新冠肺炎疫情影響之下，房企紛紛開設(shè)“線上售樓處”。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，目前超過(guò)150家房企在做線上營(yíng)銷，其中超過(guò)140家搭建了線上售樓處。與此同時(shí)，還有很多房企配套推出了“無(wú)理由退房”等舉措。  

但購(gòu)房者不無(wú)擔(dān)心：線上購(gòu)房畢竟是新生事物，但網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的購(gòu)房信息看起來(lái)有太多不靠譜，萬(wàn)一踏入了線上銷售陷阱可怎么辦？律師提醒，在線購(gòu)房確實(shí)“坑”多多，購(gòu)房者應(yīng)擦亮眼睛、盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。  

在線購(gòu)房的那些“坑”  

與實(shí)體售樓處看房、買房相比，線上購(gòu)房不能實(shí)地看到產(chǎn)品，也無(wú)法和銷售人員面對(duì)面交流，購(gòu)房者關(guān)心的是，真房源問題是否能得到保障？房企促銷究竟是真優(yōu)惠還是“看起來(lái)很美”？此外，房企推出的“無(wú)理由退房”，真的能隨心所欲地退款嗎？新京報(bào)記者在近期的調(diào)查采訪中，一一揭開了在線購(gòu)房的那些“坑”。  

“坑”1：項(xiàng)目信息真?zhèn)坞y辨  

近期，有意購(gòu)房的趙亮（化名）上網(wǎng)看了某平臺(tái)的線上直播，感到很疑惑，“直播平臺(tái)總會(huì)留下一些銷售人員的聯(lián)系方式，包括手機(jī)號(hào)、微信等，當(dāng)與對(duì)方聯(lián)系時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)有些電話是虛擬號(hào)碼，還有的銷售人員是中介公司的人。”  

3月11日，新京報(bào)記者登錄某互聯(lián)網(wǎng)App客戶端，輸入“線上購(gòu)房”等關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn)，一些打著房企線上促銷打折的平臺(tái)其實(shí)并不是真正的開發(fā)商，有些為中介公司銷售平臺(tái)，有些甚至為個(gè)人自媒體號(hào)。在這種情況下，這些置業(yè)顧問所介紹的項(xiàng)目信息，可信度如何？可能要打個(gè)問號(hào)。  

“坑”2：銷售人員權(quán)限和資質(zhì)存疑  

北京購(gòu)房者李敏（化名）向新京報(bào)記者反映，“最近我看了一些房產(chǎn)平臺(tái)的直播，但沒想到，那些‘置業(yè)顧問’一會(huì)兒賣這個(gè)樓盤，一會(huì)兒賣那個(gè)樓盤，甚至直接就問‘想要哪里的樓盤，什么類型的？’，這些銷售人員（置業(yè)顧問）是否真的代表開發(fā)商，他們賣房真的是職務(wù)行為嗎？”  

3月11日，新京報(bào)記者登錄了一家開發(fā)商線上平臺(tái)，以購(gòu)房者身份與其中一些銷售人員聯(lián)系，對(duì)方皆表明自己即為該開發(fā)商銷售人員，完全能夠代表開發(fā)商進(jìn)行銷售。當(dāng)新京報(bào)記者詢問其有無(wú)銷售資質(zhì)證明時(shí)，部分銷售人員最終只拿出了名片，并沒有住建部門出具的銷售資質(zhì)備案。  

“坑”3：打折優(yōu)惠“假摔”  

天津購(gòu)房者李巖（化名）告訴新京報(bào)記者：“我登錄了一個(gè)購(gòu)房平臺(tái)，看到打折的宣傳，聯(lián)系上銷售人員才被告知，‘那只是特價(jià)房，現(xiàn)在已經(jīng)沒有了。’”此外，還有購(gòu)房者反映，他們一直關(guān)注的一個(gè)樓盤項(xiàng)目，平時(shí)銷售價(jià)格也就1.2萬(wàn)元/平方米左右，但推出線上促銷時(shí)則宣稱1.3萬(wàn)元/平方米起價(jià)。  

“坑”4：“1元訂房”“0元訂房”更多是噱頭  

近日，購(gòu)房者陳啟（化名）發(fā)現(xiàn)某開發(fā)商推出了“1元訂房”活動(dòng)，很是感興趣，但有點(diǎn)猶豫不知道是否靠譜。3月10日，新京報(bào)記者就陳啟提出的“1元訂房”活動(dòng)聯(lián)系到該售樓處，一位銷售人員表示，“1元訂房活動(dòng)目前還在進(jìn)行當(dāng)中，交完1元錢后，得在15天內(nèi)交納20萬(wàn)元定金，然后是交納首付、網(wǎng)簽等流程。”  

北京甚至還有項(xiàng)目推出了“0元訂房”，但新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅是能將預(yù)訂的房源鎖定10天而已。不管是“1元訂房”還是“0元訂房”，都是噱頭大于實(shí)際，買房的錢一分都不會(huì)少花。  

“坑”5：“無(wú)理由退房”條件多多  

作為很多房企線上營(yíng)銷的“標(biāo)配”，曾經(jīng)沉寂多時(shí)的“無(wú)理由退房”卷土重來(lái)。但是，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“無(wú)理由退房”真的是完全無(wú)理由嗎？其實(shí)不然。  

