新冠肺炎疫情仍在持續(xù)，全國(guó)各地迎來(lái)復(fù)工潮，企業(yè)開工、商場(chǎng)開門、市場(chǎng)開市，逐漸回歸日常生活工作節(jié)奏。復(fù)工之后，房企如何開展工作？如何減緩疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的沖擊？如火如荼的線上銷售能否助房企挽救頹勢(shì)？特別是在這次疫情沖擊之下的中小房企，如何緩解流動(dòng)性危機(jī)？此外，疫情之下，房地產(chǎn)遭遇寒冬，但困局之中也蘊(yùn)含著新的機(jī)遇，這次疫情將給房地產(chǎn)帶來(lái)哪些新機(jī)遇、新商機(jī)、新趨勢(shì)？

對(duì)此，新京報(bào)記者專訪了當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬。張鵬表示，此次疫情對(duì)于房地產(chǎn)的影響周期預(yù)計(jì)2-3個(gè)月，而中小房企融資成本高、去化周期長(zhǎng)，受沖擊更為嚴(yán)重。他建議政府待疫情平穩(wěn)后，出臺(tái)定向?qū)捤傻恼?、制度，幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利渡過(guò)難關(guān)，推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

張鵬觀點(diǎn)：

1、疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是有限的，從時(shí)間維度看，更多影響短期市場(chǎng)，影響周期預(yù)計(jì)在2-3個(gè)月；從空間維度來(lái)看，影響更多集中在華中的部分疫情較為嚴(yán)重的區(qū)域。

2、從短期來(lái)看，線上售樓更多起到的是一種宣傳推廣作用，是企業(yè)在特殊時(shí)期保持活躍度、增加蓄客的一種手段。房子是大宗交易，線下體驗(yàn)必不可少，目前的線上交易還以推廣為最主要的策略，實(shí)際成交有待驗(yàn)證。

3、中小房企融資成本相對(duì)更高、去化周期更長(zhǎng)，相比國(guó)企、大型頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)資金壓力更大。從全年來(lái)看，企業(yè)間收并購(gòu)數(shù)量會(huì)有一定程度增加，預(yù)計(jì)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加大。

4、在疫情影響下，客戶將會(huì)對(duì)居住環(huán)境的舒適程度、健康程度產(chǎn)生更多的關(guān)注。未來(lái)，在綠色科技、健康建筑、綠色社區(qū)等方面處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，將獲得更大的增長(zhǎng)機(jī)遇。

銷售、開工受影響，但全年各經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不會(huì)調(diào)整

新京報(bào)：目前不少企業(yè)已經(jīng)復(fù)工，當(dāng)代置業(yè)的復(fù)工情況怎么樣？

張鵬：在新冠肺炎疫情暴發(fā)初期，公司響應(yīng)國(guó)家和各級(jí)政府要求，迅速展開行動(dòng)，發(fā)布專項(xiàng)工作通知和疫情防護(hù)措施。2月10日，公司總部人員陸續(xù)返崗。為最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，采取線上線下辦公相結(jié)合方式。公司已制定周全的防控制度和措施，同時(shí)加強(qiáng)公司內(nèi)部職員健康管理，每日兩次檢測(cè)體溫、提供防疫口罩，持續(xù)關(guān)注職員健康。對(duì)于暫時(shí)不能來(lái)公司上班的職員，借助在線辦公軟件及企業(yè)在線信息化系統(tǒng)，可完成異地參會(huì)及對(duì)應(yīng)工作開展。

對(duì)于各區(qū)域及項(xiàng)目，嚴(yán)格按照政府規(guī)定的復(fù)工時(shí)間及要求，發(fā)布項(xiàng)目開復(fù)工日?qǐng)?bào)，充分部署防疫措施，確保安全開復(fù)工。

新京報(bào)：此次新冠肺炎疫情對(duì)當(dāng)代置業(yè)的影響有多大？

張鵬：此次疫情短時(shí)間內(nèi)對(duì)當(dāng)代置業(yè)造成了一定沖擊。

在土地投資方面，1月進(jìn)行招拍掛的土地及尋求收并購(gòu)、合作的項(xiàng)目本就相對(duì)較少，故未影響到當(dāng)代置業(yè)整體的投資節(jié)奏。當(dāng)前，當(dāng)代置業(yè)已獲取項(xiàng)目有充足的貨值儲(chǔ)備，疫情持續(xù)時(shí)間不會(huì)影響到企業(yè)的正常貨值供應(yīng)。

在銷售方面，疫情對(duì)項(xiàng)目銷售有一定影響。依據(jù)政府要求，我們已關(guān)停實(shí)體售樓處，正常開放的售樓處到訪客戶亦低于同期水平，整體一季度銷售回款預(yù)計(jì)會(huì)有一定程度調(diào)整。

