近日，上海市人民政府參事、中歐國際工商學(xué)院教授，原中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長盛松成，聯(lián)合同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員宋紅衛(wèi)、汪恒發(fā)表《新冠疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊與對策建議》（簡稱建議）一文，文中幾位專家呼吁給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。

幾位專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時(shí)期具有五方面不同。分別是：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同；不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段賦予了房地產(chǎn)業(yè)不同的定位；房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不同；房企負(fù)債水平和杠桿率不同；居民對住房的購買力不同。

“從房地產(chǎn)開發(fā)看，最差的情況下，疫情可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下降37.53%。”幾位專家預(yù)計(jì)，這主要是因?yàn)槭苄鹿诜窝滓咔橛绊懀覈蟛糠值貐^(qū)的土地交易已暫時(shí)中止，同時(shí)，假期延長和防疫措施都會影響房地產(chǎn)開發(fā)。盡管2020年前已開工項(xiàng)目會陸續(xù)復(fù)工，但原定今年新開工項(xiàng)目將可能受到較大影響。2019年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，土地購置費(fèi)用占比為29.12%，建安工程和設(shè)備工器具購置占65.71%（其中新開工面積占比約5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)投資可能下降29.12%，因新開工中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)投資則可能下降3.64（65.71%*5.54%），同時(shí)假期延長或?qū)е略诮?xiàng)目投資下降4.77%，合計(jì)下降37.53%。

具體來看，新冠肺炎疫情將對房地產(chǎn)帶來五個(gè)方面的影響，分別是：房地產(chǎn)銷售形勢也十分嚴(yán)峻；房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重沖擊；我國人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場將因“疫”情而面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)；疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊將拖累整體經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)水平；房地產(chǎn)投資下行還可能直接或間接影響就業(yè)。

在綜合分析房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時(shí)期不同和新冠肺炎疫情將對房地產(chǎn)帶來五個(gè)方面影響的基礎(chǔ)上，幾位專家提出了應(yīng)對建議“10條”。

第一、給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧椒€(wěn)房地產(chǎn)市場。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。目前，無論從存量還是增量看，我國房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。因而對房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

第二、繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的方針。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會帶來一時(shí)的快速發(fā)展，但會透支未來發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種短期行為并不可取。

第三、強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段。在未來一段時(shí)期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價(jià)的相對穩(wěn)定。一是核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是土地拍賣方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工和竣工時(shí)間。

第四、支持剛需和改善需求。從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來看，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施。一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可做適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；二是金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時(shí)間等。

第五、因城施策，對限價(jià)政策做適當(dāng)調(diào)整。適當(dāng)增加市場調(diào)節(jié)的力度。高端項(xiàng)目的限價(jià)原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項(xiàng)目也要給予房企合理的自主定價(jià)空間。

第六、長期內(nèi)仍然要應(yīng)對房價(jià)上漲的壓力。一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價(jià)就會快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)的城市，“穩(wěn)房價(jià)”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點(diǎn)。

第七.、要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關(guān)注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應(yīng)急管理等方面的劣勢，未來三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

第八、堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期管理。保持政策定力，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長期以來形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

第九、適度發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。目前投資對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

第十、避免房企大量倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)前房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價(jià)等政策做出適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

文|張志偉