中國證券報記者近日對北京地區(qū)多個知名商圈寫字樓、商鋪實地走訪發(fā)現(xiàn)，不少城區(qū)商鋪、寫字樓承租人為了緩解資金壓力大幅折價轉(zhuǎn)租。即便算上轉(zhuǎn)租房源普遍存在的轉(zhuǎn)租費，仍然低出區(qū)域市場價不少。有的轉(zhuǎn)租房源報價相比同一區(qū)位的市場價低了一半左右。
據(jù)了解，這些大幅折價轉(zhuǎn)租房源的承租人，基本都是個體或微小型公司。由于主營業(yè)務大幅收縮，而房租沒有到期，不少小企業(yè)主無力承擔高額房租，只能選擇轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租后，有的選擇搬遷至郊區(qū)，有的借此收縮線下業(yè)務。
業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較審慎。但當營收受影響較大時，削減高昂的寫字樓、商鋪租賃成本成為重要選擇。
商鋪折價轉(zhuǎn)租
以位于二環(huán)天橋附近某底商商鋪為例，由于靠近地鐵站，且依傍三甲醫(yī)院、成熟社區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源，該片區(qū)底商商鋪的租金正常市場價在8-10元/平方米/天左右，在北京地區(qū)的商鋪中，屬于中等偏高水平。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)多家底商近期進行大幅折價轉(zhuǎn)租，其中不乏主營業(yè)務為高周轉(zhuǎn)的商超類商鋪。某家120平方米左右商超底商正在尋租，目前月租金報價為1.5萬元左右，換算僅為4元/平方米/天。
據(jù)轉(zhuǎn)租人介紹，房子也是從其他轉(zhuǎn)租人手中承租的，合同簽了3年，還有一年半時間到期，需要交納10萬元的轉(zhuǎn)租費。自己是做商超業(yè)務，如果承租人還做商超，可以把店里的庫存一并轉(zhuǎn)讓。把轉(zhuǎn)租費平攤到1.5年，也不到6元/平方米/天，比市場價低很多。
“當時自己在新發(fā)地菜市場做批發(fā)，因為要照顧孩子上學，不得不轉(zhuǎn)行，當時覺得做商超離批發(fā)老本行最近。”上述轉(zhuǎn)租人對中國證券報記者表示，“商超進貨的貨源也是新發(fā)地市場。這一行的毛利在30%左右，如果能保證一天有3000元的流水，就能覆蓋房租和其他成本。疫情之前，每天流水平均能做到5000元以上，當然很大一部分靠煙酒銷售。當時還可以對外承包熟食區(qū)，分擔房租壓力。但疫情影響了銷售情況，家里其他地方需要用錢，所以考慮盤出去。”
“不少企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型線上，小型超市也不例外。如果不上線銷售，每天流水也就幾百元。但線上銷售要和平臺進行分成。即便流水上來了，也會影響毛利潤。小型企業(yè)轉(zhuǎn)型比大型企業(yè)艱難很多。比如，大型商超疫情期間有免租優(yōu)惠，小型商超很難得到。轉(zhuǎn)租后可能會去郊區(qū)房租便宜的地方繼續(xù)做這一行，但要再考慮一下如何重新鋪開生意。”上述轉(zhuǎn)租人對中國證券報記者表示。
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，因為熟悉行業(yè)情況，不少轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租后考慮仍然做老本行。將市區(qū)的商鋪或?qū)懽謽寝D(zhuǎn)租后，將店鋪搬遷到郊區(qū)租金便宜地段的轉(zhuǎn)租人不在少數(shù)。一些轉(zhuǎn)租人則將此前多家店面進行合并處理，關(guān)掉租金高的，保留租金低的，對線下業(yè)務進行整合和收縮。
“我們在石景山也有分店，把宣武門這家轉(zhuǎn)租出去，所有人員去石景山，那里房租比這里便宜4成左右。線下生意好的時候，不會這么在意房租。現(xiàn)在都做線上，在哪里開店短期內(nèi)影響不大。”一位做干果、水果連鎖批發(fā)生意的轉(zhuǎn)租人對中國證券報記者表示。
租金價格走低
“寫字樓和商鋪租金價格確實出現(xiàn)一定下降。位置好的下降少，位置差的下降多，各個區(qū)域基本下降1元-1.5元/平方米/天，主要看業(yè)主的心態(tài)和預期。有些轉(zhuǎn)租的報價會很低，但由于合同不是和業(yè)主直接簽，存在一些額外的風險，不能代表市場正常報價。”一位從事寫字樓、商鋪租賃業(yè)務多年的中介人士對中國證券報記者表示。
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，有的商鋪、寫字樓面臨租戶到期續(xù)簽問題。出于穩(wěn)定性需求，一些商鋪、寫字樓承租人將租期簽訂時間控制在3-5年，每年按一定金額遞增。即便每年遞增，也遠低于目前市價。有意漲租的業(yè)主，因為短期找不到合適的新承租人，只能低價續(xù)租給原有租戶。
“在目前的環(huán)境下，業(yè)主一般不會直接回絕承租人提出的續(xù)租價，因為如果短期找不到合適的租戶，房子就空置了。這也是最近商鋪類房租降價的一大原因。”上述中介人士稱。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度北京地區(qū)寫字樓租金價格同比下降2.5%。受退租及合約到期影響，北京地區(qū)甲級寫字樓出現(xiàn)負吸納量。機構(gòu)建議寫字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略，保證出租率。
空置率創(chuàng)新高
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)一季度寫字樓空置率達到13.2%，創(chuàng)2010年以來新高，平均租金價格承壓，連續(xù)5個季度環(huán)比出現(xiàn)下滑。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中國證券報記者表示，疫情對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響較大。對于寫字樓、商鋪租賃市場而言，疫情將加快部分企業(yè)淘汰速度。
張波介紹，企業(yè)選址寫字樓時的核心考量因素是租賃成本及區(qū)域交通狀況。同時，免租、得房率、物業(yè)服務、口碑也是重要影響因素。在選擇區(qū)域時，資金不充裕的初創(chuàng)型企業(yè)會考慮有政策補貼或租金便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或郊區(qū)，成長型和成熟型企業(yè)大多會考慮向市區(qū)搬遷，輕資產(chǎn)類公司可以考慮共享辦公、孵化器類辦公場所。
（原標題《北京部分商鋪寫字樓 折價轉(zhuǎn)租力度大》）
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