在工程建設(shè)方面，受延遲開復(fù)工影響，目前全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目開復(fù)工節(jié)點(diǎn)受到影響，預(yù)計(jì)對(duì)部分項(xiàng)目全年節(jié)點(diǎn)達(dá)成會(huì)產(chǎn)生一定影響。

不過(guò)，目前當(dāng)代置業(yè)整體經(jīng)營(yíng)依然較為穩(wěn)健，現(xiàn)金流較為充裕，全年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不會(huì)發(fā)生調(diào)整。

創(chuàng)新銷售渠道，多維融資補(bǔ)充現(xiàn)金流

新京報(bào)：新冠肺炎疫情影響下，房企關(guān)閉線下售樓處、項(xiàng)目延期復(fù)工、融資不易，當(dāng)代置業(yè)有哪些應(yīng)對(duì)之策？

張鵬：在銷售推廣方面，我們突出“綠色科技舒適健康”的品牌標(biāo)簽。眾所周知，當(dāng)代所特有的恒溫恒濕恒氧恒靜的綠色科技健康住宅，本身就是抗疫住宅，相比普通住宅，其具有良好和安全的居住環(huán)境，一定是未來(lái)居住的趨勢(shì)。同時(shí)，以最快速度推出線上體驗(yàn)中心，并和當(dāng)代摩客掌上體驗(yàn)中心聯(lián)動(dòng)起來(lái)，積極實(shí)現(xiàn)線上交易真實(shí)認(rèn)購(gòu)?fù)瓿傻男〕绦虻裙ぷ?，把一切通路打開。依托龐大的老客戶基礎(chǔ)，維護(hù)好社區(qū)的健康安全，為業(yè)主和客戶做好防疫抗疫服務(wù)。

在工程方面，各區(qū)域公司每日關(guān)注項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)卣畯?fù)工時(shí)間、防疫要求等政策，制定全面、細(xì)致的復(fù)工保障措施，做好項(xiàng)目復(fù)工和工地復(fù)工的管理預(yù)案，成立復(fù)工專項(xiàng)工作組，做好安全、有質(zhì)量、持續(xù)、落地執(zhí)行的復(fù)工準(zhǔn)備。

在融資方面，多維融資，拓寬渠道補(bǔ)充集團(tuán)現(xiàn)金流，公司已對(duì)一季度融資做了詳細(xì)安排和部署，確保已批融資放款按照既定計(jì)劃進(jìn)行。同時(shí)密切關(guān)注政策變化，抓住融資窗口期，實(shí)現(xiàn)再融資。對(duì)于今年上半年各融資到期款項(xiàng)，將與金融機(jī)構(gòu)充分溝通展期計(jì)劃；持續(xù)做好溝通及資金籌備，確保公司穩(wěn)健安全。

此外，當(dāng)代置業(yè)還會(huì)利用這段過(guò)渡期下苦功夫、笨功夫和硬功夫，我們要求在全專業(yè)、全員培訓(xùn)及強(qiáng)化流程與運(yùn)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)盤推廣、創(chuàng)新模式研究等4個(gè)方面查缺補(bǔ)漏、強(qiáng)化提升。目前，已經(jīng)建立了完善的計(jì)劃，并全面啟動(dòng)。

疫情影響預(yù)計(jì)2-3個(gè)月，線上銷售效果有待驗(yàn)證

新京報(bào)：如何看待新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響？

張鵬：此次疫情波及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，全方面影響房企投資、銷售、簽約、回款、現(xiàn)金流、開復(fù)工等環(huán)節(jié)。

在消費(fèi)需求端，購(gòu)房需求主動(dòng)或被動(dòng)釋放動(dòng)力減弱，在疫區(qū)嚴(yán)重地區(qū)表現(xiàn)更為明顯；在開發(fā)端，開復(fù)工時(shí)間推遲和勞務(wù)人員的缺乏問(wèn)題將逐步凸顯；在營(yíng)銷端，線下售樓處、營(yíng)銷活動(dòng)推廣受限，公司回款受阻，現(xiàn)金流壓力增加。在交付端，項(xiàng)目工期延誤或?qū)⑼七t交房時(shí)間，影響業(yè)主滿意度。在物業(yè)服務(wù)端，業(yè)務(wù)對(duì)于物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)響應(yīng)提出更高的要求和考驗(yàn)。

但我認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是有限的。從時(shí)間維度看，更多影響短期市場(chǎng)，影響周期預(yù)計(jì)在2-3個(gè)月；從空間維度來(lái)看，影響更多集中在華中的部分疫情較為嚴(yán)重的區(qū)域。相信國(guó)家政策工具箱和管控裕度還很豐富，隨著疫情的結(jié)束以及預(yù)期適度寬松政策的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)2020年依然會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。

