一場突如其來的新冠肺炎疫情，讓計(jì)劃在春節(jié)旺季大賺一筆的餐飲、零售商猝不及防。雖然商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商第一時(shí)間通過減免租金以救危機(jī)，但仍是杯水車薪。
當(dāng)下，線下零售業(yè)面臨的不僅是防控抗疫，更是客流減少后的生死存亡。如何把握線下商業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)機(jī)？如何分得線上一杯羹？如何快速轉(zhuǎn)型尋找新商機(jī)？這是很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正在思考的問題。一場速度與創(chuàng)新的較量悄然啟幕，也將是商業(yè)地產(chǎn)的又一次洗牌。
商業(yè)受創(chuàng)，“寒冬”來襲
春節(jié)是零售旺季，新冠肺炎疫情恰逢其時(shí)襲來。隨著防控疫情的不斷升級，眾多商業(yè)縮短營業(yè)時(shí)間甚至閉店，昔日人流如潮的購物中心變得人跡罕至，消費(fèi)近乎停滯，餐飲業(yè)更是跌入谷底。
中商數(shù)據(jù)保守估算，2020年春節(jié)期間餐飲（重創(chuàng)八成）、零售（損失五成）、休閑娛樂（幾近全損）的損失預(yù)測高達(dá)5000億元以上，購物中心業(yè)營業(yè)額損失估算達(dá)到八成以上。而對比去年來看，據(jù)商務(wù)部監(jiān)測，2019年春節(jié)7天，全國零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約10050億元。
日前，高力國際針對北京、上海、廣州、深圳和沈陽等地的29個(gè)零售物業(yè)業(yè)主和45個(gè)租戶進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果顯示，日常客流減少了85%。其中餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的租戶客流量下降最大，七成店鋪都暫停營業(yè)。營業(yè)額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐飲企業(yè)租戶在本次疫情中受創(chuàng)尤為嚴(yán)重。
“西貝可能撐不過三個(gè)月”更是引發(fā)關(guān)注。此前，西貝餐飲董事長賈國龍公開表示，目前全國60多個(gè)城市的400多家西貝門店基本暫停，只保留100多家外賣業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)春節(jié)前后的一個(gè)月?lián)p失營收7億-8億元。
疫情對商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的影響，在日前中指研究院舉辦的電話分享會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會行業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平稱，除超市外，非生活必需品類的商戶均受疫情影響較大。而旅游業(yè)、酒店、餐飲、景區(qū)服務(wù)等行業(yè)受影響也較大。
恒太商業(yè)管理集團(tuán)總裁胡芳園則表示，短期影響劇烈，從中期來看，商業(yè)仍會受到持續(xù)影響，消費(fèi)者消費(fèi)信心恢復(fù)需要過程，大量品牌商、運(yùn)營商將倒在“寒冬”。
隨著經(jīng)營壓力不斷增加，“在寒冬倒下的餐飲、零售商戶，也大多是本身現(xiàn)金流差的企業(yè)。”一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人如此表示。
減免租金，開發(fā)商能承受多少壓力？
零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營商的命運(yùn)息息相關(guān)，租金一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要營收來源之一，尤其是近幾年，餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，已成為購物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)的主力店，一損俱損的鏈條不容忽視。
自疫情蔓延以來，多家開發(fā)商在捐款捐物的同時(shí)，都大張旗鼓地對旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目減免租金，以降低疫情對商戶們的損失。這不僅是與商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的義舉，更是為了商業(yè)地產(chǎn)能保持相對穩(wěn)定的空置水平和平衡租戶組合。
較早發(fā)起減租的當(dāng)數(shù)龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬達(dá)地產(chǎn)。1月28日，萬達(dá)地產(chǎn)率先表示，自1月24日-2月25日期間，萬達(dá)商管集團(tuán)將對全國各地所有萬達(dá)廣場的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策。從減免力度及時(shí)間上看，萬達(dá)地產(chǎn)的行動早、力度大。
