受新冠肺炎疫情影響，因租客無(wú)法返回或使用租住房屋，而導(dǎo)致的租金糾紛頻頻發(fā)生。是否能以不可抗力事由，單方免責(zé)解除租賃合同呢？律師認(rèn)為，關(guān)鍵要看“不可抗力”是否導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)“合同目的”。
“從1月20日至今，商鋪連同住房每月得付6萬(wàn)元租金，我天天求房東減免租金，但他們始終不同意。”遠(yuǎn)在武漢的趙剛（化名）向新京報(bào)記者表示。
連日來(lái)，新京報(bào)記者了解發(fā)現(xiàn)，在新冠肺炎疫情防控期間，租金糾紛頻現(xiàn)。除上述商鋪?zhàn)饨鸺m紛外，最多見(jiàn)的是租客因無(wú)法返回租住房屋，要求房東減免房租或解除合同；此外，還有一些企業(yè)租戶(hù)因臨時(shí)管控不能進(jìn)入租賃的寫(xiě)字樓或小區(qū)，從而無(wú)法使用所租住的房屋，也易引發(fā)相關(guān)糾紛。
疫情能不能作為減免房租或者解除租賃合同的理由呢？與趙剛有類(lèi)似困擾的人不在少數(shù)。對(duì)此，新京報(bào)記者進(jìn)行了多方采訪(fǎng)，厘清相關(guān)問(wèn)題，以幫助租客和房東更好地維護(hù)權(quán)益和化解矛盾。
案例1：
無(wú)法返程每月仍得掏6萬(wàn)元租金
在北京經(jīng)營(yíng)一家商鋪的武漢人趙剛，因?yàn)樾鹿诜窝滓咔?，正陷入租金煩惱中?nbsp;
“像往年一樣，春節(jié)前我們?nèi)揖突氐轿錆h老家準(zhǔn)備過(guò)年，但是沒(méi)想到因疫情防控封城，我們至今也未能返京。”趙剛向記者介紹，“一晃兩個(gè)月過(guò)去了，我在北京租用的商鋪一直關(guān)閉，全家租住的房子也是處于空置狀態(tài)，每月6萬(wàn)元租金照付，我們天天求房東減免租金，都快把房東惹急了。”
對(duì)此，新京報(bào)記者聯(lián)系了趙剛的商鋪及家庭住房的兩位房東，他們也都表示出無(wú)奈。商鋪房東劉明（化名）表示，“我這是舉全家之力買(mǎi)的商鋪，從交付之日起，這套商鋪的價(jià)格就一直下跌，我每月還靠這些租金去償還親戚朋友的借款。”
另一位房東梁科（化名）告訴新京報(bào)記者，他已經(jīng)置換了房子，每月還靠租給趙剛這套房子的租金去還房貸，給趙剛減房租，就意味著他得多借錢(qián)去還房貸。“如果趙剛對(duì)此不能接受，那就只能解除合同。”
據(jù)了解，目前趙剛與兩位房東仍處于僵持之中，未能達(dá)成解決方案。
案例2：
租房用不了而要求解除合同，房東退還押金及部分房租
2月24日，王女士向北京通州法院網(wǎng)上立案平臺(tái)提交了起訴材料。
王女士稱(chēng)，2019年12月底，她與房東李女士簽訂了一份一年期的租賃合同，租房用于客戶(hù)接待、洽談。但合同僅履行一個(gè)月就發(fā)生了新冠肺炎疫情，小區(qū)實(shí)行封閉管理，無(wú)法再接待客戶(hù)。雙方協(xié)商解約未果，故訴至法院要求解除合同，退還押金、剩余房租、電費(fèi)共計(jì)7000余元。
據(jù)立案法官梁聯(lián)林介紹，充分了解情況后，其與原告王女士取得聯(lián)系，希望能調(diào)解解決。
“一開(kāi)始她并不太愿意調(diào)解，堅(jiān)持認(rèn)為新冠肺炎疫情屬于不可抗力，有權(quán)要求解除合同。”梁聯(lián)林介紹，他向王女士分析了當(dāng)前疫情防控形勢(shì)、法律性質(zhì)和后果，并向其介紹了訴訟流程和法律風(fēng)險(xiǎn)，王女士表示愿意承擔(dān)部分損失、同意訴前調(diào)解。
最終雙方達(dá)成諒解，房東李女士同意解除合同、退還王女士押金和剩余租金4000余元，雙方相互配合辦理涉案房屋交接事宜，涉案糾紛終于化解成功。
釋疑：疫情是否屬于不可抗力？能否單方解除合同？
上述兩個(gè)案例中，最受關(guān)注的焦點(diǎn)，一是新冠肺炎疫情對(duì)于房屋租賃來(lái)說(shuō)是否屬于“不可抗力”？二是因疫情原因而解除合同能否受到法律支持？
對(duì)此，北京天霜律師事務(wù)所張曉黎律師表示，“法律規(guī)定的‘不可抗力’，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的情況。就此次新冠肺炎疫情來(lái)看，目前已確定構(gòu)成不可抗力。”
那么，是否就能因此以不可抗力事由，單方免責(zé)解除租賃合同呢？
張曉黎認(rèn)為，關(guān)鍵要看“不可抗力”是否導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)“合同目的”。如果確因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行，可以要求解除合同；如果疫情影響尚未達(dá)到令“合同目的”不能實(shí)現(xiàn)的程度，疫情結(jié)束后租賃合同仍可繼續(xù)履行，那么“合同目的”是可以實(shí)現(xiàn)的，承租人則無(wú)權(quán)以不可抗力為由要求解除合同。但是，對(duì)于因不可抗力導(dǎo)致合同不能如約完全履行的，承租人可以根據(jù)疫情影響的實(shí)際情況，要求減少或免除租金。
事實(shí)上，由于近期該類(lèi)糾紛增多，北京二中院專(zhuān)門(mén)針對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進(jìn)行了研判。二中院表示，應(yīng)結(jié)合具體個(gè)案中當(dāng)事人的主張，以及疫情防控對(duì)房屋租賃合同履行的影響，來(lái)確定責(zé)任負(fù)擔(dān)方式。比如，在疫情僅對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生不利影響，但并不必然導(dǎo)致“合同目的”不能實(shí)現(xiàn)的情況下，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。
對(duì)于租賃雙方如何維護(hù)自身權(quán)益，北京市長(zhǎng)安律師事務(wù)所律師趙靜建議，住房租賃合同當(dāng)事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的，第一步要及時(shí)通知對(duì)方，盡量減少損失；第二步按照公平自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則，優(yōu)先通過(guò)協(xié)商變更合同條款或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，主動(dòng)減少和化解糾紛；第三步協(xié)商不成的，建議承租人先行交納租金，防止承擔(dān)不必要的違約責(zé)任，并注意固定和留存證據(jù)，必要時(shí)可通過(guò)訴訟方式解決。
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