新京報(bào)：不少房企開啟各種營(yíng)銷策略，諸如線上售樓處等，您覺(jué)得會(huì)有效果嗎？

張鵬：從短期來(lái)看，我認(rèn)為線上售樓處更多起到的是一種宣傳推廣作用，是企業(yè)在特殊時(shí)期保持活躍度、增加蓄客的一種手段。因?yàn)樯唐贩康奶刭|(zhì)決定了客戶需要實(shí)地評(píng)估區(qū)位、交通、戶型、配套等多方位因素，這些是線上售樓處短期內(nèi)無(wú)法取代線下體驗(yàn)中心的地方。當(dāng)代置業(yè)已提前應(yīng)用部署，將線上售樓、全面經(jīng)紀(jì)人、企業(yè)宣傳進(jìn)行整合，在疫情期對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)推廣。不過(guò)，房子是大宗交易，線下體驗(yàn)必不可少，目前的線上交易還以推廣為最主要的策略，實(shí)際成交有待驗(yàn)證。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我相信線上售樓處是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。特別是隨著未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈技術(shù)的發(fā)展，線上營(yíng)銷的便捷、安全、低成本等特質(zhì)將逐步體現(xiàn)出來(lái)，會(huì)受到更多消費(fèi)者的認(rèn)可。同時(shí)線上營(yíng)銷有助于企業(yè)建立社群體系，降低營(yíng)銷成本，增強(qiáng)企業(yè)品牌影響力和宣傳力。未來(lái)，線上營(yíng)銷一定會(huì)成為衡量企業(yè)營(yíng)銷能力、影響企業(yè)業(yè)績(jī)達(dá)成的重要因素。

中小房企要想辦法渡過(guò)難關(guān)，嚴(yán)控開支抓回款補(bǔ)放量

新京報(bào)：疫情沖擊之下，企業(yè)流動(dòng)性等問(wèn)題引發(fā)關(guān)注，特別是中小民營(yíng)房企，今年能活下來(lái)嗎？

張鵬：從短期來(lái)看，中小房企的資金鏈?zhǔn)芤咔闆_擊更為嚴(yán)重。疫情對(duì)于房企現(xiàn)金流的影響主要體現(xiàn)在銷售難、回款難、融資難，而中小房企融資成本相對(duì)更高、去化周期更長(zhǎng)，相比國(guó)企、大型頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)資金壓力一般會(huì)更大。特別是負(fù)債率高、受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)，短期內(nèi)資金壓力一定會(huì)制約企業(yè)發(fā)展，甚至影響企業(yè)生存。從全年來(lái)看，企業(yè)間收并購(gòu)數(shù)量會(huì)有一定程度增加，預(yù)計(jì)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加大。

新京報(bào)：在你看來(lái)，中小房企應(yīng)該如何自救呢？

張鵬：一是充分利用政策支持。中小房企可依據(jù)稅務(wù)總局、地方政府對(duì)于疫情影響期間的支持政策，將相關(guān)稅金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用等盡量延緩繳納，緩解企業(yè)短期經(jīng)營(yíng)壓力。二是合理支付各類款項(xiàng)。從項(xiàng)目工程進(jìn)度層面，堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，不盲目趕工。優(yōu)先使用國(guó)家允許的非現(xiàn)金形式支付工程款。同時(shí)做好成本管控，嚴(yán)控企業(yè)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用支出。三是全面促進(jìn)簽約回款。預(yù)計(jì)本輪疫情抑制的需求將會(huì)有回補(bǔ)的需求釋放，企業(yè)應(yīng)提前做好開盤準(zhǔn)備，抓住回補(bǔ)放量機(jī)會(huì)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售去化。同時(shí)梳理已認(rèn)購(gòu)未回款等各類未回款明細(xì)，積極與客戶、銀行溝通，做到應(yīng)放盡放。

此外，這一次新冠肺炎疫情會(huì)倒逼企業(yè)精益管理，更加突出企業(yè)精益化管理的重要性。建立并持續(xù)優(yōu)化適合企業(yè)特質(zhì)的流程與運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目管理全周期的精準(zhǔn)、高效。同時(shí)，企業(yè)還要注重管理能力、決策科學(xué)性的提升，降低不必要成本、費(fèi)用的支出，讓人、錢、企業(yè)運(yùn)行更有效率。

從長(zhǎng)期來(lái)看，中小房企要想保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，提升跨越周期、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力還是要建立自身差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)的客戶認(rèn)可度。

建議出臺(tái)定向?qū)捤烧?，幫助房企渡過(guò)難關(guān)

新京報(bào)：在幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)上，你覺(jué)得政府、政策上有哪些措施可做？

