5月3日，中證君走訪北京多個(gè)熱門小區(qū)，一探“五一”北京二手房市場(chǎng)究竟。

中證君：“一組、兩組、三組……哇，果然是放假，看房的人不少啊，這都遇見(jiàn)4、5波和我們一起看房的人了。”

“最近周末看房的人就已經(jīng)很多了，要不是許多本來(lái)約好看房的都取消改旅行了，應(yīng)該還會(huì)更多。”北京某頭部房產(chǎn)中介二手房銷售經(jīng)理焦建說(shuō)。

鏈家?guī)Э磾?shù)據(jù)顯示，2020年5月1日-3日總帶看已達(dá)112219次，單日帶看超過(guò)37000次，而2019年5月1日-3日總帶看次數(shù)僅為50814次。成交方面，1日-3日，鏈家實(shí)現(xiàn)成交1131套，而去年同期僅為341套，同比增長(zhǎng)231.7%。

一波接一波

疫情對(duì)于北京二手房市場(chǎng)的影響正逐漸減輕。中證君走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)小區(qū)在做好到訪人員登記、確認(rèn)健康碼等前提下允許中介進(jìn)小區(qū)帶看，但對(duì)人數(shù)限制仍松緊不一。

在看房過(guò)程中，中證君多次遇到好幾波不同的看房者和中證君前后腳，甚至同時(shí)查看、了解同一房源的情況，房源鑰匙也在這過(guò)程中不斷交接給不同的中介用于下一波客戶帶看。

從帶看數(shù)據(jù)來(lái)看，鏈家網(wǎng)帶看數(shù)據(jù)顯示，4月，北京鏈家共帶看420658次，而5月1日-3日總帶看就已達(dá)到了112219次，已超過(guò)4月帶看總量的1/4，每日帶看均超過(guò)37000次，而2019年同期單日帶看次數(shù)則均不超25000次。圖片來(lái)源：鏈家網(wǎng)

成交同比翻兩倍

“按照現(xiàn)在的市場(chǎng)熱度，一般按照市場(chǎng)價(jià)水平報(bào)價(jià)的差不多1個(gè)月可以成交，略低于市場(chǎng)價(jià)1%-2%左右大概兩周就能成交。”焦建說(shuō)。“最近成交已經(jīng)基本上回歸正常水平了，4月全北京網(wǎng)簽近12000套，5月份成交量也肯定不會(huì)比4月份差，但是要說(shuō)能超過(guò)15000套，感覺(jué)也比較難。”

北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，北京二手房住宅網(wǎng)簽11973套，創(chuàng)年內(nèi)新高，超過(guò)了1月的8554套。相較于3月，北京二手房成交漲幅為52.6%，雖相比2019年4月的14438套仍有差距，但回暖明顯。

從成交來(lái)看，鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年“五一”假期前三天，鏈家每日二手房成交量(北京地區(qū))分別達(dá)到331套、376套、424套，1日-3日共成交1131套，而去年同期僅為341套，同比增長(zhǎng)231.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交基本恢復(fù)到去年同期的八成水平，相較上海、深圳等地來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)談不上“暖”。值得注意的是，上半年北京市場(chǎng)約有2萬(wàn)套新房會(huì)集中釋放，如政策沒(méi)有放松，二手房市場(chǎng)或再承壓。

看房這么多 房東漲價(jià)否？

“我本來(lái)是想多找?guī)讉€(gè)中介看看同一套房子哪家能談下更優(yōu)惠的價(jià)，結(jié)果好幾家中介同一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主誤以為房子很搶手，有好幾個(gè)潛在買家，結(jié)果還漲價(jià)了……” 這是來(lái)自中證君好友的吐槽。

中證君調(diào)研發(fā)現(xiàn)，最近在不少業(yè)主對(duì)于房企產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期卻有所轉(zhuǎn)變，部分房源掛牌價(jià)也較前幾月微微上調(diào)。

中證君：“這么多人來(lái)看房，業(yè)主會(huì)不會(huì)一高興就漲價(jià)？”

焦建：“總體來(lái)講現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定的，有些業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期比較好，微微上調(diào)了掛牌價(jià)，800萬(wàn)的房子漲個(gè)5萬(wàn)左右，也有部分新房源的業(yè)主，市場(chǎng)價(jià)800萬(wàn)左右的房子非要掛1000萬(wàn)，但多數(shù)價(jià)格穩(wěn)定，有一些業(yè)主很有誠(chéng)意出售的，還會(huì)降價(jià)，比如我們接下來(lái)要去看的這套，現(xiàn)在1000萬(wàn)出頭，比年前降價(jià)了200萬(wàn)。”

中證君：“那這樣我還能議價(jià)嗎？這個(gè)超預(yù)算了??？”

焦建：“這套可能比較難，但是那種改善性業(yè)主已經(jīng)訂了‘新房’，才來(lái)賣現(xiàn)有房子的，比較好議價(jià)。一般來(lái)看現(xiàn)在議價(jià)空間基本上都在5%以內(nèi)。我們公司近期出了新規(guī)定，成交價(jià)和掛牌價(jià)不能相差太多，不然我們的業(yè)績(jī)會(huì)受到影響，所以我們現(xiàn)在我們?cè)阡浫胫耙矔?huì)和業(yè)主談，盡可能讓掛牌價(jià)貼近市場(chǎng)成交價(jià)。”

房?jī)r(jià)料保持穩(wěn)定

中證君查詢走訪小區(qū)在售房源掛牌價(jià)發(fā)現(xiàn)，2020年4月，同一小區(qū)同戶型掛牌價(jià)普遍低于2019年同期成交價(jià)。以朝陽(yáng)區(qū)某熱門小區(qū)為例，該小區(qū)86平方米小兩居戶型2019年4月成交價(jià)為830萬(wàn)元，而2020年4月同戶型成交價(jià)為798萬(wàn)，相差32萬(wàn)，目前該戶型掛牌價(jià)為813萬(wàn)元。

從更長(zhǎng)周期來(lái)看，張大偉指出，相比2017年高點(diǎn)，北京二手房?jī)r(jià)格平均跌幅已經(jīng)超過(guò)20%，部分房源甚至跌幅已經(jīng)達(dá)到或者超過(guò)了30%。

張大偉還表示，北京房地產(chǎn)政策可謂全國(guó)最嚴(yán)，目前的市場(chǎng)熱度，若無(wú)政策調(diào)整，北京二手房市場(chǎng)基本不存在大規(guī)模漲價(jià)的可能。此外，由于疫情而積壓的兩萬(wàn)套新房房源或在上半年集中釋放，供應(yīng)的大量增加也使得新房以及二手房房?jī)r(jià)都不具有大幅上漲的基礎(chǔ)。