此后，龍湖、萬科、融創(chuàng)、富力、大悅城控股等眾多開發(fā)商緊隨其后，提出減免租金的舉措。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，93家企業(yè)、1414個(gè)項(xiàng)目在此次疫情中給租戶以租金減免的支持。而且減免租金的企業(yè)和項(xiàng)目仍在不斷增加。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)僅萬達(dá)減免就達(dá)30億-40億元，新城控股自持經(jīng)營的吾悅廣場租金減免也逾億元。雖然目前仍無減免金額的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的影響不能小覷。這一減免租金對其一、二季度的業(yè)績也會產(chǎn)生直接的影響。
根據(jù)萬達(dá)商管披露的信息，2019年全年，公司營收434.8億元，其中租金384.8億元。而當(dāng)年，萬達(dá)廣場出租率99.9%；租金收繳率100%。而此次已有超30億元的租金減免，后續(xù)疫情還將對其業(yè)績產(chǎn)生影響。
此外，紅星美凱龍發(fā)布免租公告時(shí)還稱，本次免租涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入(租金及管理費(fèi)總金額)約為5.3億-5.9億元，對公司2020年歸母凈利潤的影響約為3.8億-4.3億元。
“相對于擁有資金實(shí)力的大型品牌購物中心，規(guī)模小的購物中心應(yīng)對危機(jī)更為吃力。”RET睿意德董事長張家鵬稱，國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)商融資成本在12%以上，資金壓力不言而喻。給予品牌商戶租金減免，并不能很大程度緩解當(dāng)前的壓力，有效增加營收才是關(guān)鍵。
王永平也認(rèn)為，目前，從技術(shù)層面的支持包括減免租金等政策并不是長久之計(jì)。
空置率上升，“二房東”業(yè)務(wù)邏輯失靈
開發(fā)商在減免租金之后，必然還將面臨空置率上升等一系列問題。而這一影響，目前業(yè)內(nèi)人士稱“仍無法預(yù)估”。
對于疫情之后對商業(yè)地產(chǎn)的影響，高力國際華北區(qū)零售房地產(chǎn)服務(wù)部高級經(jīng)理劉瑞京認(rèn)為，這次疫情還未結(jié)束，初步判斷市場會有小幅度調(diào)整，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的品牌或業(yè)態(tài)在疫情過后會選擇關(guān)閉或減少店鋪數(shù)量。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來講，租金收入短期肯定會有影響，但長遠(yuǎn)來看影響不是很大。
戴德梁行分析人士則稱，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，直至疫情結(jié)束。預(yù)計(jì)大型購物中心市場空置率將有所推升。與此同時(shí)，整體平均租金則面臨下調(diào)。
優(yōu)鋪網(wǎng)董事長陳云峰則悲觀地認(rèn)為，2020年二季度起，商鋪的租金將出現(xiàn)15%到20%的下降。“二房東”的物業(yè)運(yùn)營企業(yè)會遭受重創(chuàng)，低租金租入物業(yè)，付出租金，加上設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營等投入，會搏來租金的穩(wěn)定上升，產(chǎn)生利潤。但是這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯，顯然在整體租金下滑的情況下失靈了。
而據(jù)高力國際的調(diào)查顯示，16%的租戶表示未來可能部分關(guān)店，還有約11%的租戶會調(diào)整開店策略以控制成本。
考慮到疫情對今年上半年商業(yè)的影響大，業(yè)內(nèi)建議減免房租、貸款放寬、稅收優(yōu)惠，甚至房租入股等方式，支持餐飲、零售業(yè)的發(fā)展。此外，業(yè)界寄希望于政府扶植，減損，重塑行業(yè)信心。
“如何降低商業(yè)地產(chǎn)的損失，并在重大事件中以相對公平的方式應(yīng)對和處理對商業(yè)地產(chǎn)更具指導(dǎo)意義。”王永平如此認(rèn)為，在重大事件發(fā)生后，對于不可抗力因素的界定，如何預(yù)估可能產(chǎn)生的損失和損失承擔(dān)的主體和承擔(dān)方式。因此，政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建疫情下對商業(yè)地產(chǎn)造成的影響風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)體系以及針對不同情況下的處置方案，形成法律框架和分級實(shí)施方案，從而形成多方、可預(yù)見的法律規(guī)范體系。
積極自救，線上線下融合以期減損
餐飲、零售商以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在尋求他救之后，更多的是自救。“當(dāng)前最要緊的是防疫，然后是全力支持零售業(yè)務(wù)，拓新銷售渠道，使人氣快速復(fù)蘇。”一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營負(fù)責(zé)人這樣表示。
