自2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情席卷全國，對我國經(jīng)濟造成巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無法置身事外。本次疫情對房地產(chǎn)市場的影響有多大？房地產(chǎn)業(yè)如何積極應對疫情才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎上，發(fā)揮促進就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的作用？

一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時期具有五方面不同

盡管本次疫情和2003年有類似之處，為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗，但歷史不一定會簡單地重演。目前房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境、在我國經(jīng)濟發(fā)展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產(chǎn)業(yè)自身的特點、發(fā)展趨勢等也發(fā)生了諸多變化，必須謹慎對待歷史經(jīng)驗，不能簡單利用2003年的情況來分析當前的問題，否則很有可能作出錯誤的預判。2003年我國房地產(chǎn)業(yè)的情況與現(xiàn)在至少有以下五方面不同：

一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同。2003年我國房地產(chǎn)市場仍處于初始發(fā)展階段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。當時，城市居住環(huán)境遠不如現(xiàn)在，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為23.7平方米，而目前，我國戶均住房已超過1.1套，2018年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達到了39平方米，是2003年的1.65倍。

二是不同的經(jīng)濟發(fā)展階段賦予了房地產(chǎn)業(yè)不同的定位。就在“非典”疫情結束不久的2003年8月12日，《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”，我國房地產(chǎn)業(yè)隨之迎來了房改之后首次迅速發(fā)展。而如今，在經(jīng)歷了2014-2016年的快速發(fā)展后，2016年中央經(jīng)濟工作會議正式提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；2019年7月30日政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。房地產(chǎn)業(yè)的這一政策導向，決定了目前的行業(yè)發(fā)展定位與2003年不同。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段。

三是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不同。無論是“非典”爆發(fā)前的2002年，還是“非典”疫情發(fā)生的當年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售均呈現(xiàn)快速上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產(chǎn)銷售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售同比增速已經(jīng)掉頭向下，基本呈現(xiàn)“倒U型”的態(tài)勢。2019年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長9.9%，而銷售額和銷售面積分別增長了6.5%和-0.1%，均處于十幾年來的相對低位。

四是房企負債水平和杠桿率不同。房地產(chǎn)企業(yè)總體負債規(guī)模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產(chǎn)企業(yè)總體負債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產(chǎn)行業(yè)總體負債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業(yè)分類標準），大幅提高了38.28%?？傮w來看，房地產(chǎn)企業(yè)債務負擔較之前明顯增加，對融資的依賴度也比以往更高。

五是居民對住房的購買力不同。巨大的債務負擔已經(jīng)嚴重削弱了居民對住房的購買力。2003年我國居民部門杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。而中國經(jīng)濟整體杠桿率也較高，繼續(xù)加杠桿的風險較大。此外，收入增長預期帶動房屋銷售增長的趨勢也今非昔比。2003年我國正處于剛加入WTO后的貿(mào)易井噴期，同時也迎來了人口紅利窗口。2000-2005年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復合增長率為10.81%，而2014-2019年為7.99%。

二、本次疫情對房地產(chǎn)市場的影響

從房地產(chǎn)開發(fā)看，最差的情況下，疫情可能導致房地產(chǎn)開發(fā)投資下降37.53%。這是因為，受疫情影響，我國大部分地區(qū)的土地交易已暫時中止，同時，假期延長和防疫措施都會影響房地產(chǎn)開發(fā)。盡管2020年前已開工項目會陸續(xù)復工，但原定今年新開工項目將可能受到較大影響。2019年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，土地購置費用占比為29.12%，建安工程和設備工器具購置占65.71%（其中新開工面積占比約5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而導致的房地產(chǎn)開發(fā)投資可能下降29.12%，因新開工中止而導致的房地產(chǎn)開發(fā)投資則可能下降3.64%(65.71%*5.54%)，同時假期延長或?qū)е略诮椖客顿Y下降4.77%，合計下降37.53%。

房地產(chǎn)銷售形勢也十分嚴峻。受疫情影響，全國多個城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也發(fā)出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，自1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量比往年春節(jié)期間暴跌95%。分區(qū)域看，截至2020年2月4日24時，新型肺炎確診人數(shù)最多的10個省份（湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川）的商品房銷售面積和銷售量分別占全國的60.31%和61.78%。

而住房是難以通過線上進行銷售的。因為房屋價值較高，且對人們的生活具有長期影響，很難像普通消費品一樣，可以不經(jīng)現(xiàn)場查驗就直接交易。況且大多數(shù)消費者和廠商對房地產(chǎn)線上銷售模式也并不十分熟悉。此外，購房還涉及貸款、過戶等須購房者親自辦理的手續(xù)。

即使因疫情而延遲的購房需求有望在疫情過后迎來反彈，疫情對房地產(chǎn)銷售的短期沖擊也是巨大的。2019年一季度，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計，2020年一季度，房企銷售額將達到28796.29億元。若按損失50%的銷售額計算，一季度的損失將高達14398.14億元。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴重沖擊。銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的占比達到了49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時，由于嚴厲的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。

