在業(yè)內(nèi)看來(lái),嚴(yán)查“房抵貸”與近段時(shí)間深圳樓市的火熱有關(guān),消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),或是幕后重要“推手”之一。只有查貸款、查企業(yè)、查房產(chǎn)這三大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,才能知道有多少違規(guī)資金進(jìn)入樓市。
今天(4月20日),人民銀行深圳中支貨幣信貸處(簡(jiǎn)稱“央行深圳中支”)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急通知,要求各銀行針對(duì)今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸(含借款人為企業(yè)或個(gè)人)情況立即開展自查。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),此舉與近段時(shí)間深圳樓市的火熱有關(guān)。除了個(gè)別賣家、中介人員參與市場(chǎng)炒作外,消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也被認(rèn)為是幕后重要“推手”之一。
要求緊急自查“房抵經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)流入樓市
4月20日,據(jù)多家媒體報(bào)道,針對(duì)近期深圳可能存在的房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,央行深圳中支已經(jīng)向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急自查通知,并要求各商業(yè)銀行于當(dāng)日下午前將有關(guān)自查報(bào)告進(jìn)行報(bào)送。
據(jù)悉,此次各銀行自查內(nèi)容主要包括,一是房抵經(jīng)營(yíng)貸余額情況(截至今年3月末、去年3月末余額、去年12月末);二是貸前準(zhǔn)入情況,即借款人名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性、借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間、企業(yè)成立時(shí)間等;三是貸款管理情況,重點(diǎn)梳理借款人自疫情發(fā)生以來(lái)新購(gòu)房產(chǎn)并以其作抵押的貸款情況等;四是貸后管理情況,即借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)情況等。
“類似自查的規(guī)定,說明近期金融部門在摸底,這或是為防范具體銀行網(wǎng)點(diǎn)和銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。通過此類自查,不排除后續(xù)對(duì)于此類房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)將出臺(tái)新的管控政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱,除了查貸款之外,此次政策明確,要自查貸前準(zhǔn)入情況,比如名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性等,實(shí)際上是要求近期經(jīng)營(yíng)貸的投向必須符合國(guó)家大政方針,防范各類“明經(jīng)營(yíng)實(shí)炒房”的現(xiàn)象出現(xiàn),通過此類查處,也有助于規(guī)范貸款,保障更多資金進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)營(yíng)中來(lái)。
值得一提的是,此次政策還明確對(duì)于房產(chǎn)的查處,尤其是包括借款人持有被抵押房產(chǎn)的時(shí)間情況、借款人新購(gòu)房產(chǎn)的情況、新購(gòu)房產(chǎn)作抵押的貸款情況等、借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)情況等。
“類似查處涉及各類貸前、貸后,本質(zhì)上就是為了防范各類違規(guī)貸款的小動(dòng)作,”嚴(yán)躍進(jìn)表示,“這有助于信貸工作人員查處各類違規(guī)貸款動(dòng)機(jī)和行為,尤其是后續(xù)新增房產(chǎn)的查處,顯然有很強(qiáng)的管控效應(yīng)。”
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱,“此次政策顯然對(duì)近期違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行了查處,體現(xiàn)了規(guī)范貸款業(yè)務(wù)、防范資金風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向,類似政策對(duì)于其他城市也有較為積極的影響。”
業(yè)內(nèi):嚴(yán)管違規(guī)加杠桿,深圳樓市就不會(huì)暴漲
在業(yè)內(nèi)看來(lái),央行徹查資金違規(guī)流入樓市,與近期深圳樓市的火熱有較大關(guān)系。
疫情后深圳樓市的這波爆發(fā),成為3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門的話題。個(gè)別深圳新房項(xiàng)目銷售火爆,比如招商蛇口太子灣·灣璽項(xiàng)目三次開盤的房源均在非常短的時(shí)間內(nèi)全部售罄;二手房方面,部分區(qū)域、個(gè)別房源掛牌價(jià)的“暴漲”。與之對(duì)比,全國(guó)樓市依然冷清。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),深圳樓市這輪熱潮,除了個(gè)別賣家、中介人員參與市場(chǎng)炒作外,消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),也是幕后重要“推手”之一。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新京報(bào)記者,目前深圳整個(gè)貸款購(gòu)房的比例達(dá)90%以上,杠桿率達(dá)6成。相比去年同期,深圳目前二手房房?jī)r(jià)上漲了15%左右,“剛需無(wú)法支撐房?jī)r(jià)這么快上漲,此外,杠桿也不可能在短期內(nèi)明顯放大,特別是在疫情期間。因此,肯定會(huì)有一部分房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
據(jù)悉,此次疫情期間,各金融機(jī)構(gòu)在扶持中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),對(duì)中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸款采取了降門檻、利率優(yōu)惠等扶植政策。不過,在具體操作中,部分銀行在貸款審批及貸后管理中有所放松,可能會(huì)給部分炒房的“投資客”可乘之機(jī)。
“房抵經(jīng)營(yíng)貸主要是拿房子來(lái)抵押,銀行沒辦法對(duì)流入樓市的資金做全口徑管理,也沒辦法百分之百做到資金的用途監(jiān)控。”李宇嘉認(rèn)為,真正有多少資金流入樓市,還得通過深圳的這次檢查,“只有查貸款、查企業(yè)、查房產(chǎn)這三大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,才能知道房抵經(jīng)營(yíng)貸的資金有多少進(jìn)入樓市。”
李宇嘉還表示,只要資金沒有違規(guī)流入樓市,即首套房、二套房執(zhí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策,限制違規(guī)加杠桿的政策能夠嚴(yán)格貫徹下去,相信深圳樓市不可能明顯暴漲。
在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái),此舉是規(guī)范市場(chǎng)的政策行為,市場(chǎng)正常的銷售節(jié)奏還需要鼓勵(lì),但在市場(chǎng)復(fù)蘇過程中,涉及的違規(guī)資金,還需要在交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制。不過,未來(lái)“量化寬松”仍將持續(xù)一段時(shí)間,因此,市場(chǎng)流動(dòng)性仍然處于相對(duì)寬裕期,當(dāng)前央行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的整治并不改變樓市尤其是一線城市樓市繼續(xù)上漲的趨勢(shì),高凈值人群仍然還會(huì)選擇一線城市的豪宅進(jìn)行投資保值增值。
深圳新一輪調(diào)控已在路上?
事實(shí)上,今年4月以來(lái),面對(duì)近期深圳出現(xiàn)的房?jī)r(jià)炒作亂象,除了人民銀行此次緊急出手,從資金端對(duì)房?jī)r(jià)炒作進(jìn)行積極監(jiān)控外,住建部門也已經(jīng)出手。
針對(duì)深圳房?jī)r(jià)上漲情況,前幾天,深圳住房和建設(shè)局作出回應(yīng)稱,針對(duì)二手房掛牌價(jià)格明顯高于市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房?jī)r(jià)、部分自媒體發(fā)布擾亂市場(chǎng)秩序不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象,聯(lián)合相關(guān)部門開展為期三個(gè)月的市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng),堅(jiān)決打擊違法違規(guī)行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外,4月3日,深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知》。
該通知指出,近期寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)購(gòu)房繳納“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”的負(fù)面輿論,涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤。對(duì)此,寶安住建局將開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的行動(dòng),其中包括采取暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。
“這說明深圳在當(dāng)前繼續(xù)保持調(diào)控的高壓,進(jìn)一步表明‘房住不炒’的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
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