張鵬：為幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利渡過(guò)難關(guān)，建議政府待疫情平穩(wěn)后，出臺(tái)定向?qū)捤傻恼?、制度，推?dòng)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。在金融層面，建議對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低、發(fā)展前景良好的企業(yè)，加快信貸審核進(jìn)度，同時(shí)在融資渠道、融資門檻、融資利率等方面安排專項(xiàng)資金予以合理支持；針對(duì)疫情影響到期還款困難的企業(yè)，有條件地給予展期或續(xù)期。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策上，建議各地靈活調(diào)整調(diào)控政策，在“房住不炒”的前提下，適度放寬限售、限購(gòu)、限貸、限簽政策，加大土地供應(yīng)量以及適度延緩?fù)恋乜钪Ц豆?jié)奏，緩解企業(yè)資金壓力并提振市場(chǎng)信心。對(duì)于預(yù)售監(jiān)管資金、農(nóng)民工預(yù)儲(chǔ)金等各類監(jiān)管資金，建議地方政府協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)，允許企業(yè)在保證工程進(jìn)度、質(zhì)量的前提下適度提取，同時(shí)加快各個(gè)審批環(huán)節(jié)的審批效率。

與此同時(shí)，貫徹并落實(shí)已出臺(tái)的社會(huì)保險(xiǎn)、公積金延緩交付等扶持政策，同時(shí)建議階段性降低企業(yè)行政類費(fèi)用、稅費(fèi)等經(jīng)營(yíng)支出，對(duì)于現(xiàn)金流困難的企業(yè)實(shí)行緩交、減免或部分返還政策。此外，希望政府在企業(yè)有可能出現(xiàn)合同延期或非正常產(chǎn)品供給、服務(wù)實(shí)現(xiàn)的情況下積極為企業(yè)提供法律支持和行政援助，助力企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

綠色科技、數(shù)字科技將帶來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)

新京報(bào)：這次疫情讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式有哪些反思？

張鵬：過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高去化的“舊三高”模式，企業(yè)更多強(qiáng)調(diào)的是短期主義、營(yíng)銷主義。我相信在經(jīng)歷了此次疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)重新回歸產(chǎn)品、客戶、運(yùn)營(yíng)，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入“新三高”的發(fā)展階段。

一是建筑高舒適。地產(chǎn)商提供的最主要的產(chǎn)品就是建筑，而建筑的終極意義是為了居住、生活，為了人居。受此次疫情影響，未來(lái)客戶需求的建筑產(chǎn)品一定會(huì)更加注重居住空間的健康、安全、舒適、防疫。當(dāng)代置業(yè)這么多年的舒適、健康理念其實(shí)也已融入到了防疫社區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。

二是空間高活力。建筑只是個(gè)單體維度，未來(lái)客戶和企業(yè)都會(huì)更加關(guān)注整個(gè)社區(qū)維度的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力。如何在保證社區(qū)安全的前提下，通過(guò)空間場(chǎng)景打造、物業(yè)人性化服務(wù)、社群運(yùn)營(yíng)提升社區(qū)的活力，是需要更多企業(yè)思考的問(wèn)題。

三是產(chǎn)品高價(jià)值。房屋作為客戶重要的資產(chǎn)財(cái)富，在未來(lái)一定會(huì)更加強(qiáng)調(diào)其保值增值作用。企業(yè)將建筑不僅僅作為一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)作品、藝術(shù)品去打造，基于客戶、基于人性全面提升溢價(jià)能力，應(yīng)該是下一步產(chǎn)品的升級(jí)方向。

新京報(bào)：這次疫情給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)？

張鵬：我認(rèn)為主要帶來(lái)三方面的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，綠色科技、消費(fèi)升級(jí)和數(shù)字科技。

一是綠色科技。在疫情影響下，客戶將會(huì)對(duì)居住環(huán)境的舒適程度、健康程度產(chǎn)生更多的關(guān)注，對(duì)于“綠色健康建筑”“人性化物業(yè)服務(wù)”等內(nèi)容產(chǎn)生更大的興趣。相信在未來(lái)，在綠色科技、健康建筑、綠色社區(qū)等方面處于領(lǐng)先地位的企業(yè)將獲得更大的增長(zhǎng)機(jī)遇。

二是消費(fèi)升級(jí)。美好生活的背景下，生活升級(jí)對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景、消費(fèi)體驗(yàn)、商業(yè)活力、社群運(yùn)營(yíng)等提出了新的要求，需求不斷分化、聚集，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也為新產(chǎn)業(yè)、新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)空間。未來(lái)企業(yè)要緊抓客戶需求，不斷創(chuàng)新商業(yè)模式，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

三是數(shù)字科技。本次疫情過(guò)后，相信無(wú)論企業(yè)還是消費(fèi)者都會(huì)更加追求線上辦公、線上交易、線上購(gòu)物等更加安全、便捷的方式。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，將AI、VR、AR、DB、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等智能科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，賦能企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，將具有更加廣闊、可持續(xù)的發(fā)展前景。