值得關(guān)注的是，在疫情壓力下，仍有商戶的業(yè)績未受影響甚至有所增長。據(jù)劉瑞京介紹，疫情發(fā)生以來，人們?nèi)粘ＯM(fèi)發(fā)生了巨大變化，消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)半徑都與以往不同，比如零售行業(yè)中生鮮線上消費(fèi)遞增明顯，銷售額至少增加4倍以上，成倍增加的消費(fèi)對線上運(yùn)營能力和服務(wù)提升，以及物流配送都帶來挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
眾所周知，盒馬鮮生、每日優(yōu)鮮、蘇寧小店、永輝買菜、京東到家等線上采購平臺一時(shí)“火爆”。當(dāng)下，零售商似乎看到一點(diǎn)契機(jī)，并開始付諸行動。為此，高力國際的調(diào)查顯示，超過四成的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主進(jìn)行線上平臺投入。有過半數(shù)零售品牌已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型或加碼線上與新媒體銷售。而且近一半租戶表示加碼線上銷售將成為未來企業(yè)的發(fā)展策略之一。
事實(shí)上，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也在積極幫助商家通過線上推廣增加銷售收入，盡量減少客流下降帶來的損失。
大悅城控股旗下西單大悅城、朝陽大悅城和西安大悅城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以小程序商城等經(jīng)營工具，通過線上線下融合的方式幫助商戶帶客售貨，為艱難環(huán)境中尋求喘息的商戶覓得新的經(jīng)營增長極。
印力集團(tuán)協(xié)助商戶開通針對消費(fèi)者生活必需用品的線上銷售渠道，協(xié)調(diào)物流資源，保障物流效率和衛(wèi)生安全。而萬達(dá)廣場也通過自有的技術(shù)平臺拓展線上服務(wù)，多地萬達(dá)廣場推出24小時(shí)線上導(dǎo)購，通過微信二維碼、抖音直播等萬達(dá)廣場線上平臺幫扶商戶開展經(jīng)營。
無接觸購物、自有配送鏈、全程記錄健康等輔助舉措也隨之不斷推出。漢博運(yùn)營管理的大連中央大道開啟線上消費(fèi)通道同時(shí)，提供“無接觸”選購?fù)ǖ?。合肥心之城購物中心的無接觸同城配送也已上線。
轉(zhuǎn)型加速，商業(yè)地產(chǎn)將重新洗牌
“電商的快速增長有其特殊性，長遠(yuǎn)來看線下消費(fèi)仍是主流，人們還是要恢復(fù)正常生活和消費(fèi)的。線上布局主要是應(yīng)對疫情的短期策略。”劉瑞京這樣表示。
劉瑞京建議商家重視和提升線上消費(fèi)推廣，因?yàn)榫€上和線下消費(fèi)會相互影響、相互依托，這樣才能將銷售做到最佳，線下體驗(yàn)仍是消費(fèi)者最直接的購買方式。此外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)不斷更新業(yè)態(tài)，尋求差異化經(jīng)營，提升營運(yùn)能力，做好消費(fèi)者服務(wù)將是生存之道。
王永平也認(rèn)為，疫情是階段性的，對商業(yè)的影響不會是革命性的，更多的是基于消費(fèi)者、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好的變化。
據(jù)悉，2月12日，盒馬宣布啟動2020年的首批招聘計(jì)劃，為今年開出上百家門店儲備人才。由此可見，線下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然存在。
“2020年零售物業(yè)市場將面臨極大的挑戰(zhàn)，疫情過后，商業(yè)地產(chǎn)可能會出現(xiàn)加速轉(zhuǎn)型的機(jī)遇。”這是高力國際在上述調(diào)查中的普遍觀點(diǎn)。
高力國際預(yù)期，受疫情影響最為嚴(yán)重的餐飲，將是今后消費(fèi)者報(bào)復(fù)性消費(fèi)的主要業(yè)態(tài)。考慮到餐飲在未來仍是剛需，現(xiàn)階段的低潮應(yīng)是餐飲業(yè)投資的窗口機(jī)會。而大型餐飲企業(yè)的暫時(shí)性受挫，可能會形成未來中小餐飲品牌彎道超車的良好機(jī)會。因此，餐飲商戶在當(dāng)下可與商業(yè)業(yè)主共同打通線上平臺，加大外賣與企業(yè)配餐的業(yè)務(wù)，并借此形成未來新的發(fā)展策略。
在恒太商業(yè)管理集團(tuán)總裁胡芳園看來，短期可以選擇線上線下等價(jià)且具有融合力品牌。中長期重點(diǎn)關(guān)注有推陳出新策略的租戶，借此優(yōu)化租戶組合，提升物業(yè)競爭力。
胡芳園也認(rèn)為，線下提供的體驗(yàn)和感受無法被線上完全取代。疫情過后零售恢復(fù)性增長，營銷利好。但是危機(jī)促使行業(yè)洗牌，集團(tuán)化、專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營企業(yè)加快接盤經(jīng)營不善的物業(yè)。而從長期來看，產(chǎn)品加速轉(zhuǎn)型，未來商業(yè)要么足夠大，要么主題足夠鮮明，線上線下進(jìn)一步無縫融合。
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