一場突如其來的疫情，讓許多長租公寓、共享辦公運(yùn)營企業(yè)遭遇了前所未有的危機(jī)。他們面臨的不僅是防控抗疫，還有現(xiàn)金流吃緊、客戶流失、出租率降低……有業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，一些中小租賃企業(yè)的現(xiàn)金流，維持不超過3個(gè)月。
在此背景下，2月14日，新京報(bào)記者獲悉，中國飯店協(xié)會公寓專業(yè)委員會經(jīng)過與理事單位（行業(yè)排名前30的長租公寓企業(yè)）代表溝通，聯(lián)合中國知名聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商優(yōu)客工場共同發(fā)聲，呼吁設(shè)立“中國租賃產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)扶持基金”等一系列舉措，扶持中國租賃產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
遭遇“寒冬”，租賃企業(yè)現(xiàn)金流吃緊
最近兩年多，在“租售并舉”的政策推動下，長租公寓、聯(lián)合辦公獲得了長足發(fā)展。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國各類機(jī)構(gòu)管理租賃型的公寓市場規(guī)模已接近萬億級，全國長租公寓的運(yùn)營商已近2000多家，為城市工作人群提供了包括藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、精品公寓以及家庭公寓等不同細(xì)分的居住產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，到2035年，長租公寓市場規(guī)模將達(dá)4萬億元。
此外，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中國聯(lián)合辦公運(yùn)營商平臺已超300多家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到2022年，中國聯(lián)合辦公面積預(yù)計(jì)接近8000萬平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。
然而，租賃行業(yè)的發(fā)展由于缺乏金融政策的支持，加上包租模式的先天缺陷，持續(xù)發(fā)展的動力明顯不足。實(shí)際上，在剛剛過去的2019年，長租公寓已經(jīng)歷了洗牌期，在資金、運(yùn)營雙重考驗(yàn)之下，部分中小企業(yè)已在競爭中被淘汰出局，整體行業(yè)估值出現(xiàn)了大滑坡。
按往常租賃市場交易慣例，每年春節(jié)后是租賃旺季，返城的人和外出實(shí)習(xí)的學(xué)生群體開始租房，各個(gè)租賃企業(yè)也都等待年后市場回暖。然而，當(dāng)新冠肺炎疫情襲來，迎來旺季卻無法出租，租金收不到，成本卻在增加，現(xiàn)金流便成為租賃企業(yè)巨大的掣肘。
不僅如此，不少長租公寓還面臨租客由于不能回城而大量退租或提出減免租金的情況，亦有很多從事辦公型租賃行業(yè)的企業(yè)，面對下游租戶不能及時(shí)生產(chǎn)、復(fù)工、產(chǎn)生現(xiàn)金流以支付租金的問題，從而對本來資金就緊張的運(yùn)營機(jī)構(gòu)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，有業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，一些中小租賃企業(yè)的現(xiàn)金流，維持不超過3個(gè)月。
REITs還處于初級階段，租賃企業(yè)融資難
截至目前，蘇州、上海、北京、青島等地相繼出臺支持性措施，其中包括減租減稅、延緩社保繳費(fèi)等措施。不過，在新派公寓創(chuàng)始人王戈宏看來，這些都是短期內(nèi)的政策，從長效機(jī)制來看，還需要金融上的突破與創(chuàng)新。
不管長租公寓、共享辦公未來如何演變，與資本的參與密不可分。尤其是長租公寓存在“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”的痛點(diǎn)，面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利能力難的問題。
王戈宏指出，從事租賃行業(yè)的企業(yè)資金渠道，主要來自風(fēng)險(xiǎn)投資以及租金收入，絕大多數(shù)租賃性企業(yè)是輕資產(chǎn)，缺乏抵押品，無法從銀行現(xiàn)有的制度下獲得便宜的長期資金。
“前段時(shí)間一些爆倉的企業(yè)，就是由于借客戶信用從金融機(jī)構(gòu)做租金分期來拓展規(guī)模，在出租率下降時(shí)沒有控制好現(xiàn)金流而出現(xiàn)問題。”王戈宏表示，規(guī)?；馁Y金需求成為租賃企業(yè)是否可以健康發(fā)展的核心要素。
縱觀國際市場，尤其是美國、新加坡，基本通過公募上市的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）來吸引社會資本為租賃企業(yè)發(fā)展提供資金，我國公募REITs也在積極推進(jìn)中。不過，目前在交易所雖掛牌了很多ABS（資產(chǎn)支持證券化）、類REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）產(chǎn)品，但都基于機(jī)構(gòu)投資人的債權(quán)產(chǎn)品，對企業(yè)的可抵押資產(chǎn)規(guī)模以及評級要求較高，絕大多數(shù)租賃企業(yè)的指標(biāo)達(dá)不到要求。
新京報(bào)記者了解到，目前只有位于北京CBD的新派公寓由于通過收購存量資產(chǎn)改造后運(yùn)營，才有資格于2017年底在深交所發(fā)行了中國第一個(gè)住房租賃類REITs，之后就沒有長租企業(yè)脫離主體評級，靠自身的能力做成REITs。
細(xì)究下來，我國的REITS尚處在初級階段，正在從類REITS向真正的REITS過渡中。“目前地方政府有一些引導(dǎo)基金，但并沒有傾斜到住房租賃市場。因此，我們呼吁國家在金融層面給予租賃市場更多支持。”王戈宏說。
建議：設(shè)立租賃產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)扶持基金，重塑企業(yè)信用評級
新京報(bào)記者獲悉，中國飯店協(xié)會公寓專業(yè)委員會理事長、新派公寓創(chuàng)始人王戈宏與優(yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人毛大慶一起，針對目前長租公寓和聯(lián)合辦公遇到的難點(diǎn)，提出四大建議。
一方面，建議國家設(shè)立100億-200億元的“中國租賃產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)扶持基金”，緩解職住平衡的民生大事。初期可由住房租賃發(fā)展核心省市的政府引導(dǎo)基金按比例拿出一部分，與大中型銀行、大型險(xiǎn)資企業(yè)一道，做成一個(gè)“資金池”，用低息長周期貸款對合格的租賃性企業(yè)進(jìn)行支持。
另一方面，建議聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)、評級咨詢機(jī)構(gòu)、公寓行業(yè)組織、聯(lián)合辦公行業(yè)組織、公寓運(yùn)營商、聯(lián)合辦公運(yùn)營商，制定全新的中國租賃企業(yè)信用評級系統(tǒng)、企業(yè)價(jià)值評估模型，為輕資產(chǎn)的租賃機(jī)構(gòu)評級，資金的利息認(rèn)定制定科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)引導(dǎo)銀行建立新型的信用評價(jià)體系，審批貸款不以資產(chǎn)規(guī)模作為判斷企業(yè)償債能力的唯一指標(biāo)，也可設(shè)立政府擔(dān)保平臺，為租賃性行業(yè)企業(yè)提供融資擔(dān)保，提高銀行對租賃性行業(yè)企業(yè)信貸發(fā)放的積極性。
此外，聯(lián)合保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，借鑒國際通行行業(yè)慣例，探索并建立我國租賃行業(yè)保險(xiǎn)體系；借鑒銀行信貸部門機(jī)制，成立基金審批委員會，審核租賃機(jī)構(gòu)貸款的資格。
新京報(bào)記者 張曉蘭