新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，“無(wú)理由退房”在退款程序上需要滿足一定條件，各家開發(fā)商的認(rèn)定條件也不盡相同。比如有的開發(fā)商就明確提出，認(rèn)購(gòu)人申請(qǐng)無(wú)理由退房，需滿足購(gòu)買項(xiàng)目?jī)H限于指定區(qū)域適用該活動(dòng)的項(xiàng)目；認(rèn)購(gòu)人需在上述活動(dòng)期間進(jìn)行認(rèn)購(gòu)、并支付房款；無(wú)條件退房應(yīng)在簽署《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》之日起30日內(nèi)書面提出；認(rèn)購(gòu)人必須具備房屋所在地的購(gòu)房資格等，條件多多，“理由”多多。  

“坑”6：購(gòu)房款“秒退”只是美好想象  

作為申請(qǐng)“無(wú)理由退房”的購(gòu)房者，最為關(guān)心的莫過(guò)于錢款是否能馬上到賬。但事實(shí)上，“秒退”只是美好的想象，絕大多數(shù)項(xiàng)目的退款都有不同時(shí)間的滯后。  

北京某項(xiàng)目樓盤銷售人員向新京報(bào)記者介紹，該項(xiàng)目線上購(gòu)房需交5萬(wàn)元定金，如果再按照約定的付款進(jìn)度交了后續(xù)款項(xiàng)后，退款就會(huì)相對(duì)麻煩，大概會(huì)在30日內(nèi)才能退款。還有項(xiàng)目銷售人員稱，“有些定金直接進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，一旦申請(qǐng)退款必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)監(jiān)管部門，需要好幾個(gè)月才能走完程序。”  

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)記者，多數(shù)公司退房后的退款程序會(huì)長(zhǎng)達(dá)兩三個(gè)月之久，有的甚至長(zhǎng)達(dá)半年、一年之久。  

律師支招：查證、留證、簽細(xì)化協(xié)議  

針對(duì)線上購(gòu)房中可能出現(xiàn)的這些“陷阱”，該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？新京報(bào)記者邀請(qǐng)到專業(yè)律師為購(gòu)房者一一支招，指出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)。  

支招1：查詢樓盤預(yù)售許可證和銷售人員備案信息  

北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人范辰律師：  

購(gòu)房者應(yīng)盡量通過(guò)開發(fā)商指定的銷售渠道購(gòu)買房屋，其間，首先應(yīng)鎖定銷售人員身份，必須確認(rèn)其代表的是開發(fā)商，其行為是公司職務(wù)行為，必要時(shí)應(yīng)該予以錄音、錄像、留存銷售人員身份證復(fù)印件等，而且開發(fā)商的銷售人員應(yīng)該在建設(shè)主管部門網(wǎng)站上進(jìn)行備案和公示，只有選擇這樣的銷售人員才會(huì)更放心。  

此外，應(yīng)前往當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門網(wǎng)站查詢所看中的樓盤是否真實(shí)存在，是否取得了相關(guān)預(yù)售許可手續(xù)，同時(shí)要求銷售人員提供房屋銷售五證的復(fù)印件，以方便購(gòu)房人和相關(guān)主管部門的信息核對(duì)工作。  

支招2：優(yōu)惠承諾寫進(jìn)協(xié)議、固定證據(jù)  

北京市英淇律師事務(wù)所夏廣域律師：  

對(duì)于優(yōu)惠樓盤，購(gòu)房者要提前了解所看中房屋的具體位置、周邊環(huán)境等，以便更好地對(duì)比價(jià)格。對(duì)于開發(fā)商的各種優(yōu)惠承諾，應(yīng)讓開發(fā)商銷售人員以一定的形式體現(xiàn)出來(lái)，比如在認(rèn)購(gòu)協(xié)議、定金合同中寫明，或者單獨(dú)簽署有公司蓋章的承諾等。鑒于整個(gè)過(guò)程都是線上進(jìn)行，所以購(gòu)房人一定要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行取證、固定證據(jù)，以便一旦發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛，可以幫助自己更好地維權(quán)。  

支招3：明確無(wú)理由退房的時(shí)間期限、違約責(zé)任等  

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師：  

購(gòu)房者必須注意，是不是開發(fā)商所有項(xiàng)目中全部房源都適用“無(wú)理由退房”？因?yàn)橐恍╅_發(fā)商的此項(xiàng)政策只是面向部分樓盤或部分房源。同時(shí)，還要約定不能退款的違約情形，最好以協(xié)議形式明確。比如，無(wú)理由退房具體退的是什么，退定金還是購(gòu)房款，或者是定金和購(gòu)房款一起退？又比如一旦購(gòu)房人申請(qǐng)退房，開發(fā)商應(yīng)該在一定期限內(nèi)退還房款（或定金），開發(fā)商若違約應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。  

此外還需注意，有些地區(qū)如果是網(wǎng)簽之后辦理退房手續(xù)，還需政府主管部門審核批準(zhǔn)，一旦出現(xiàn)此類情形，開發(fā)商可能會(huì)以不可抗力為由不同意解除合同、或者不同意退款，因此建議購(gòu)房者應(yīng)提前就退款時(shí)間和違約責(zé)任與開發(fā)商一一予以明確。