近日，上市房企億達中國控股有限公司發(fā)布公告稱，公司5285.4萬美元中期票據(jù)于4月19日到期未能償付。盡管億達中國4天之后完成了票據(jù)兌付，但依然構成了違約。億達中國違約事件引發(fā)市場對房企生存狀況的關注。
人民法院公告顯示，截至3月底，全國已有超過百家房企宣布破產(chǎn)，大部分是二三線城市中的中小開發(fā)商。受到疫情影響，今年前三個月，房地產(chǎn)投資、銷售大幅下挫，高度依賴資金的房企還能撐多久？在疫情沖擊和償債高壓之下，房地產(chǎn)開發(fā)商是否面臨較大的信用風險？
一位中小房地產(chǎn)開發(fā)商高管告訴《金融時報》記者，受疫情影響較嚴重的是現(xiàn)金流吃緊、高債務、高杠桿型的開發(fā)商，預計此類房企將采取區(qū)域合并、人員精簡等控制成本的措施?，F(xiàn)金流充足的房企受影響相對較小，且隨著疫情得到控制，市場已經(jīng)開始恢復正常，銷售加速、現(xiàn)金回流也有利于開發(fā)商改善現(xiàn)金流緊張的情況。
穆迪發(fā)布的報告顯示，在運營環(huán)境嚴峻的形勢下，隨著流動性緊張的小型開發(fā)商削減業(yè)務或向更大的公司出售資產(chǎn)，預計頭部開發(fā)商的市場份額將繼續(xù)提升。
“手有余糧”才是生存法則
一季度，全國商品房銷售額同比下滑24.7％，銷售面積同比下滑26.3％；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7％；土地購置面積同比下滑22.6％，新屋開工面積同比下降27.2％。新冠肺炎疫情令房企在短時間內(nèi)面臨較大沖擊。
植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平表示，基于廣泛的全國土地儲備、強大的現(xiàn)金儲備及融資能力、強大的銷售團隊，大型房企抗壓能力相對較強。但部分小型房企的現(xiàn)金流管理能力相對較弱，面臨很大的市場退出壓力。
上述房企高管則認為，負債率較高的房企面臨較大壓力，這與房企規(guī)模無關，而與經(jīng)營思路有關。此前，高杠桿型房企普遍更加看重銷售額的增長，疫情沖擊使其轉向更加看重利潤，因此，應著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，以掌握更多現(xiàn)金流。
與此觀點相印證，大型房企中杠桿率較高的恒大、融創(chuàng)等均宣布了一系列降杠桿、控成本措施，這表明此類房企早已認識到，通過高杠桿實現(xiàn)擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長才是決勝的關鍵。就連杠桿率較低的萬科也在業(yè)績發(fā)布會上高呼“現(xiàn)金為王、手有余糧”才是活下去的生存法則。
在房地產(chǎn)商業(yè)活動下降，且部分房企資金緊張的背景下，降價促銷成為當下的應急手段之一。3月份，房產(chǎn)銷售和投資增速都有所回升，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的暫時性沖擊正在逐漸消退。
不過，中國銀行國際金融研究院研究員李佩珈認為，從全國來看，未來房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的壓力依然較大，疊加居民收入放緩、失業(yè)率上升的影響，房地產(chǎn)銷售能否逐步企穩(wěn)還有很大的不確定性。
相關數(shù)據(jù)顯示，截至4月中上旬，30個大城市房產(chǎn)成交面積降速較3月份進一步收窄。連平表示，宏觀政策逆向調(diào)節(jié)力度加大，有助于房地產(chǎn)行業(yè)回暖，預計后續(xù)財政和土地政策料逐步釋放積極信號，推動房地產(chǎn)投資反彈。
防止出現(xiàn)房企資金流斷裂風險
近期，個別城市樓市交易火爆、房價異動上漲引起廣泛關注，有消息稱，存在房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企表示，對于違規(guī)把貸款投入房地產(chǎn)市場的行為要堅決予以糾正。
連平強調(diào)，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房價過快上漲的態(tài)度明確。土地供給方面，目前，國內(nèi)土地供給處在下行周期的尾部階段，土地供給將有效增加，全年土地購置及房產(chǎn)開發(fā)增速下行可控，因此，無需擔憂房價快速上行的風險。
“房價過快上漲其實是對未來發(fā)展空間的透支，總體還是希望房價保持平穩(wěn)，這樣市場也能有持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。”上述房企高管說。
李佩珈表示，未來，房地產(chǎn)調(diào)控既要防止部分城市房價過快上漲對其他城市形成傳導效應，又要防止房地產(chǎn)銷售和投資繼續(xù)過度萎縮的風險，重點是提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準性，既防止信貸資金“跑冒滴漏”，又要防止房地產(chǎn)企業(yè)資金流斷裂的風險。在幫助房企資金回籠措施方面，可以考慮允許房企延期或分期繳納土地出讓金、放寬預售條件、加快銷售審批等。
“當前，一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率在80％以上，一旦銷售放緩，資金不能如期回籠，部分企業(yè)存在破產(chǎn)風險；另一方面，不少中資房地產(chǎn)企業(yè)海外還債壓力明顯加大。”李佩珈表示，給予這些企業(yè)必要、合理的支持既是促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長的需要，也是防范債務風險激增的需要，重點是對部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)業(yè)加快貸款展期辦理，調(diào)整其還款計劃，降低其償付壓力。
穆迪授評的70家規(guī)模居前的中國房地產(chǎn)開發(fā)商的情況顯示，到2021年4月底之前，這些開發(fā)商將有920億美元境內(nèi)外債券到期，大部分受評的中國高收益房地產(chǎn)開發(fā)商將能夠滿足未來12個月到期債券的償付需求。
這920億美元債務中，57％左右的到期債券為境內(nèi)債券，共計530億美元。穆迪表示，多數(shù)受評開發(fā)商將能夠通過發(fā)行新債來償付這些債券，且金融體系流動性的增加將有利于多數(shù)受評開發(fā)商，增強其未來到期債券的再融資能力。
對于390億美元的境外債務，穆迪發(fā)布報告稱，在2020年底之前有境外債券到期的35家開發(fā)商中，25家開發(fā)商的境外現(xiàn)金和未使用銀行信貸額度可完全覆蓋需償付的債務。倘若境外資金不足以償還境外到期債務，開發(fā)商仍可通過向境外母公司派息、跨境雙向人民幣現(xiàn)金池和內(nèi)保外貸等方式解決境外到期債券的償付問題。
本文來源：金融時報
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