截止2019年9月底,我國個人住房貸款余額高達(dá)29萬億元,這次的定價轉(zhuǎn)換將影響諸多家庭。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為:“2020年1月央行降準(zhǔn)0.5%,釋放8000多億元資金,后續(xù)降息的可能性更大,利率也有降低的趨勢。”
對于未來房貸利率變化趨勢,融360報告稱:“結(jié)合因城施策、LPR下行預(yù)期以及銀行年初充足的信貸額度等多方面因素,短期內(nèi)房貸利率水平仍可能會維持平穩(wěn)緩慢下降的趨勢。”
此外1月673家監(jiān)測銀行中僅有18家停貸,相比2019年12月減少1家,年初信貸額度依然相對充裕。
華泰宏觀團隊認(rèn)為:今年開年雖然疫情黑天鵝事件時間發(fā)生,但是疫情發(fā)生在淡季,對地產(chǎn)影響相對有限,如果疫情持續(xù),可能打破房地產(chǎn)平穩(wěn)態(tài)勢,逆周期調(diào)節(jié)空間有望加速打開。作為因城施策的重要一環(huán),房貸利率也將繼續(xù)改善,對沖需求變化。華泰證券認(rèn)為地產(chǎn)需求只會延后不會消失,地產(chǎn)穩(wěn)態(tài)的打破將加速逆周期調(diào)節(jié)空間,房貸利率有望通過調(diào)整加點幅度穩(wěn)定需求。2019年四季度地產(chǎn)倉位小幅回升啟動估值修復(fù),地產(chǎn)板塊配置價值有望持續(xù)兌現(xiàn)。
川財證券分析師陳靂表示:LPR報價始于2019年8月,2020年1月20日為最近一次報價:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.80%,與前值持平。2019年12月28日,中國人民銀行發(fā)布公告,“進一步推動貸款市場報價利率(LPR)運用,存量貸款浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。”我們認(rèn)為在此之前,LPR更多的是對增量貸款的部分起到影響,存量貸款基準(zhǔn)換錨后,有助于我國利率市場化的穩(wěn)步推進。LPR下調(diào)并非刺激房地產(chǎn),更傾向于為全面落實“因城施策”釋放調(diào)整空間LPR于2019年8月20日首次報價為:1年期LPR為4.25%,5年期LPR為4.85%。
至今的六次報價中,1年期分別于2019年9月20日、11月20日的報價分別下調(diào)5BP;而5年期LPR于2019年11月20日報價下調(diào)5BP。同時,2019年12月的首套房貸利率也相應(yīng)下降1BP。但從首套房貸利率較5年期LPR加點的情況來看,是逐步增加的。12月的首套房貸利率較上期(11月20日的4.80%)加點72BP,為LPR發(fā)布以來加點數(shù)最多的月份,當(dāng)然不排除融360對統(tǒng)計周期調(diào)整帶來的部分影響。我們認(rèn)為LPR的下行并非直接刺激房地產(chǎn),而是為了實現(xiàn)“穩(wěn)”而進行的逆周期調(diào)節(jié)的一種方式。我們認(rèn)為采取“因城施策”高頻微調(diào)依然是近期行業(yè)調(diào)控的主要方式。
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