中國證券報記者近日對北京地區(qū)新房及二手房市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新房項目中，別墅、合院、復(fù)式等高端項目價格降幅普遍在20%左右；剛需新房項目降幅有限，因地理位置等原因，導(dǎo)致前期滯銷的部分項目出現(xiàn)5%至10%的降幅。而靠近地鐵的緊俏戶型項目價格上漲。而二手房鮮有降價現(xiàn)象，但買房者和賣房者觀望情緒濃厚，多數(shù)樓盤有價無市。
高端項目優(yōu)惠力度大
北京地區(qū)在售新房項目基本都推出了優(yōu)惠活動，但降價力度分化較大。“北京目前沒有不降價的新房，就看力度大小。”多位中介銷售人員對中國證券報記者表示。
別墅、合院、復(fù)式、下躍等高端項目優(yōu)惠力度較大。這些項目總價較高，單套房產(chǎn)原價在500萬元起，最高的在2000萬元以上。開發(fā)商為了盡快回款，不少高總價項目優(yōu)惠力度在100萬元以上，有的項目優(yōu)惠力度超過20%。
據(jù)了解，這些項目總價高，占用資金大，對開發(fā)商的業(yè)績和現(xiàn)金流影響較大。很多項目基本已經(jīng)建成，相比剛需產(chǎn)品，存在一定的滯銷現(xiàn)象，去化率較低。而開發(fā)商回款意愿強，于是先對這類產(chǎn)品進行促銷。
2000萬元左右的別墅項目優(yōu)惠力度普遍接近300萬元，降幅超過10%，且贈送相關(guān)物業(yè)服務(wù)等。有的項目為了縮短回款周期，推出組合優(yōu)惠。比如，1個月交滿4成首付，總價再打9.9折。
優(yōu)惠力度超過20%的項目基本上都不是常規(guī)住宅。以位于大興區(qū)某限競房產(chǎn)品為例，疫情出現(xiàn)前，項目產(chǎn)品報價在520萬元左右，目前報價優(yōu)惠了100萬元不止。據(jù)項目銷售人員介紹，項目到手面積合計200平方米，一共分3個房本，其中一個是80平方米兩居室的70年產(chǎn)權(quán)住宅，其余2個房本是合計120平方米的50年產(chǎn)權(quán)車位和儲藏室，屬于贈送產(chǎn)品。
剛需項目鮮有如此大的優(yōu)惠力度。目前，北京地區(qū)剛需住宅項目的優(yōu)惠折扣在5%-10%之間。多個房產(chǎn)銷售人員介紹，小戶型剛需產(chǎn)品因為項目稀缺，價格出現(xiàn)一定幅度上漲。
以位于南五環(huán)某剛需限競房產(chǎn)品為例，目前項目銷售均價在5.3萬元/平方米至5.5萬元/平方米之間。相比疫情出現(xiàn)前，均價并沒有下調(diào)，且部分小戶型取消了之前的折扣。銷售人員介紹，目前一居室已經(jīng)售罄，兩居室只剩下清退房源，開盤時有折扣優(yōu)惠，現(xiàn)在認購小戶型產(chǎn)品沒有優(yōu)惠。
某大型房企項目操盤人員對中國證券報記者表示，剛需產(chǎn)品降價有限，主要和產(chǎn)品定價較低有關(guān)。新房剛需產(chǎn)品多數(shù)是限競房，銷售備案的時候，報價不能高于土地出讓時規(guī)定的上限。這類產(chǎn)品不可以隨便漲價，降價的時候也需要備案。
不限價地塊出讓增多
今年以來，北京地區(qū)不限價土地成交數(shù)量明顯增加，與2018年以來限競房占絕對主導(dǎo)地位的土地出讓市場不同。值得注意的是，密云等遠郊地區(qū)出讓不限價地塊明顯增多，且出讓金額較大。
北京市規(guī)劃和自然資源委員會近期掛牌密云2宗不限價住宅地塊，總建設(shè)用地面積18.61萬平方米，總起始價33.46億元。兩宗地塊預(yù)計于2020年4月16日進行競拍，屬于不限價土地項目。
市場人士認為，遠郊地區(qū)不限價地塊出讓增多，將對整個限競房格局產(chǎn)生一定沖擊。一方面，在不限價項目房源推出后定價高企的預(yù)期下，現(xiàn)存京郊低價限競房項目去化有望加快。另一方面，不限價地塊增多，限競房占主導(dǎo)地位將逐步被打破，限競房產(chǎn)品可能成為稀缺產(chǎn)品，未來可能逐漸退出。
學區(qū)房價格堅挺
北京地區(qū)二手房沒有出現(xiàn)明顯的降價現(xiàn)象。偶爾推出低價房源，多數(shù)是法拍房或者存在較大糾紛。
究其原因，中介線下帶看房源基本停滯，同時買房者和賣房者觀望情緒濃厚。以學區(qū)房為代表的剛需稀缺二手房則價格依舊堅挺。
以北京西城紅廟學區(qū)房為例，疫情期間依然有成交，且中小戶型成交均價保持在17萬元/平米以上。“5月份就要審核小學入學資質(zhì)，學區(qū)房作為入學條件之一，即便疫情期間也是春季成交主力。”多位學區(qū)房中介銷售人員對中國證券報記者表示。
中國證券報記者查閱二手房成交記錄發(fā)現(xiàn)，位于紅廟學區(qū)豐僑公寓的一套90.2平方米的兩居室，成交總價在1550萬元，均價約為17.18萬元/平米。這一價格相比2019年全年成交均價小幅上漲。
除學區(qū)房之外，其他項目的業(yè)主、購房者以及銷售中介均觀望情緒濃厚。對于購房者而言，新房降價分流了較多的關(guān)注和需求。對于賣房者而言，由于中介帶看、辦理貸款、過戶等流程均受到疫情影響，即便著急賣房降價出售，實際拿到房款時間也嚴重滯后，于是很多業(yè)主選擇維持原價等待市場企穩(wěn)。對于銷售中介而言，新房帶看更便捷，也更容易成交，不少中介有意引導(dǎo)新房銷售。
疫情防控期間小區(qū)采取封閉式管理，線下看房活動受到影響。“如果確實想線下看房，我們可以試著借小區(qū)出入證，但不能保證一定能借到。”多位中介銷售人員對中國證券報記者表示。“現(xiàn)在的帶看業(yè)務(wù)主要集中在新房房源。”
不過，租賃業(yè)務(wù)的線下帶看業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)。3月15日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進一步做好疫情防控期間住房租賃服務(wù)管理的通知》，明確只有經(jīng)審查后的住房租賃企業(yè)從業(yè)人員方可進入社區(qū)開展業(yè)務(wù)，原則上每家企業(yè)只能給每個小區(qū)上報一名從業(yè)人員。經(jīng)過備案的經(jīng)紀人員，在具體帶看時先得經(jīng)社區(qū)允許，且?guī)Э纯蛻裘刻觳坏贸^兩次。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，租賃住房需求得到基本滿足，有助于推動住房租賃市場秩序恢復(fù)，幫助和引導(dǎo)住房租賃企業(yè)盡快有序復(fù)工。
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