由于部分房企負債水平較高，2019年前三季度總體負債率就已經(jīng)達到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導致資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)的并購與房企資金鏈風險有較大關系。數(shù)據(jù)顯示，2002年，我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例僅27個，并購規(guī)模為18.95億元。“非典”疫情發(fā)生的2003年，并購案例則為36個，并購規(guī)模達到39.90億元，增長了110.55%。2004年，并購規(guī)模進一步提高至49.58億元，直到2005年后才逐漸縮小。而2019年我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例221個，并購規(guī)模1840.64億元。如果疫情導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險爆發(fā)，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過程可能持續(xù)2年，甚至更長時間。長期來看，這還會進一步提高我國房地產(chǎn)市場集中度，并可能加大我國房地產(chǎn)調(diào)控難度。

我國人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場將因疫情而面臨更大的風險。我國不少三四線城市存在過量住房供給的問題，這原本就使房地產(chǎn)市場面臨較大風險，而且棚改政策的逐步退出將使這些城市的風險進一步上升。隨著疫情發(fā)展，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)也很難實現(xiàn)。再者，此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應急管理上的劣勢，在當前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三四線城市的情況可能更為嚴重，三四線城市房地產(chǎn)風險有進一步上升的趨勢。

三、疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊將拖累整體經(jīng)濟增速和就業(yè)水平

房地產(chǎn)投資回落帶來的經(jīng)濟下行壓力相當明顯。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右。2017-2019年資本形成總額分別拉動我國經(jīng)濟增長2.3、2.2和1.9個百分點，均值為2.13%。2017-2019年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計算，過去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動我國經(jīng)濟增長約0.43個百分點（20.09%*2.13%）。如果我國2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降37.53%（根據(jù)前文計算），房地產(chǎn)投資下行造成的GDP增速下降就達0.16個百分點（0.43*37.53%）。由于目前我國GDP增速為6%左右，難以忽視房地產(chǎn)投資回落帶來的經(jīng)濟下行壓力。

房地產(chǎn)投資下行還可能直接或間接影響就業(yè)。2018年我國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為466萬人。據(jù)此測算，疫情會影響房地產(chǎn)行業(yè)的城鎮(zhèn)就業(yè)174.9萬人（466.01*37.53%）。房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)行業(yè)很多，從產(chǎn)業(yè)關聯(lián)系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)與國家統(tǒng)計局分類的42個行業(yè)均有不同程度的完全關聯(lián)關系，因此，疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響也會傳導到這些行業(yè)。以建筑業(yè)為例，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)估算，將間接導致建筑業(yè)73.4萬人的就業(yè)受到影響?？紤]到建筑業(yè)自身受疫情的沖擊，受影響的就業(yè)人口會更多。

四、應對房地產(chǎn)市場受疫情沖擊的政策建議

為了應對疫情對房地產(chǎn)的沖擊，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出以下政策建議。

1.給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。

除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應考慮采取適當?shù)拇胧椒€(wěn)房地產(chǎn)市場。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。目前，無論從存量還是增量看，我國房地產(chǎn)融資占比已基本恢復到正常年份的水平。因而對房地產(chǎn)融資的限制不應繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風險的前提下，應適當增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

2.繼續(xù)貫徹落實“房住不炒”的方針。

房地產(chǎn)業(yè)已進入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會帶來一時的快速發(fā)展，但會透支未來發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟金融風險。這種短期行為并不可取。

3．強化供給與需求相結合的調(diào)控手段。

當前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房價上漲。因此，在未來一段時期內(nèi)，更要強化供給端的調(diào)控，合理適當?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定。一是核心城市要適當增加土地供應；二是土地拍賣方面采取適當?shù)恼哒{(diào)整，比如適當降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當延期。因疫情影響開工、復工的，可以延期開工和竣工時間。

4.支持剛需和改善需求。

從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來看，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施。一是不利于剛需和合理改善需求的有關政策可做適當調(diào)整，比如“認房又認貸”政策；二是金融機構要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時間等。

5.因城施策，對限價政策做適當調(diào)整。

適當增加市場調(diào)節(jié)的力度。高端項目的限價原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項目也要給予房企合理的自主定價空間。在限價政策適當調(diào)整后，繼續(xù)落實“房住不炒”政策，可以對某些項目實施“限售”的約束，一松一緊，防止市場出現(xiàn)大幅波動，保持房價基本穩(wěn)定。

6.長期內(nèi)仍然要應對房價上漲的壓力。

一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價就會快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟基礎較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達的城市，“穩(wěn)房價”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點。

7.要關注部分三四線城市房地產(chǎn)市場的風險。

疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應急管理等方面的劣勢，未來三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應嚴格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場風險。

8.堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的預期管理。

保持政策定力，堅持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長期以來形成的政策預期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

9.適度發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟的作用。

目前投資對我國經(jīng)濟增長的貢獻率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費和對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

10.避免房企大量倒閉沖擊整個房地產(chǎn)行業(yè)。

當前房企負債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風險進一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價等政策做出適當調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”原則下，應對疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟、促進就業(yè)、保障民生的相機抉擇政策手段。